【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公里。全 市 目前已形成一個(gè)公路、航空、水路、鐵路等齊全的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。公路四通八達(dá)，１０５、３１６、３２０國(guó)道、溫厚高速公路穿境而過(guò)； 京九鐵路 與浙贛鐵路 在 向塘鎮(zhèn) 交匯，使南昌 市 成為真正的 16 黃金十字鐵路樞紐，向塘鐵路編組站成為僅次于鄭州的全國(guó)第二大貨運(yùn)編組站；贛江、撫河在境內(nèi)交匯，航道可通長(zhǎng)江各口岸； 市 城離昌北機(jī)場(chǎng) 25 公里。 南昌 市 交通便利，京九、浙贛、皖贛等鐵路穿越 市 境，以 6 小時(shí)行程對(duì)接長(zhǎng)珠閩三角洲等發(fā)達(dá)地區(qū)。境內(nèi)有全國(guó)第二、 江南第一的向塘鐵路貨運(yùn)編組站。 市 城距市中心僅 15公里，距昌北機(jī)場(chǎng)僅 30公里。近幾年來(lái)，我 市緊緊圍繞拼爭(zhēng)全國(guó) “ 百?gòu)?qiáng) 市 、文明城 ” 兩大目標(biāo)，堅(jiān)持以大開(kāi)放為主戰(zhàn)略，以工業(yè)化為核心戰(zhàn)略，以開(kāi)發(fā)區(qū)為主戰(zhàn)場(chǎng)，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)與 市 城建設(shè)雙輪驅(qū)動(dòng)，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化齊頭并進(jìn)， 市 域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出速度加快、質(zhì)量提升、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。 2020 年，全 市 總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中男性 萬(wàn)人，女性 萬(wàn)人；非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。 2020 年，出生 12568 人，出生率 17 ‰ ；死亡 3432 人，死亡率 ‰ ；自然增長(zhǎng)人口 9136 人，自然增長(zhǎng)率 ‰ 。 2020年，全 市 GDP實(shí)現(xiàn) ，增長(zhǎng) %。財(cái)政收入完成 ，增長(zhǎng) %，地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成 ，增長(zhǎng) %；市 域經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國(guó) A 級(jí)、全省第一。經(jīng)中國(guó)社科院等三家權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)審 ,我 市位居全國(guó)最具投資潛力中小城市第 15位。 2020 年，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %， “ 十五 ” 期間年均遞增%。房地產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)， 2020 年新開(kāi)工商品房建筑面積 萬(wàn)平方米，占全市 1/3強(qiáng)，涌現(xiàn)了夢(mèng)里水鄉(xiāng)、大湖之都、綠地山莊、九里象湖城等一大批精品樓盤(pán)。新洪客隆、南昌百貨大樓等大型商貿(mào)企業(yè)進(jìn)駐蓮塘，潔惠花園賓館、桂花村大酒店等餐飲服務(wù)企業(yè)品位提升，洪城汽配、江南飼料原料等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)功能增強(qiáng)。社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %， “ 十五 ” 期間年均遞增 %。2020 年末金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元，貸款 18 余額 億元，中介、保險(xiǎn)、物管、信息等服務(wù)業(yè)成為新亮點(diǎn)。 2020 年，全 市 實(shí)際利用外資 億美元，實(shí)際利用內(nèi)資 34 億元，分別比上年增長(zhǎng) 20%和 36%。 “ 十五 ” 期間 累計(jì)利用外資 億美元，利用內(nèi)資 億元，引進(jìn)內(nèi)外資項(xiàng)目 542個(gè)，其中世界 500 強(qiáng)、國(guó)內(nèi) 200 強(qiáng)項(xiàng)目 2 個(gè)，知名品牌項(xiàng)目 2 個(gè)，投資超億元項(xiàng)目 45個(gè)。2020 年完成出口創(chuàng)匯 3200 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) %，自營(yíng)進(jìn)出口企業(yè)發(fā)展到 25 家。外經(jīng)工作取得新進(jìn)展，被確定為全省外派勞務(wù)輸出基地 市 。個(gè)私民營(yíng)企業(yè)完成總產(chǎn)值 億元，實(shí)現(xiàn)增加值 億元，利稅 億元。承辦了全國(guó)性 市 域經(jīng)濟(jì)發(fā)展論壇，先后與全國(guó)11 個(gè) 市 （市、區(qū)）建立友好合作關(guān)系。 （二）市場(chǎng)分析 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)全 年維持衰退態(tài)勢(shì) ， 始于2020年第 4 季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、 19 房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，大中城市房?jī)r(jià)自 8 月份開(kāi)始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過(guò)一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利因素是宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)仍會(huì)繼續(xù)下行和部分政策的不利影響，有利因素則是各種優(yōu)惠措施的出臺(tái)，在 3季度宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖的預(yù)期下，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況呈現(xiàn)以下四個(gè)特征： ① 房屋交易量持續(xù)下降 2020年，商品房銷(xiāo)售面積持續(xù)下降，下降幅度逐月增加。 