【正文】 （1）世界上絕無兩項完全相同的房地產(chǎn)，即使樓齡相同的房地產(chǎn)，它們在結(jié)構(gòu)、用途上也相同，也會因地段、面積、朝向、高度等相異之處，造成房地產(chǎn)價格上的差異?？杀葘嵗ㄟ^個別因素、區(qū)位因素和交易價格的調(diào)整，再取調(diào)整后的均價，即得本項目各類物業(yè)的價格。21世紀(jì)住宅建設(shè)在創(chuàng)造多樣化、個性化的同時，不可忽視可持續(xù)發(fā)展所必須重視的住宅質(zhì)量的綜合需求，在前進(jìn)中成平衡，求發(fā)展。有與生活聯(lián)系緊密的高檔通訊系統(tǒng)，支持積極生活協(xié)調(diào)料理家務(wù)的系統(tǒng)。先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，讓業(yè)主住得舒心。高空間，大窗戶，空間簡單，色彩樸素、協(xié)調(diào)，墻面用作儲藏壁柜，力求不顯著。物業(yè)及環(huán)境配套：小區(qū)寬帶網(wǎng)、陽光走廊、兒童游樂設(shè)施、文化體育設(shè)施、路邊休息長椅、花園會所、清水環(huán)繞、花架長廊……教育、購物、娛樂、健身一應(yīng)俱全。在小區(qū)內(nèi)部的住宅樓下面建六家24小時便利店，方便居民購物。窗戶設(shè)計成飄窗，增大采光面積。家園建筑風(fēng)格：住宅外立面采用古典與現(xiàn)代主義結(jié)合的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)尊貴典雅，又不失時代氣息。推廣與宣傳重點：方便、現(xiàn)代、休閑…… 客戶定位本項目定位為中高檔住宅小區(qū)，面向的目標(biāo)顧客群有：（1） **市的白領(lǐng)階層（2） 事業(yè)成功的公司老板、私營企業(yè)主（3） 南郊及高新區(qū)各高校教師、高科技人士（4） 對本項目有一定好感的其它地區(qū)人士 產(chǎn)品定位產(chǎn)品必須針對目標(biāo)顧客群的喜好，體現(xiàn)優(yōu)勢和個性，以區(qū)別與其他小區(qū)。在第二章項目有了初步的市場地位，本節(jié)首先對其進(jìn)行具體的形象、功能、市場、價格等方面的定位，然后再確定營銷方案。本項目總的進(jìn)度計劃為五年，詳見附圖一。 計算期的確定項目建設(shè)期為14個季度，銷售期為14個季度。室外工程在前期準(zhǔn)備工作完成后開始，一直到二期工程裝飾完畢。 開發(fā)方案的確定為保證資金的正常運轉(zhuǎn)，先建成一期房屋進(jìn)行銷售，然后用出售所得的收益投資于后一期的開發(fā)，即實現(xiàn)滾動開發(fā)。項目在2005年第一季度開始前期準(zhǔn)備工作，第二季度開始施工，項目分兩期滾動開發(fā)。 前期準(zhǔn)備本項目前期準(zhǔn)備工作工期為兩個季度，主要是獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、制定建設(shè)方案、獲取規(guī)劃部門許可、安排長期信貸、與承包單位簽訂建設(shè)工程承包合同等工作。從項目本身的規(guī)模和所處的市場條件看，本項目開發(fā)建設(shè)分兩期為宜。工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。家園技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表41項目數(shù)量單位總用地面積206000㎡總建筑面積地上建筑面積其中：小高層住宅高層住宅多 層商 鋪地下建筑面積48874043584023405017010027002899052900㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡車位數(shù)量2000個總戶數(shù)3352戶綠化率%容積率5 項目開發(fā)進(jìn)度安排 項目建設(shè)方式本項目的設(shè)計應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計。 項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)過小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，可以得出本項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，見表41所示。采用分戶計量：用IC卡繳費的辦法，使用戶自發(fā)節(jié)約開支和能源。并在小區(qū)內(nèi)引入24小時便利店、醫(yī)療所以及露天健身場所、游泳場、籃球場、網(wǎng)球場等體育配套設(shè)施。