【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ⑶ 搞好衛(wèi)星城鎮(zhèn)建設(shè)，加快郊區(qū)城市化步伐。 商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀 2021 年， **市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛的市場(chǎng)特征。由于受沿海城市房?jī)r(jià)上漲、建筑材料漲價(jià)、地價(jià)上漲以及人們購(gòu)房預(yù)期變化等因素的影響，老百姓購(gòu)房熱度高漲，市場(chǎng)價(jià)格受短期需求膨脹的影響較大，價(jià)格的上漲隨之引發(fā)了一些非理性購(gòu)房行為，排號(hào)購(gòu)房普遍。 通過(guò)對(duì) **房地產(chǎn)近幾年 (特別是 2021 年 )市 場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)分析得出： **房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于良性運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但同時(shí)也出現(xiàn)一些值得關(guān)注、引導(dǎo)和調(diào)控的問(wèn)題。 ⑴ 商品房供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛 2021 年市區(qū)商品房呈現(xiàn)供應(yīng)穩(wěn)定、需求旺盛的市場(chǎng)特征。全年商品房供應(yīng)面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅供應(yīng) 萬(wàn)平方米，同比微降 %。商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅銷售 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 (詳見表 1) 2021 年市區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售與實(shí)際銷售面積比較分析 項(xiàng)目類別 合 計(jì) 住 宅 非 住 宅 批準(zhǔn)預(yù)售面積 (萬(wàn) M2) 實(shí)際銷售面積 (萬(wàn) M2) 供銷比 注：供銷比二批準(zhǔn)預(yù)售面積 /實(shí)際銷售面積 ⑵ 住宅供應(yīng)仍較充分，四季度住宅供應(yīng)大幅回升，購(gòu)房選擇面仍較大 2021 年市區(qū)住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，銷售面積 萬(wàn)平方米，單從數(shù)據(jù)差額來(lái)看，住宅供應(yīng)遠(yuǎn)小于銷售，但這里面有很大部分是屬于 2021 年及 2021 年以前的待銷商品房。 ⑶ 三環(huán)外開發(fā)趨熱 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年三環(huán)外的供應(yīng)大于銷售。目前由于市區(qū)三環(huán)內(nèi)的土地供應(yīng)很少，因此三環(huán)外的開發(fā)開始熱鬧，特別是城南三環(huán)外區(qū)域和城西三環(huán)外區(qū)域更是樓盤頻出，并且很多樓盤都屬于高品質(zhì)大盤。城市向外發(fā)展是 **房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)必然趨勢(shì)，三環(huán)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將成為 20**、 20**年 的主力發(fā)展區(qū)域。 20**年 1~9 月， **市房管局?jǐn)?shù)據(jù)表明， **住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為 萬(wàn)平方米，**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 8 總銷售體量為 萬(wàn)平方米，總供銷比為 ，基本保持供需平衡。 3 月樓市銷售火爆，房?jī)r(jià)的快速上漲導(dǎo)致部分追漲心理的市民提前購(gòu)房，市 場(chǎng)一度處于供不應(yīng)需的狀態(tài)，供需缺口達(dá) 萬(wàn)平方米； 6 月 1 日，房產(chǎn)新政正式實(shí)施，矛頭直指住宅市場(chǎng)的投機(jī)行為，樓市走向不明朗，觀望氛圍濃厚，持幣待購(gòu)現(xiàn)象增多，樓市一度低迷，當(dāng)月銷售面積下跌到 萬(wàn)平方米，僅次于 2 月 (2 月成交量低主要是由于傳統(tǒng)春節(jié)淡季所致 )； 經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的觀望， 8 月開始， **住宅市場(chǎng)逐漸回暖， 9 兩個(gè)月住宅交易量逐步上升，供需基本平衡；受秋交會(huì)刺激， 9 月商品住宅銷售達(dá) 萬(wàn)平方米，基本恢復(fù)到 3 月水平。雖然目前住宅市場(chǎng)的觀望氣氛還在，但市場(chǎng)的剛性需求和開發(fā)商看好后市的心態(tài) 未變，樓市繼續(xù)保持健康發(fā)展。 