【正文】 5678910111212101112場地平整 地質(zhì)勘察圖紙設計項目報建樁基礎、地下室施工主體施工裝飾施工竣工驗收第六章 投資估算與資金籌措一、投資估算估算范圍本項目總投資包括：⑴開發(fā)建設投資成本。聘請廣西知名設計單位對小區(qū)進行人性化規(guī)劃設計，整個小區(qū)實現(xiàn)人車分流，充分體現(xiàn)以人為本的開發(fā)理念。 項目營銷策劃：為使項目的銷售能順利進行，并到達預期的效果，公司聘請了知名的專業(yè)銷售策劃公司對項目營銷、廣告，促銷、現(xiàn)場銷售、規(guī)劃等進行全程策劃，通過多渠道和多方式進行宣傳，收到了相當好的成效。選擇有實力、負責任的施工單位和監(jiān)理公司進行施工及監(jiān)理，保證項目的質(zhì)量和計劃進度。同時通過自己對市場進行深入調(diào)查、分析，結(jié)合以上幾方面得出的結(jié)論進行研究、分析、論證、評審，從而確定項目的整體戶型、面積、價格等結(jié)論性定位，為項目的成功開發(fā)打好了堅實的基礎。（3）設備及安裝①給排水系統(tǒng) ②低高壓配電系統(tǒng) ③消防系統(tǒng) ④燃氣管道系統(tǒng)⑤電梯 ⑥通訊、信息系統(tǒng) ⑦智能安防系統(tǒng) ⑧停車場管理系統(tǒng)第五章 項目的組織管理和實施計劃一、項目的組織管理為使項目的開發(fā)工作能順利進行，成立了以公司總經(jīng)理為組長的開發(fā)領導小組，領導組織項目的市場調(diào)研、項目定位、圖紙設計、施工組織、營銷策劃、廣告宣傳、銷售策劃等一系列工作。 （2）土建①結(jié)構(gòu)和基礎形式：根據(jù)現(xiàn)代住宅的特點，考慮用戶裝修時的靈活分隔性，方便不同用戶配置的功能要求，主體結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。 （3）規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標：項目總建筑面積：㎡，㎡，㎡，㎡，可銷售車位、車庫280個；用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)居住用地；%；最小綠化率35%；； 新建建筑安裝工程（1） 總體設計①中高層：建筑層數(shù)17+1房（未含地下室、架空層）②高層：建筑層數(shù)25層（未含地下室）③戶型設計：按國家規(guī)范和建設部提出的小康住宅標準，著眼于提高房屋室內(nèi)的功能和質(zhì)量，提升住戶的居住品位，主要針對中高檔收入階層的優(yōu)質(zhì)生活需求。三、項目開發(fā)建設的主要內(nèi)容 項目經(jīng)濟技術(shù)指標（1）項目建設用地范圍：南臨西南大道，西靠規(guī)劃路 ，具體范圍見本報告附圖，（建設用地界限圖）?；陧椖刻幱诒焙Ｊ兄行牡膬?yōu)越位置，擬建成“青山綠水”家園，小區(qū)中設有休閑廣場和噴泉水體，使小區(qū)充滿著東方園林的神韻和靈氣；地面與建筑空間立體綠化，每棟房屋頂層設空中花園，使住戶真正享受和體會理想中的田園生活；絕大多數(shù)戶型均為正南北朝向，通風采光優(yōu)良，更好的利用夏秋季主導風，小區(qū)建筑高低錯落有致，具備了良好的通風采光條件；臨街面一層根據(jù)規(guī)劃為商鋪，小區(qū)將建成擁有373個小車位的立體車位和相當數(shù)量的摩托車自行車位，為真正體現(xiàn)以人為本的的居住環(huán)境，小區(qū)中部11米寬的規(guī)劃道路更便于機動車出入，使小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)人車分流，保持小區(qū)溫馨、祥和的居住環(huán)境。色彩上以藍灰為基調(diào)，充分體現(xiàn)了簡潔、明快、現(xiàn)代的建筑特點。整個小區(qū)總體建筑形態(tài)簡潔、明快、現(xiàn)代，體現(xiàn)良好的整體品質(zhì)形象，形成良好的品牌效應，將成為北海新的標志性小區(qū)。