【正文】 *市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是建立在真實(shí)而非虛擬且可不 斷再生的基礎(chǔ)上的，市場(chǎng)消費(fèi)需求斷層現(xiàn)象不會(huì)出現(xiàn)。據(jù)前不久的抽樣調(diào)查分析， **市投資型購(gòu)房的比例為 %，其中用于出租的比重為 %，購(gòu)后再出售的比重為 %。 20**年 ，外地人購(gòu)買(mǎi)的新建商品房面積為 萬(wàn)平米，占商品房銷(xiāo)售面積比例為 51%，比上年增長(zhǎng) 3 個(gè)百分點(diǎn)。從 2021 年、 2021 年、 2021 年、 20**年 **的房地產(chǎn)運(yùn)行狀況看，上述四年處于第三個(gè)周期的擴(kuò)張階段，根據(jù) **房地產(chǎn)市場(chǎng) 5 年一周期的發(fā)展趨勢(shì)顯示 20**年 市場(chǎng)將有可能出現(xiàn)回落。1997~2021 年的 5 年間，為第二個(gè)波動(dòng)周期，其中擴(kuò)張期三年 (199 1998 和 1999 年 )，隨后出現(xiàn)兩年的收縮，其中于 2021 年進(jìn)入景氣下轉(zhuǎn)折點(diǎn)，進(jìn)入低潮。 1993~1996 年為第一個(gè)波動(dòng)周期， 199 1994 和 1995 年為持續(xù)擴(kuò)張期， 1996 年開(kāi)始下滑。比較國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的研究成果，深圳的房地產(chǎn)業(yè)同樣存在 5 年左右的短期波動(dòng)現(xiàn)象。因此，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素中，考慮 **房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動(dòng)是必要的。 **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 12 趨勢(shì)預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)周期顯示 20**年 整體市場(chǎng)可能出現(xiàn)回落 房地產(chǎn)周期作為宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì) 周期在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程所表現(xiàn)出來(lái)的運(yùn)動(dòng)形態(tài)。在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，住宅市場(chǎng)仍會(huì)保持較大的需求，而 202 2021 年表現(xiàn)出來(lái)的購(gòu)房需求膨脹是由于房?jī)r(jià)上漲、市場(chǎng)炒作、輿論誤導(dǎo)引發(fā)的恐慌性盲目跟風(fēng)購(gòu)房現(xiàn)象，這樣致使部分市場(chǎng)需求被提前。 120~180 平米區(qū)間的需求也達(dá)到 %。高檔公寓的需求也很旺盛，達(dá)到 12%，高端市場(chǎng)仍有較大的 市場(chǎng)容量。但是縱觀(guān)目前在售樓盤(pán)的價(jià)格情況，價(jià)格普遍高過(guò)消費(fèi)者的期望價(jià)格。 20**年 買(mǎi)房需求較強(qiáng) **房地產(chǎn)信息中心在 20**年 9 月做的一次購(gòu)房者情況調(diào)查顯示：馬上要買(mǎi)房的數(shù) 量所占比例并不高，而預(yù)期一年內(nèi)買(mǎi)房的占多數(shù)，半年內(nèi)買(mǎi)房的也占有很大比例，說(shuō)明目前消費(fèi)者對(duì) **的房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心度較高，持幣觀(guān)望的潛在消費(fèi)者較多。住宅交易中外地個(gè)人購(gòu)買(mǎi)所占比重為%。 外地人的新建商品房購(gòu)買(mǎi)量在去年超過(guò)了市區(qū)購(gòu)買(mǎi)量后，在 20**年 始終位居第一位，成為 **商品房消費(fèi)領(lǐng)域的主要力量。 **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 11 很多來(lái)自外地的潛在購(gòu)房者將成為 **黃金購(gòu)房周火爆市場(chǎng)的生力軍。 外地購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)比重一年提高 5% **，被定義為全國(guó)第二大安置城市，有很多來(lái)自 **、 **、 **的購(gòu)房團(tuán)選擇在 **購(gòu)房。消費(fèi)者的購(gòu)房行為、 居住、投資等觀(guān)念正發(fā)生著巨大的轉(zhuǎn)變。一般說(shuō)來(lái)，過(guò)高的“房?jī)r(jià)租金比”會(huì)在一定程度上刺激住房的租賃市場(chǎng)，而對(duì)住房的一、二級(jí)市場(chǎng)需求有一定的抑制作用。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的 城市如北京、深圳、廣州的近期“房?jī)r(jià)租金比”均在 150~200 之間，因此可以看出，北京、深圳、廣外[的房?jī)r(jià)租金比處在合理范圍。 各樣本區(qū)域的住房租金情況： (元 /平方米可見(jiàn)，市區(qū)的住房?jī)r(jià)格還不存在局部區(qū)域的異常，住宅的市場(chǎng)價(jià)格與租金的表現(xiàn)比較同步?；旧厦磕甑木鶅r(jià)漲幅保持在 500 元 /平米。 近三年新住宅交易均價(jià)漲幅年均每平米漲 500 元。