總的來(lái)說(shuō)， 20**年 1~5 月， **市區(qū)住宅均價(jià)保持穩(wěn)步上漲，前 5 個(gè)月平均月漲幅為%；新政后， 6~8 月連續(xù)三個(gè)月 **市區(qū)住宅銷售均價(jià)出現(xiàn)連續(xù)小幅下降態(tài)勢(shì)，直至 9月出現(xiàn)回升跡象，住宅均價(jià)回升到 3865 元 /平方米，基本恢復(fù)到 5 月份的價(jià)格水平。經(jīng)計(jì)算， 1~9 月 **住宅價(jià)格月平均漲幅為 %。總的說(shuō)來(lái)， **住宅價(jià)格仍處于小幅盤升態(tài)勢(shì)。由于地價(jià)攀高、建筑成本上升以及樓盤品質(zhì)的提高， **房?jī)r(jià)還有上升空間，但在宏觀調(diào)控下， **房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅上漲。 20**年 6 月， **省統(tǒng) 計(jì)局公布了上月的統(tǒng)計(jì)快報(bào)?？靾?bào)顯示， 20**年 5 月，全省房屋銷售價(jià)同比上漲 %。其中，商品房銷售價(jià)格上漲 %，住宅價(jià)格上漲 %。目前 **住宅每平方米均價(jià)已達(dá)到 3600 多元。 整個(gè)樓市來(lái)看，運(yùn)行情況良好，但房?jī)r(jià)漲幅有所下躍，房地產(chǎn)的供給量加大，特別下半年 **樓市有較大放量，一季度，商品房成交面積 萬(wàn)平方米，比同期增長(zhǎng)了%，其中， 3 月份商品房及住宅成交量出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，環(huán)比分別增長(zhǎng)了 %和%，房?jī)r(jià)保持了平穩(wěn)上升，漲幅開始回落；新建商品房供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)，商品住宅供求平衡； 另外商來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量明顯下降，成交面積小幅小滑，市場(chǎng)開始了理性調(diào)整。二手房市場(chǎng)火爆， 3 月份的成交面積就達(dá)到了 40 萬(wàn)平米。 商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展 房地產(chǎn)價(jià)格 **市區(qū)商品住宅合同交易均價(jià)漲幅 %，近三年新上市住宅交易均價(jià)漲幅年均漲**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 9 500 元 /平方米。 20**年 整體交易均價(jià)上漲速度較快 據(jù) **房管局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20**年 市區(qū)商品房均價(jià)達(dá)到 4085元 /平方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅均價(jià) 3770 元 /平米，同比增長(zhǎng) %；而 2021 年 **市區(qū) (六城區(qū) )的商品房均價(jià)增幅為 %，住宅的增幅為 %。增幅與去年相比有所上升。 2021~20**年 市區(qū)房?jī)r(jià)情況 (單位：元 /平方米 ) 項(xiàng)目類別 2021 年 20**年 商 品 房 3731 4085 同比增長(zhǎng) % % 住 宅 3241 3770 同比增長(zhǎng) % % 數(shù)據(jù)來(lái)源： **市房產(chǎn)管理局 住宅價(jià)格受距離遠(yuǎn)近影響變小 20**年 合同交易數(shù)據(jù)顯示，各物業(yè)的均價(jià)隨著環(huán)域不同呈現(xiàn)出三個(gè)梯度的價(jià)格。內(nèi)環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格為“第一梯度價(jià)格”，也是各物業(yè)銷售均價(jià)最高的區(qū)域；在內(nèi)環(huán)至一環(huán)及一環(huán)至二環(huán)間，同一類型 物業(yè)的銷售均價(jià)差在去年大大縮小，并已經(jīng)相當(dāng)接近，因此以內(nèi)環(huán)至二環(huán)房地產(chǎn)價(jià)格為“第二梯度價(jià)格”，與“第一梯度價(jià)格”相比有一定幅度落差；同理，二環(huán)以外區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格為“第三梯度價(jià)格”，價(jià)格與“第二梯度價(jià)格”相差一定幅度。 不同價(jià)格梯度商品房售價(jià)情況 物業(yè)類型 第一梯度價(jià)格 (內(nèi)環(huán)以內(nèi) ) 第二梯度價(jià)格 (內(nèi)環(huán)至二環(huán) ) 第三梯度價(jià)格 (二環(huán)以外 ) 各梯度價(jià)格比 (第一梯度價(jià)格為 100) 商品房 4866 4121 3243 100:85:67 住 宅 3846 3495 2972 100:91:77 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 13132 9381 5822 100:71:44 辦公用房 5325 3977 2691 100:75:51 去年市區(qū)中住宅價(jià)格隨環(huán)域的外散總體上梯度性落差最小，二環(huán)以外的住宅均價(jià)可以達(dá)到市中心的 77%，而內(nèi)環(huán)至二環(huán)的住宅銷售均價(jià)則達(dá)到了 91%。