【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年大慶的歷史時(shí)機(jī)，將某地建設(shè)成為了具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、具有濃郁民族文化和草原特色、具有良好環(huán)境質(zhì)量和適宜人居、具有較高綜合服務(wù)功能和輻射帶動(dòng)力的草原大都市，基本實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。 近年某地房地產(chǎn)投資情況（表31）：年度200520062007投資額（億元）由上表可知，某地市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處于高速發(fā)展期，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資增速明顯，2005年房地產(chǎn)漲幅曾居國(guó)內(nèi)各城市首位，2007年后，宏觀調(diào)控政策對(duì)樓市投資產(chǎn)生影響，但呼市房地產(chǎn)投資仍處在高位運(yùn)行。項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析新城區(qū)位于呼市東北部，地理?xiàng)l件優(yōu)越，硬件設(shè)施完善，是自治區(qū)及某地的經(jīng)濟(jì)、文體、衛(wèi)生、科教中心。新城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)較早，擁有數(shù)量眾多的樓盤，品質(zhì)較高，價(jià)格也相對(duì)其他區(qū)域較貴一些。目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在售樓盤30余家，2008年14月可售套數(shù)分別為5044815295811套，4月平均價(jià)格為3512元/平方米。區(qū)域內(nèi)4000元/平米左右的樓盤包括琦琳北辰、金天帝廣場(chǎng)、華門世家、潤(rùn)宇國(guó)際公寓、首府觀邸、財(cái)富銘座等，區(qū)域內(nèi)戶型多以中大戶型為主，精致小戶型在區(qū)域內(nèi)尚未形成氣候。 （1）本項(xiàng)目周邊主要樓盤概況如下表32：項(xiàng)目觀府蒙鑫國(guó)際名城水岸世紀(jì)總建筑面積（m2）110001200012000銷售均價(jià)（元/m2）420045004800產(chǎn)品類型高層板式高層板式高層板式主力戶型9614590150148190 （2）樓盤分析：周邊項(xiàng)目主要通過低密度、低容積率等優(yōu)勢(shì)特征來突出自身的宜居性，而在產(chǎn)品自身層面上并未有較大突破。各項(xiàng)目的銷售價(jià)格也在不同階段有著較大的漲幅，戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主，說明大多數(shù)樓盤購(gòu)買對(duì)象多是以家庭為單位的，小戶型產(chǎn)品相對(duì)稀缺。而隨著區(qū)域價(jià)值的提升和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，高品質(zhì)、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標(biāo)客戶的追捧。某住宅小區(qū)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)定位Strength:a. 地理位置優(yōu)越，區(qū)域升值潛力巨大。b. 緊鄰多條公交線路，交通便利；c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系，社會(huì)配套設(shè)施比較完善；d. 本案周邊未來幾年內(nèi)將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。Weak:a. 本案價(jià)格預(yù)期較高，對(duì)前期上市推廣不利；b. 本案地處周邊城市環(huán)境仍需改善。Opportunity:a. 結(jié)合整體城市規(guī)劃，城市化進(jìn)程逐漸加快；b. 政府相關(guān)配套規(guī)劃，預(yù)示區(qū)域巨大升值潛力；c. 區(qū)域目標(biāo)購(gòu)房群體多為喜愛小戶型的中青年，這與當(dāng)前國(guó)家提倡小戶型商品房開發(fā)的政策吻合。Threat:a. 同區(qū)域內(nèi)，存在價(jià)格、品質(zhì)相差不大的其他產(chǎn)品；b. 政府一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和項(xiàng)目操作的限制。一方面，某地市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，乳都產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)了一大批產(chǎn)業(yè)人群收入的提高，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，對(duì)于老城區(qū)有較強(qiáng)的城市感情，高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品會(huì)比較符合他們的需求。