但是，與住宅不同的是，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格卻受其**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** 不同價(jià)格梯度商品房售價(jià)情況 物業(yè)類(lèi)型 第一梯度價(jià)格 (內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi) ) 第二梯度價(jià)格 (內(nèi)環(huán)至二環(huán) ) 第三梯度價(jià)格 (二環(huán)以外 ) 各梯度價(jià)格比 (第一梯度價(jià)格為 100) 商品房 4866 4121 3243 100:85:67 住 宅 3846 3495 2972 100:91:77 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 13132 9381 5822 100:71:44 辦公用房 5325 3977 2691 100:75:51 去年市區(qū)中住宅價(jià)格隨環(huán)域的外散總體上梯度性落差最小，二環(huán)以外的住宅均價(jià)可以達(dá)到市中心的 77%，而內(nèi)環(huán)至二環(huán)的住宅銷(xiāo)售均價(jià)則達(dá)到了 91%。 2021~20**年 市區(qū)房?jī)r(jià)情況 (單位：元 /平方米 ) 項(xiàng)目類(lèi)別 2021 年 20**年 商 品 房 3731 4085 同比增長(zhǎng) % % 住 宅 3241 3770 同比增長(zhǎng) % % 數(shù)據(jù)來(lái)源： **市房產(chǎn)管理局 住宅價(jià)格受距離遠(yuǎn)近影響變小 20**年 合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價(jià)隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個(gè)梯度的價(jià)格。 20**年 整體交易均價(jià)上漲速度較快 據(jù) **房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20**年 市區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到 4085元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅均價(jià) 3770 元 /平米，同比增長(zhǎng) %；而 2021 年 **市區(qū) (六城區(qū) )的商品房均價(jià)增幅為 %，住宅的增幅為 %。 商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展 房地產(chǎn)價(jià)格 **市區(qū)商品住宅合同交易均價(jià)漲幅 %，近三年新上市住宅交易均價(jià)漲幅年均漲**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** 整個(gè)樓市來(lái)看，運(yùn)行情況良好，但房?jī)r(jià)漲幅有所下躍，房地產(chǎn)的供給量加大，特別下半年 **樓市有較大放量，一季度，商品房成交面積 萬(wàn)平方米，比同期增長(zhǎng)了%，其中， 3 月份商品房及住宅成交量出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，環(huán)比分別增長(zhǎng)了 %和%，房?jī)r(jià)保持了平穩(wěn)上升，漲幅開(kāi)始回落；新建商品房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，商品住宅供求平衡； 另外商來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量明顯下降，成交面積小幅小滑，市場(chǎng)開(kāi)始了理性調(diào)整。其中，商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲 %，住宅價(jià)格上漲 %。 20**年 6 月， **省統(tǒng) 計(jì)局公布了上月的統(tǒng)計(jì)快報(bào)?？偟恼f(shuō)來(lái)， **住宅價(jià)格仍處于小幅盤(pán)升態(tài)勢(shì)。 總的來(lái)說(shuō)， 20**年 1~5 月， **市區(qū)住宅均價(jià)保持穩(wěn)步上漲，前 5 個(gè)月平均月漲幅為%；新政后， 6~8 月連續(xù)三個(gè)月 **市區(qū)住宅銷(xiāo)售均價(jià)出現(xiàn)連續(xù)小幅下降態(tài)勢(shì)，直至 9月出現(xiàn)回升跡象，住宅均價(jià)回升到 3865 元 /平方米，基本恢復(fù)到 5 月份的價(jià)格水平。 3 月樓市銷(xiāo)售火爆，房?jī)r(jià)的快速上漲導(dǎo)致部分追漲心理的市民提前購(gòu)房，市 場(chǎng)一度處于供不應(yīng)需的狀態(tài)，供需缺口達(dá) 萬(wàn)平方米； 6 月 1 日，房產(chǎn)新政正式實(shí)施，矛頭直指住宅市場(chǎng)的投機(jī)行為，樓市走向不明朗，觀(guān)望氛圍濃厚，持幣待購(gòu)現(xiàn)象增多，樓市一度低迷，當(dāng)月銷(xiāo)售面積下跌到 萬(wàn)平方米，僅次于 2 月 (2 月成交量低主要是由于傳統(tǒng)春節(jié)淡季所致 )； 經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的觀(guān)望， 8 月開(kāi)始， **住宅市場(chǎng)逐漸回暖， 9 兩個(gè)月住宅交易量逐步上升，供需基本平衡；受秋交會(huì)刺激， 9 月商品住宅銷(xiāo)售達(dá) 萬(wàn)平方米，基本恢復(fù)到 3 月水平。 20**年 1~9 月， **市房管局?jǐn)?shù)據(jù)表明， **住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ **目前由于市區(qū)三環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)很少，因此三環(huán)外的開(kāi)發(fā)開(kāi)始熱鬧，特別是城南三環(huán)外區(qū)域和城西三環(huán)外區(qū)域更是樓盤(pán)頻出，并且很多樓盤(pán)都屬于高品質(zhì)大盤(pán)。 (詳見(jiàn)表 1) 2021 年市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售與實(shí)際銷(xiāo)售面積比較分析 項(xiàng)目類(lèi)別 合 計(jì) 住 宅 非 住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 (萬(wàn) M2) 實(shí)際銷(xiāo)售面積 (萬(wàn) M2) 供銷(xiāo)比 注：供銷(xiāo)比二批準(zhǔn)預(yù)售面積 /實(shí)際銷(xiāo)售面積 ⑵ 住宅供應(yīng)仍較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升，購(gòu)房選擇面仍較大 2021 年市區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，單從數(shù)據(jù)差額來(lái)看，住宅供應(yīng)遠(yuǎn)小于銷(xiāo)售，但這里面有很大部分是屬于 2021 年及 2021 年以前的待銷(xiāo)商品房。全年商品房供應(yīng)面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅供應(yīng) 萬(wàn)平方米，同比微降 %。 通過(guò)對(duì) **房地產(chǎn)近幾年 (特別是 2021 年 )市 場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)分析得出： **房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于良性運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但同時(shí)也出現(xiàn)一些值得關(guān)注、引導(dǎo)和調(diào)控的問(wèn)題。 商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀 2021 年， **市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛的市場(chǎng)特征。 政策措施： ⑴ 優(yōu)化市區(qū)地域結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化中心城市功能； ⑵ 調(diào)整中心城區(qū)職能，建立**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** 城市化發(fā)展的目標(biāo)和基本思路 目 標(biāo)： 20**年 ，城市化水平達(dá)到 42%； 2021 年，城市化水平在 55%以上。 城鎮(zhèn)數(shù)量多、密度大，但規(guī)模小、實(shí)力弱，輻射與帶動(dòng)能力十分有限 2021 年全市郊區(qū)（市）縣共有建制鎮(zhèn) 190 個(gè)，平均每 平方公里有 1 個(gè)建制鎮(zhèn)，每個(gè)建制鎮(zhèn)平均輻射影響的半徑僅 為 公里。 城市人口高度集中在市中區(qū)，向外圍地帶人口密度逐漸降低 **市人口高度集中于中心地區(qū)，市中心居住生活職能過(guò)高。 城市化水平滯后于工業(yè)化水平，制約了 **市工業(yè)化進(jìn)程 20**年， **城市化率與工業(yè)化率之比為 ，遠(yuǎn)低于 ~ 的合理水平。因此，必然通過(guò)加快城市化發(fā)展，大幅度提高城市綜合實(shí)力，提高區(qū)位勢(shì)能，提高經(jīng)濟(jì)輻射影響力度，提高在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的組織和協(xié)調(diào)能力。但目前市域城市化水平低、中 心城市總體實(shí)力偏弱的狀況，在較大程度上制約了其**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ **盡管“國(guó)六條”細(xì)則對(duì)目前過(guò)高的房?jī)r(jià)、對(duì)房地產(chǎn)投資過(guò)熱不能夠產(chǎn)生很大的影響，或取得立竿見(jiàn)影的效果，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，該政策就是要增加住房的供給，就是要壓縮過(guò)度增長(zhǎng)的居民住房需求，并通過(guò)強(qiáng)制性方式來(lái)調(diào)整不合理的住房結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)更多的中低收入民眾能夠有能力購(gòu)買(mǎi)的住房。比如說(shuō)，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)， 穩(wěn)定房?jī)r(jià)。如果不限制和調(diào)控高檔住宅的用地，那么將會(huì)加大城市化進(jìn)程中人口增長(zhǎng)與資源的矛盾，而加大這種矛盾的后果將會(huì)反過(guò)來(lái)影響普通城市居民的住房質(zhì)量和品質(zhì)。新政策提出“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小戶(hù)型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房”，無(wú)論從供應(yīng)體制的調(diào)整還是土地資源的利用方面來(lái)說(shuō)，都很有針 對(duì)性。 意見(jiàn)中規(guī)定：期房限制轉(zhuǎn)讓?zhuān)硗庖矊?duì)營(yíng)業(yè)稅和普通住宅與非普通住宅的判定標(biāo)準(zhǔn)作了重新界定。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付 款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到 30%。 中國(guó)人民銀行決定，從 20**年 3 月 17 日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款政策。