小區(qū)內(nèi)有花園會所，將園林廣泛地分布于小區(qū)的各層面、各角落，并把會所分散到園林之中，不但增加了花園的實用性，更創(chuàng)造了一種充滿情趣、文化、藝術(shù)氛圍的休閑方式。但是，智能化只是提高小區(qū)居民生活質(zhì)量的一個方法而不是最終目的，即使最先進(jìn)的智能化系統(tǒng)，也是需要以服務(wù)為根本的，應(yīng)當(dāng)充分利用智能化系統(tǒng)的資源和優(yōu)勢，為居民提供方便、快捷的服務(wù)。在小區(qū)的大門處、主干道、小區(qū)周圍以及公共場所、停車場入口，以及住宅樓入口門廳安裝閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)攝像機(jī)。實現(xiàn)家庭內(nèi)部的防盜與緊急求助報警信息的聯(lián)網(wǎng)，當(dāng)家庭內(nèi)發(fā)生盜警或安全報警時，報警信息可以傳到小區(qū)物業(yè)管理中心。在小區(qū)出入口處設(shè)立電子信息亭，便于用戶查詢小區(qū)基本情況。整個小區(qū)引進(jìn)智能化系統(tǒng)，利用計算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控和IC卡等技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實現(xiàn)小區(qū)居民足不出戶，就能快速便捷的了解小區(qū)的情況，并提供安全舒適的家居環(huán)境。除小區(qū)中心綠地外，實現(xiàn)各棟樓都有綠地環(huán)繞，另外，在零星地塊上見縫插綠地進(jìn)行建設(shè)，利用道路和景觀調(diào)節(jié)小區(qū)氣候，方便居民，美化環(huán)境，使人們步入小區(qū)后，有一種步移景移、賞心悅目地美好心情。 小區(qū)綠化為了創(chuàng)造一個接近自然、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境，小區(qū)綠地按照集中、分散結(jié)合布置。道路主要為區(qū)內(nèi)服務(wù)，既四通八達(dá)，又蜿蜒曲折，沒有過境交通穿過。各片區(qū)內(nèi)有主要街道圍繞公共綠地而成，公共綠地中的小徑曲折別致，配以不同的小品燈飾。道路系統(tǒng)主要采用人車分流，簡潔明快，便于交通組織，避免筆直穿行，彎曲的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。（1） 二室二廳（80平方米左右）占20%（2） 三室一廳（80～100平方米）占30%（3） 三室二廳（100～130平方米）占40%（4） 四室二廳（130平方米以上）占10%戶型內(nèi)部實行彈性設(shè)計，銷售時可以是無隔墻的大空間，若建成后依然是中小戶型走俏，則可將四居室改造成兩個中小戶型進(jìn)行銷售。采用大板結(jié)構(gòu)，使內(nèi)部房間能夠靈活間隔，自由組合。 戶型設(shè)計在戶型設(shè)計上，“以人為本”體現(xiàn)在嚴(yán)格的功能分區(qū)和居住的舒適性上。 結(jié)構(gòu)設(shè)計小區(qū)內(nèi)的小高層設(shè)計成當(dāng)前較受歡迎的板式框架剪力墻結(jié)構(gòu)，均為一梯兩戶，每層六或八戶。建筑外立面設(shè)計簡約、自然，窗戶在細(xì)部處理上采用多層、立體化，提高了保溫及隔音效果，設(shè)計成飄窗，增大了采光范圍，在視覺效果上增加了居住面積。在建筑風(fēng)格上，主要通過立面、重點、細(xì)部處理、材質(zhì)、色彩、空間及其組合和外部環(huán)境等因素表現(xiàn)出來。小區(qū)沿**西街坊和**路上設(shè)置小區(qū)車庫入口，方便居民私家車和自行車的出入。會所和物業(yè)管理部以及小區(qū)長期售樓中心建在西區(qū)入口處，會所可以對外開放。商場入口處由于退紅線，空出的場地擬建少量停車位，滿足居民購物停車的需求。2． 業(yè)用房小區(qū)沿電子信息路和電子五路的高層和小高層底部兩層布置商業(yè)用房。只有建在靠近電子五路處的小高層底部兩層為商鋪，其余為住宅用房。西區(qū)沿電子信息路建有4棟高層和13棟小高層。小高層的規(guī)劃時為滿足現(xiàn)在**市居民對小高層的需要，根據(jù)調(diào)查問卷中的結(jié)果，小高層需求量最多，所以整個小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)計的小高層共有25棟。本項目小區(qū)內(nèi)有9棟23層點式高層、25棟11層板式小高層和一棟六層多層組成。 