另一方面，某地市“十一五規(guī)劃”中明確提出：“加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提升首府的輻射帶動(dòng)力和城市建設(shè)水平，加快首府城市圈建設(shè)，有序擴(kuò)張中心城區(qū)規(guī)模。打造首府城市建設(shè)新形象，全力實(shí)施“44331”工程，完善中心城區(qū)功能，提升首府城市建設(shè)品位?！币虼烁鶕?jù)某地市整體的變遷過程，該項(xiàng)目的客戶群主要是本地中青年居民以及區(qū)內(nèi)其他城市移民。 產(chǎn)品定位為：具有國(guó)際化和人文特色的、充滿活力的中高檔公寓產(chǎn)品。第四章 項(xiàng)目選址和建設(shè)條件本項(xiàng)目位于某地市*****中心地帶。宗地四至范圍是：xxxxxxxxxx****該區(qū)所處地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學(xué)校配套設(shè)施完善，擁有得天獨(dú)厚的區(qū)域優(yōu)勢(shì)?！捌咄ā睏l件具備項(xiàng)目所在地塊完成了該宗地的前期開發(fā)（七通）工作，能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。具體標(biāo)準(zhǔn)為：a. 道路：按規(guī)劃要求實(shí)現(xiàn)出讓宗地紅線外周邊市政道路。b. 給水由光明大街接入，給水主干線直徑為300mm,支線直徑為200mm。c. 雨水由光明大街排出，雨水主干線直徑為1000mm,支線直徑為600mm。d. 污水由光明大街排出，污水主干線直徑為600mm,支線直徑為500mm。e. 通訊及電力、燃?xì)庠诠饷鞔蠼纸尤?。f. 熱力在光明大街接入，直徑DN350/DN350，支線直徑DN300/DN300。項(xiàng)目所處的某地市新城區(qū)是自治區(qū)以及呼市的文化、教育、衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)中心，高素質(zhì)勞動(dòng)力資源十分豐富。另外，區(qū)域內(nèi)有人流量巨大的火車站和客運(yùn)站，為商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)提供了可能。項(xiàng)目周邊有成熟的教育體系，以及醫(yī)療衛(wèi)生體系。未來發(fā)展空間巨大。該建設(shè)項(xiàng)目總共占地面積44畝,其中自有土地37畝且已擁有國(guó)有土地使用證,其余7畝土地需要通過土地收儲(chǔ)交易中心競(jìng)拍取得,這部分土地地上建筑全部為危舊住房,希望通過本項(xiàng)目進(jìn)行舊城區(qū)改造、開發(fā)能夠徹底改變這里的居住生活環(huán)境。第五章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)1 建筑面積和內(nèi)容本項(xiàng)目總建設(shè)用地面積30682平方米，總建筑面積140000平方米，其中地上建筑面積128000平方米。容積率：≤。建筑密度：≤50%；綠地率：≥30%；建筑控制高度：≤70米，部分居住及公建建筑高度可控制在75米內(nèi)； 建筑退讓距離：退讓規(guī)劃用地邊界最小距離為不小于5米。2 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目建筑使用功能為：商業(yè)、住宅及配套。（1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：A、商業(yè)用房提供精裝修標(biāo)準(zhǔn)，即：a. 廳、過道的墻、頂抹灰，刷白，地面貼瓷磚；b. 衛(wèi)生間的地面、墻面（）貼瓷磚、頂棚吊石膏頂，并安裝坐便器和面盆；c. 設(shè)置照明、給水、污水排放、燃?xì)?、采暖等系統(tǒng)，并預(yù)埋電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管線。B、商品房部分設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)為：a. 可供菜單式選擇的精裝修方案，而且方案設(shè)計(jì)融入了最in的時(shí)尚元素；b. 廚衛(wèi)潔具均是進(jìn)口品牌產(chǎn)品；c. 大部分明廚明衛(wèi)，室內(nèi)錯(cuò)層的格局讓空間更加立體化；d. 簡(jiǎn)潔時(shí)尚的外立面，在區(qū)域內(nèi)獨(dú)樹一幟，與眾不同；e. 室內(nèi)所見，均是品牌產(chǎn)品；f. 智能安防和門禁系統(tǒng)，高科技保證安全和人性化；g. 24小時(shí)熱水；24小時(shí)電梯；24小時(shí)直接入戶；h. 小區(qū)局域網(wǎng)；衛(wèi)星電視；監(jiān)控系統(tǒng)將讓住戶更放心。（2）小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)配套設(shè)施包括6000平方米的商業(yè)，日后將統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)招租，確保小區(qū)配套可滿足社區(qū)采購(gòu)以及外部購(gòu)買需求。