主要是因?yàn)樵谶@過(guò)去的一年中，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策如：央行加息、期房限制轉(zhuǎn)讓、營(yíng)業(yè)稅開(kāi)征、二**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ **而房?jī)r(jià)總體上將維持穩(wěn)中上漲的態(tài)勢(shì)，年均漲幅將維持在 5%左右。 據(jù)這份最新出臺(tái)的報(bào)告說(shuō)，隨著調(diào)控政策的貫徹落實(shí)， 20**年 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)將進(jìn)一步得到改善。但是在 20**年 我國(guó)要面對(duì)通貨緊縮的可能和生產(chǎn)過(guò)剩所帶來(lái)的影響，所以在“十一五”規(guī)劃的起始年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，擴(kuò)大消費(fèi)需求，已經(jīng)變成經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中至關(guān)重要的決策點(diǎn)。20**年 金融市場(chǎng)將全面開(kāi)放，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)除了傳統(tǒng)的銀行資金外，境外基金多渠道進(jìn)軍內(nèi)地樓市，外資銀行、外來(lái)資金必將成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)新的力量。與此相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)業(yè)作為周期性消費(fèi)品，又具有其固有的波動(dòng)較大和變化多端的自身特征，所以政府通過(guò)宏觀(guān)調(diào)控政策來(lái)平抑或減緩房地產(chǎn)周期波動(dòng)帶來(lái)的不利影響，以防止供求關(guān)系過(guò)大波動(dòng)來(lái)作為衡量宏觀(guān)調(diào)控各項(xiàng)政策措施是否落到實(shí)處的主要標(biāo)準(zhǔn)。**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱(chēng) 單位 指標(biāo) 1 總占地面積（凈用地） 平方米 2 總建筑面積 平方米 126346 3 建筑容積率 4 小區(qū)綠化率 %以上 30 5 戶(hù)均面積 平方米 /戶(hù) 6 地下、地上停車(chē)位 個(gè) 650 7 綜合售價(jià) 元 /平方米 3500 8 建設(shè)投資 萬(wàn)元 9 每平方米建設(shè)投資 元 10 投資利潤(rùn)率 % 11 全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） % 12 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前） 萬(wàn)元 13 全部投資投資回收期（所得稅前） 年 說(shuō)明： **市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)文件， *計(jì) 政務(wù)投資函 [20**]37 號(hào)函中備案內(nèi)容總投資為 億元。 在項(xiàng)目拆遷過(guò)程中應(yīng)注意方式方法，積極協(xié)調(diào)與政府其它部門(mén)的關(guān)系，盡量減 少拆遷引起的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 通過(guò)項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算，本項(xiàng)目良好的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)狀況，反映出項(xiàng)目具有很好的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目貸款的還本付息有較大保障，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 研究結(jié)論及建議 結(jié)論 該項(xiàng)目地價(jià)較低，升值潛力較大，占用資金較少，可獲得較高利潤(rùn)；項(xiàng)目規(guī)模適中，**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** 編制依據(jù) 《 **市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)關(guān)于企業(yè)投資項(xiàng)目備案的通知》 **市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)文件，*計(jì)政務(wù)投資函 [20**]37 號(hào)； 《中華人民共和國(guó) 建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》 **市規(guī)劃管理局， *規(guī) 選址 [2021]725號(hào)， 20**年 12 月 29 日 ； 《中華人民共和國(guó) 建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 **市規(guī)劃管理局， [**]*規(guī) 用地 [2021]597號(hào)， 20**年 12 月 29 日； 《關(guān)于 **市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)申請(qǐng)的報(bào)告》 **市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司， 20**年 2 月 28 日。居住戶(hù)數(shù)： 1143 戶(hù) ， 容積率： ， 建筑密度： %， 綠地率： 30%以上， 機(jī)動(dòng)車(chē)位： 650輛 (70m2以下的戶(hù)型不考慮 )。 工程概