規(guī)劃設(shè)計的原則**市總體規(guī)劃和高新區(qū)的規(guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，充分考慮社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的效益；**市自然條件、民族習(xí)俗和城市建筑面貌等方面特點和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件進(jìn)行設(shè)計，豐富和創(chuàng)造最佳的城市空間環(huán)境；、合理布局、節(jié)約用地，遵循土地使用集約化原則；“以人為本”的宗旨，以提高人居環(huán)境質(zhì)量為規(guī)劃設(shè)計的核心，體現(xiàn)人性化設(shè)計；，綜合考慮日照、通風(fēng)、防火、防震、配套設(shè)施及管理要求，創(chuàng)造一個安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境；，能適應(yīng)引起災(zāi)害發(fā)生的特殊情況，以防止災(zāi)害發(fā)生和減少災(zāi)害的危害程度；、車道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，使之與建筑相互交融，同時營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和周邊景觀的協(xié)調(diào)一致；，體現(xiàn)差異化；，有利于施工的組織和經(jīng)營；、省、市有關(guān)規(guī)定。建設(shè)優(yōu)美家居環(huán)境，完善配套服務(wù)，既有外部自然景觀，又有內(nèi)部人工景觀的高檔居住小區(qū)。各路公交車有716路、225路、204路、322路、210區(qū)間、311區(qū)間、6路、五龍汽車城專線等，交通便利。市政設(shè)施能夠滿足項目開發(fā)的要求。地塊內(nèi)有一條地裂縫穿過，規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)當(dāng)注意避開。項目已取得建設(shè)用地許可證，具備用地條件。 項目建設(shè)的自然條件（1）平均氣溫：；（2）平均風(fēng)速：；（3）日照時數(shù)： ；（4）濕 度：相對濕度64%；（5）霜 期：無霜期236天；（6）氣 壓：；（7）年降水量： 。項目最終定價以市場比較法確定,。本項目臨近主要交通干線，因此，在價格方面有著較好的優(yōu)勢。2005年，普通住宅市場銷售價格穩(wěn)中有升，部分區(qū)域價格將有可能調(diào)整。另外應(yīng)有一定數(shù)量的車位，滿足較高收入者私家車停車泊位的需要。除此之外，還開通有線電視、寬帶網(wǎng)入戶，以滿足家居休閑的生活需要。這就要求在規(guī)劃設(shè)計時能夠從平面布置、綠化、道路、園林等多方面綜合考慮。其次，項目入住客戶大多以事業(yè)成功的現(xiàn)代人為主，小區(qū)建筑形象應(yīng)偏重現(xiàn)代化，具有活力。根據(jù)以上數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，可以對項目進(jìn)行初步定位。同時，應(yīng)盡量避免各種劣勢和威脅對本項目的影響。國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和促進(jìn)住房制度改革，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了良好的機(jī)會。價格上漲可能導(dǎo)致購房者難以接受。由花園組團(tuán)，城市型街坊布局，生態(tài)型帶狀公共生活空間，規(guī)劃組成21世紀(jì)“大社區(qū)，小組團(tuán)”的新街區(qū)生活模式。（3） 綠地世紀(jì)城物業(yè)地址：**高新區(qū)新區(qū)錦都大道建筑類型：高層、小高層項目均價：3600元／平方米項目特點：規(guī)劃建設(shè)四星級賓館一座、五星級賓館一座、國際會展中心、現(xiàn)代辦公中心、soho酒店式公寓、高檔商業(yè)休閑街以及配套高檔住宅。 （2）新西藍(lán)物業(yè)地址：科技路與唐延路交匯處建筑類型：高層、小高層項目均價：3600元／平方米項目特點：純板式住宅樓，南北通透，采風(fēng)通光面面兼顧。項目地處高新區(qū)，周圍云集了諸如：金橋四季花園、盛世華庭、雙威溫馨花園、領(lǐng)先心城、高新水晶島、綠地世紀(jì)城等一批高檔住宅區(qū)，無疑對本項目的開發(fā)銷售造成一定的壓力。歐式風(fēng)格融入現(xiàn)代動感，簡約流暢，占地77畝，綠地率40％。典型的競爭物業(yè)如下：（1） 曲江匯景新都物業(yè)地址：會展中心東側(cè)50米水長路南建筑類型：小高層項目特點：曲江匯景新都在區(qū)位、質(zhì)量和價格上占有絕對優(yōu)勢，南北通透,戶戶朝陽,全陽光戶型 （2） 世家星城物業(yè)地址：丈八東路與東儀路十字南側(cè)建筑類型：高層、小高層、多層項目均價：2800元／平方米項目特點：小區(qū)占地827畝，建筑面積75萬平方米，綠化率高達(dá)48％，具有濃厚的現(xiàn)代都市生活氣息，具有獨特的水體景觀和綠色環(huán)境。