充分發(fā)揮本項目的地段優(yōu)勢，擬建三棟帶電梯的高層公寓和五棟中、高層住宅；臨西南大道擬建高層商住樓，裙樓底、二層為商鋪，上部為緊湊戶型；整個小區(qū)為全框架中高檔住宅樓，非臨街面住宅底層全部為架空花園和泛會所，總體規(guī)劃為創(chuàng)建一個回歸自然，高尚，新穎而充滿文化底蘊的花園小區(qū)。為此，本項目在總體規(guī)劃時，77%的小戶型為投資者和養(yǎng)老房產(chǎn)投資人所準備，這部分以一房和兩房為主，而三房的房型主要給外來中高收入者及本地中高收入者購買。 以客戶為導向的營銷原則現(xiàn)代營銷已經(jīng)深入房地產(chǎn)項目的經(jīng)營和開發(fā)，本項目堅持以現(xiàn)代營銷最先進的理念——客戶導向營銷策略基礎，圍繞客戶進行本項目的開發(fā)和經(jīng)營。高起點、高標準原則堅持高起點、高標準，有高品位的生活內(nèi)涵和創(chuàng)造性的原則，創(chuàng)北海市一流水平。本項目開發(fā)建設充分考慮了上述發(fā)展趨勢和因素，在項目功能定位、開發(fā)建設原則及布局、開發(fā)產(chǎn)品功能及品質(zhì)標準方面，力求與社會經(jīng)濟增長和消費水平相適應，注意突出新理念、高起點、高標準、市場化、特色化、實用性等現(xiàn)代經(jīng)營運作，這樣便可為項目經(jīng)營的市場前景奠定扎實穩(wěn)固的基礎。隨著經(jīng)濟的增長和人們生活水平的提高，對住房的需求，除了需求量的增長外，對住房的質(zhì)量和品質(zhì)方面的追求和選擇，已經(jīng)成為住房消費中的重要因素。一些重點項目如銀河軟件園、北海電廠、北海大學園區(qū)、出口貿(mào)易加工園區(qū)、中國石化北?；氐认嗬^開工建設和建成。國家和廣西區(qū)人民政府也相繼出臺了促進北海經(jīng)濟發(fā)展的系列鼓勵政策、措施。該區(qū)段交通便捷，區(qū)域交通網(wǎng)絡四通八達，區(qū)段城市供水、供電能力可保證項目工程建設及建成后營業(yè)、消防、生活用水及用電的需要。第三章 項目建設條件一、項目的區(qū)位條件本項目地處西南大道以北、云南路以西，毗鄰成熟社區(qū)大益花園、嘉和麗景庭院別墅區(qū)；周邊已有農(nóng)貿(mào)市場、幼兒園、小學、中學，及相應的生活、服務行業(yè)配套設施，是舒適的居住生活環(huán)境。項目開發(fā)建設總平規(guī)劃方案已充分考慮改善片區(qū)的基礎設施配套和居住環(huán)境，注重小區(qū)高品位的環(huán)境景觀設置，美化片區(qū)環(huán)境，以創(chuàng)造和擴展片區(qū)文化、生活、休閑、居住的內(nèi)涵。項目所處的地段系北海市較適宜的居住區(qū)域，按照已經(jīng)形成的項目總平規(guī)劃方案，通過對該地塊實施開發(fā)建設，可較好的發(fā)揮該地段居住環(huán)境的獨特作用，以點帶面，創(chuàng)造城市個性風貌，提高城市品位和形象。2020年城市人口發(fā)展到100～200萬人，城區(qū)建設用地控制在140平方公里以內(nèi)，北海在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展格局中地位和作用將更加突出。二、項目開發(fā)建設的必要性 符合發(fā)揮北海區(qū)位優(yōu)勢，提升北海城市品牌功能的要求。目前，北海房產(chǎn)買主有一半以上是外地人，尤其是東北、西北地區(qū)和北京市，并且趨時正在向上海浙江、福建等東部發(fā)達地區(qū)蔓延，而具有同樣旅游和養(yǎng)老房產(chǎn)發(fā)展的海南房價遠高于北海。隨著中國—東盟自貿(mào)區(qū)和泛北部灣戰(zhàn)略的實施，北海優(yōu)越的城市環(huán)境必將吸引更多的買家進入。 在國家旅游局的十一五旅游規(guī)劃中，只有兩個涉外旅游規(guī)劃，一個是昆明至曼谷的旅游圈，另一個就是環(huán)北部灣旅游圈，國家已經(jīng)開始加大對北海的旅游設施投入，加上北部灣四個中心城市分工中北海重點發(fā)展旅游業(yè)，北海的旅游設施和旅游環(huán)境將會迅速得到改善，休