111月，商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比減少 %，增幅減少 分點(diǎn)。其中，現(xiàn)房銷(xiāo)售面積為 米，同比減少 %；期房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，同比減少 %。商品房銷(xiāo)售面積降 20 幅逐月增加，由 12 月份的 %降為 111月份的 %。四十個(gè)重點(diǎn)城市中，有四分之一的城市商品房銷(xiāo)售面積同比下降 40%以上，下降程度較高的城市包括寧波、北京、福州、石家莊、鄭州、深圳、上海等。 同時(shí)，商 品房空置面積較快增加。 2020年 5月，商品房空置面積結(jié)束自 2020年下半年以來(lái)的負(fù)增長(zhǎng)局面， 11月底，商品房空置面積為 萬(wàn)平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面積為同比增加 %，增幅比 3 月底增加 。 ② 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿下降 受需求市場(chǎng)低迷的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降從 2020年 2 季度就開(kāi)始顯現(xiàn)， 4 月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增幅均低于上年同期， 6 月份起這兩項(xiàng)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長(zhǎng)。 2020年 110 21 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu) 置土地面積為 平方米，同比減少 %，增幅比去年同期減少；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成開(kāi)發(fā)土地面積 ，同比減少 %。 2020年，商品房新開(kāi)工面積增幅出現(xiàn)較大幅度下降，施工面積增幅和竣工面積增幅均低于去年同期。 111月，商品房新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少；商品房施工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少 ；商品房竣工面積為 萬(wàn)平方米 ，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期減少。 ③ 房?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10年來(lái)首次下降 各類(lèi)型房屋銷(xiāo)售價(jià)格漲幅逐步回落， 8 月份70大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)近 10年來(lái)首次下跌，跌幅逐月加大，房?jī)r(jià)下降城市的數(shù)量逐步增多。 2020 22 年， 70大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比 2020年下降 。其中，新建商品住房和二手住房分別同比上漲 %和%。從環(huán)比來(lái)看， 2020年 70大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格下降 %，其中新建商品住房和二手住房分別下降 %和 %， 90平方米以下商品住宅價(jià)格比 年初下跌 %。 12月份， 70大中城市中有 50個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，有 52個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降。 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退程度逐季增加。其中， 1 季度供給增長(zhǎng)增加，需求增長(zhǎng)減緩，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落，但受翹尾因素影響，房?jī)r(jià)同比漲幅仍保持較高幅度； 2 季度開(kāi)發(fā)景氣開(kāi)始下降，需求繼續(xù)下降，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)下降，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌； 3 季度購(gòu)房意愿繼續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)投資意愿持續(xù)降低，房?jī)r(jià)出現(xiàn)首次下跌； 4 季度房?jī)r(jià)下跌幅度繼續(xù)加大。 14 各季度 70大中城市房 23 價(jià)變化分別為環(huán)比上漲 %、環(huán)比上漲 %、環(huán)比下降 %和環(huán)比下降 %。 ④ 加大住房保障建設(shè) 2020年，商品住宅投資中，別墅高檔公寓投資比重下降， 經(jīng)濟(jì)適用房 投資比重與去年同期基本持平。 111月，別墅高檔公寓投資額為 億元，在商品住宅投資中的比重為 %，下降；經(jīng)濟(jì)適用房投資額為 元，同比增加 %。 2020年，除去經(jīng)濟(jì)適用房投資 增加外， 廉 租房 建設(shè)也大大加快。年初，中央財(cái)政安排投入資金 68億元，比去年增加 17億元。下半年，加快保障性住房建設(shè)，成為國(guó)務(wù)院確定 的擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的重要措施之一。