本項目具備用地條件，公司應(yīng)盡快落實資金來源，使項目盡快投入建設(shè)，在短期內(nèi)成功開發(fā)高質(zhì)量樓盤，為公司未來進(jìn)一步發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。2． 高新區(qū)具有吸引力高新區(qū)快速高效的發(fā)展吸引了大量的關(guān)注，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了最佳的平臺。 項目發(fā)展機(jī)會分析（Opportunity）1．經(jīng)濟(jì)、政策優(yōu)勢近年來，**市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，為房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供了基礎(chǔ)。2004年國家提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放開貸款利率上限，加強(qiáng)商業(yè)銀行資本充足率管理。小區(qū)內(nèi)有一條地裂縫穿過，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)避開，2003年中國人民銀行頒布了銀發(fā)[2003]121號文《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)的通知》。，在管理上需投入很大的精力。本項目占地面積約為309畝，其中待征地面積約為41畝。開發(fā)單位**地產(chǎn)資金實力雄厚，知名度高，長期從事住宅小區(qū)開發(fā)，且開發(fā)物業(yè)別具一格，不斷創(chuàng)新，深得消費者信賴,這將給本項目推廣降低一些費用。堅持“以人為本”、“人性化”的同時，引進(jìn)“綠色住宅”理念，綠地覆蓋率高達(dá)到42%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家規(guī)定的25%，且超過大多數(shù)同類住宅小區(qū)。既可享受干道的交通暢達(dá)和繁華便利，又因處于次干道間的臨街區(qū)域后面而相對封閉，寧靜。家園項目位于**市太白南路南段，**高新區(qū)行政辦公中心區(qū)東北角，屬商業(yè)與居住兩相宜的成熟地段，在規(guī)劃中的中央商務(wù)區(qū)（CBD）輻射范圍內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，將對項目未來升值產(chǎn)生巨大影響。只有這樣，才能在未來激烈的房地產(chǎn)競爭中取勝；才能在房地產(chǎn)市場大發(fā)展中迎風(fēng)破浪，立于不敗之地。 **市物業(yè)供給類型 表25物業(yè)類型寫字樓商鋪別墅住宅項目數(shù)371011183圖28 **市物業(yè)類型分布圖注： 綜上所述，2005年將是房地產(chǎn)市場大發(fā)展的一年，也是房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈的一年，它既有營銷策略的競爭，價格的競爭，更重要的則是品牌的競爭。各區(qū)項目數(shù)和百分比如表所示： **市住宅樓盤區(qū)域供給情況 表24區(qū)域名稱城北長安區(qū)曲江城西城東城內(nèi)高新區(qū)城南項目數(shù)301371726102753百分比%%%%%%%%注：此表數(shù)據(jù)來源于**市蘋果地產(chǎn)網(wǎng)圖27 **市住宅樓盤區(qū)域供給圖根據(jù)**房地產(chǎn)信息網(wǎng)，全市五月份普通住宅市場均價2972元/平方米，商鋪市場售價7436元/平方米，寫字樓市場均價4825元/平方米，公寓別墅類市場均價4482元/平方米。從市場開發(fā)角度來看，2005年第一季度**%，%。總體來看，今年一季度商品房投資力度有所放緩，究其原因，土地與金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)市場帶來的影響已經(jīng)開始有所顯化。2004年由于國家宏觀政策調(diào)節(jié)，抑制了增長過快的勢頭。絕大多數(shù)人希望小區(qū)內(nèi)設(shè)有24小時便利店、小型超市和餐飲店。所以盡快提高物業(yè)管理水平，是當(dāng)務(wù)之急，廣泛、細(xì)致、及時到位的物業(yè)管理是眾望所歸，也是影響購買行為的主要因素之一。，小區(qū)環(huán)境的后期維護(hù)及小區(qū)入住率的高低在很大程度上取決于物業(yè)管理。一般而言，環(huán)境的概念包括自然環(huán)境（如綠地、休閑廣