因此，當(dāng)前 **住宅價(jià)格受距市中心的遠(yuǎn)近的影響已經(jīng)不是很大，人們居住觀念的改變、城市向多中心發(fā)展都是產(chǎn)生這樣結(jié)果的重要原因。但是，與住宅不同的是，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格卻受其**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 10 環(huán)域的影響十分突出，去年內(nèi)環(huán)至二環(huán)的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售總體均價(jià)為市中心的 71%，二環(huán)以外卻不到市中心價(jià)格的一半，僅為 44%。 近三年新住宅交易均價(jià)漲幅年均每平米漲 500 元。 我們對(duì) 2021~20**年 三年新增住宅進(jìn)行分析， 20**年 的主要均價(jià)區(qū)間在 3600~3900元 /平米之間， 2021 年的主要均價(jià)區(qū)間在 3100~3500 元 /平米之間， 2021 年主要均價(jià)區(qū)間在 2600~3000 元 /平米之間。基本上每年的均價(jià)漲幅保持在 500 元 /平米。 住宅租售比偏高 據(jù)調(diào)查， **中心城區(qū)各方位住房的平均租金表現(xiàn)為：城南 城西 城東 城北；而環(huán)域上看，住房的租金隨著環(huán)域的向外擴(kuò)展而逐漸降低，市區(qū)住 房的租金無(wú)論從方位還是從環(huán)域，都與住房的價(jià)格表現(xiàn)一致。可見，市區(qū)的住房?jī)r(jià)格還不存在局部區(qū)域的異常，住宅的市場(chǎng)價(jià)格與租金的表現(xiàn)比較同步。 20**年 全年的平均房?jī)r(jià)租金比為 。 各樣本區(qū)域的住房租金情況： (元 /平方米月 ) 樣本點(diǎn) (方位 ) 城東 城南 城西 城北 平均租金 樣本點(diǎn) (環(huán)域 ) 內(nèi)環(huán)以內(nèi) 內(nèi)至一環(huán) 一至二環(huán) 二至三環(huán) 平均租金 目前合理的房?jī)r(jià)租金比應(yīng)為 150~200。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的 城市如北京、深圳、廣州的近期“房?jī)r(jià)租金比”均在 150~200 之間，因此可以看出，北京、深圳、廣外[的房?jī)r(jià)租金比處在合理范圍。 **市市區(qū)的房?jī)r(jià)租金比為 ，略超出了理論上較為合理的“房?jī)r(jià)租金比”的范圍，這也說(shuō)明了當(dāng)前 **市區(qū)的住房?jī)r(jià)格上漲速度高于租金的上漲速度。一般說(shuō)來(lái)，過(guò)高的“房?jī)r(jià)租金比”會(huì)在一定程度上刺激住房的租賃市場(chǎng)，而對(duì)住房的一、二級(jí)市場(chǎng)需求有一定的抑制作用。 消費(fèi)需求狀況 **房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求除受到客觀市場(chǎng)如供應(yīng)變化、價(jià)格變化、政策因素等影響外，需求主體方面因素也不容忽視。消費(fèi)者的購(gòu)房行為、 居住、投資等觀念正發(fā)生著巨大的轉(zhuǎn)變。另外，由于城市的開放性，購(gòu)房者的構(gòu)成也在改變。 外地購(gòu)房者購(gòu)買比重一年提高 5% **，被定義為全國(guó)第二大安置城市，有很多來(lái)自 **、 **、 **的購(gòu)房團(tuán)選擇在 **購(gòu)房。**市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 11 很多來(lái)自外地的潛在購(gòu)房者將成為 **黃金購(gòu)房周火爆市場(chǎng)的生力軍。對(duì)于全國(guó)大、中型城市， **的房?jī)r(jià)還是較低，加上 **舒適的生活環(huán)境，不可避免會(huì)吸引到很多外地的購(gòu)房者。 外地人的新建商品房購(gòu)買量在去年超過(guò)了市區(qū)購(gòu)買量后，在 20**年 始終位居第一位，成為 **商品房消費(fèi)領(lǐng)域的主要力量。在個(gè)人購(gòu)買中， 2021 年外地個(gè)人 在 **市區(qū)購(gòu)買的新商品房總面積為 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng) %，占交易總量的 %，比 2021年提高 個(gè)百分點(diǎn)，住宅提高 個(gè)百分點(diǎn)。住宅交易中外地個(gè)人購(gòu)買所占比重為%。 **經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，大規(guī)模舊城改造與城市建設(shè)已讓城市面貌、城市的綜合實(shí)力、城市生態(tài)環(huán)境發(fā)生了巨大改變， **市的居住與投資環(huán)境吸引了大量的外地人，因而 **市區(qū)商品房銷售外地人個(gè)人購(gòu)買比重日漸上升。 20**年 買房需求較強(qiáng) **房地產(chǎn)信息中心在 20**年 9 月做的一次購(gòu)房者情況調(diào)查顯示：馬上要買房的數(shù) 量所占比例并不高，而預(yù)期一年內(nèi)買房的占多數(shù)，半年內(nèi)買房的也占有很大比例，說(shuō)明目前消費(fèi)者對(duì) **的房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心度較高，持幣觀望的潛在消費(fèi)者較多。 購(gòu)買期望價(jià)格 3500 元以下 意向購(gòu)買的住宅期望價(jià)格主要還是落在 3000~3500 元 /平米之間，其次是 3000 以下的價(jià)格， 3500~4000 元 /平米的需求也較大。但是縱觀目前在售樓盤的價(jià)格情況，價(jià)格普遍高過(guò)消費(fèi)者的期望價(jià)格。 普通住宅需求為主流，高檔住宅需求也較大 各種物業(yè)中，普通住宅占多數(shù)，達(dá)到 83%。高檔公寓的需求也很旺盛，達(dá)到 12%，高端市場(chǎng)仍有較大的 市場(chǎng)容量。 實(shí)用型住宅為首選 實(shí)用型住宅仍是消費(fèi)者的選擇主力， 90~120 平米占了 %，其次是 60~90 平米也達(dá)到 %。 120~180 平米區(qū)間的需求也達(dá)到 %。 目前 **購(gòu)房者對(duì)于住宅需求強(qiáng)勁。在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，住宅市場(chǎng)仍會(huì)保持較大的需求，而 202 2021 年表現(xiàn)出來(lái)的購(gòu)房需求膨脹是由于房?jī)r(jià)上漲、市場(chǎng)炒作、輿論誤導(dǎo)引發(fā)的恐慌性盲目跟風(fēng)購(gòu)房現(xiàn)象，這樣致使部分市場(chǎng)需求被提前。 **市 ***實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司“ ** **” 項(xiàng)目《可行性研究報(bào)告》 12 趨勢(shì)預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)周期顯示 20**年 整體市場(chǎng)可能出現(xiàn)回落 房地產(chǎn)周期作為宏觀經(jīng)濟(jì)周期的重要組成部分，是經(jīng)濟(jì) 周期在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程所表現(xiàn)出來(lái)的運(yùn)動(dòng)形態(tài)。 **房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)周期仍然存在，并作為深層次的因素在無(wú)形中影響著房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素中，考慮 **房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動(dòng)是必要的。 **的房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì) 90 年代初快速發(fā)展以來(lái)， **房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，存在大約以 5 年為長(zhǎng)度的周期波動(dòng)。比較國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)深圳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的研究成果，深圳的房地產(chǎn)業(yè)同樣存在 5 年左右的短期波動(dòng)現(xiàn)象。 **房地產(chǎn)業(yè)至 1993 年來(lái)，一共經(jīng)歷了兩個(gè)完整的周期波動(dòng)。 1993~1996 年為第一個(gè)波動(dòng)周期， 199 1994 和 1995 年為持續(xù)擴(kuò)張期， 1996 年開始下滑。但這一周期中 **房地產(chǎn)業(yè)的低潮只經(jīng)歷了 1996 年一年。1997~2021 年的 5 年間，為第二個(gè)波動(dòng)周期，其中擴(kuò)張期三年 (199 1998 和 1999 年 )，隨后出現(xiàn)兩年的收縮，其中于 2021 年進(jìn)入景氣下轉(zhuǎn)折點(diǎn)，進(jìn)入低潮。第三個(gè)波動(dòng)周期從 2021 開始，目前仍在進(jìn)行。從 2021 年、 2021 年、 2021 年、 20**年 **的房地產(chǎn)運(yùn)行狀況看，上述四年處于第三個(gè)周期的擴(kuò)張階段，根據(jù) **房地產(chǎn)市場(chǎng) 5 年一周期的發(fā)展趨勢(shì)顯示 20**年 市場(chǎng)將有可能出現(xiàn)回落。 商品房市場(chǎng)需求潛力 巨大，市場(chǎng)需求斷層不會(huì)出現(xiàn) ⑴ 外地人購(gòu)房需求在不斷增長(zhǎng)。 20**年 ，外地人購(gòu)買的新建商品房面積為 萬(wàn)平米，占商品房銷售面積比例為 51%，比上年增長(zhǎng) 3 個(gè)百分點(diǎn)。 ⑵ 改善性住房需求成為增長(zhǎng)的主要因素。據(jù)前不久的抽樣調(diào)查分析， **市投資型購(gòu)房的比例為 %，其中用于出租的比重為 %，購(gòu)后再出售的比重為 %。據(jù)對(duì) 22個(gè)今年上市樓盤房屋出售后的使用情況抽樣調(diào)查來(lái)看，空關(guān)面積比例只占 %，空關(guān)套數(shù)比例只有 %。因此，房屋的需求仍是以自住為目的， **市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是建立在真實(shí)而非虛擬且可不 斷再生的基礎(chǔ)上的