在新增1000億元投資中，住房保障建設(shè)獲得了一定份額， 12月份，國(guó)家發(fā)展改革委又下達(dá)了 100億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃，用于加快 廉租住房 建設(shè)和國(guó) 24 有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶(hù)區(qū)改造，以及擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點(diǎn)等。 經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)將會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房的銷(xiāo)售，會(huì)降低房?jī)r(jià)，對(duì)非經(jīng)濟(jì)適用房的住房來(lái)說(shuō)是威脅。 2020 年 房地產(chǎn) 市場(chǎng)運(yùn)行趨勢(shì) ① 商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加 2020年和 2020年商品房屋新開(kāi)工面積都保持了將近 20%的較大增幅，按照建設(shè)周期推算，2020年商品房屋竣工面積增幅將會(huì)有較大幅度增加。由于 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，期房銷(xiāo)售量下降近 20%，決定了 2020年進(jìn)入竣工狀態(tài)的商品房屋空置面積會(huì)有較大幅度增加?？罩梅课葜苯有纬煞康禺a(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)期供給，在空置房屋沒(méi) 有被很好消化以前，商品房屋新開(kāi)工意愿將會(huì)下降，以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期供給，促進(jìn)市場(chǎng)供求平衡。 25 ② 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 2020年 2 季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降開(kāi)始顯現(xiàn)，受此影響， 2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會(huì)大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素，這部分投資可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，受存貨增加的影響， 2020年商品房屋新開(kāi)工面積增幅會(huì)有較大幅度下降，這部分項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的新增投資增長(zhǎng)也會(huì)下降。此外，受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行和資金緊張狀況影響， 估計(jì)上半年企業(yè)拿地欲望和開(kāi)發(fā)土地活動(dòng)均不會(huì)增加。因此， 2020年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 ③ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加 2020年，受開(kāi)發(fā)信貸增長(zhǎng)下降和需求市場(chǎng)衰退的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 60%的資金供給源 (國(guó) 26 內(nèi) 貸款 、個(gè)人 按揭 貸款、定金及預(yù)收款 )都為負(fù)增長(zhǎng)，企業(yè)資金鏈條日益緊張，部分中小企業(yè)將會(huì)面臨資金困境，未來(lái)企業(yè)并購(gòu)重組將會(huì)增加。 ④ 2020年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn) 短期來(lái)看，已經(jīng)頒布的減息、稅費(fèi)優(yōu)惠、對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資等方面的政策支持都有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定， 2020年上半年在 “ 保增長(zhǎng) ” 的大調(diào)控目標(biāo)下，仍可能還會(huì)有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定的政策出臺(tái)。從影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期因素看，第三次 “ 嬰兒潮 ” 出生的大量 80后年輕人的結(jié)婚需求，將會(huì)有利于近幾年住房剛性需求的增加，過(guò)去五年經(jīng)濟(jì)高 速增長(zhǎng)形成的居民財(cái)富積累的基礎(chǔ)，這些因素都會(huì)對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定起到積極作用。 當(dāng)前形勢(shì)下，形成房?jī)r(jià)下滑壓力的影響因素主要有宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的下行、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大帶來(lái)的增加市場(chǎng)供給預(yù)期、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度改革帶來(lái)的土地供給層面的長(zhǎng)遠(yuǎn)影響等等。 27 在一系列擴(kuò)大內(nèi)需保增長(zhǎng)的政策作用下，預(yù)計(jì) 2020年 3 季度宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)回暖，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)政策、農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度相關(guān)政策，短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限，上述促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定因素的影響將會(huì)大于房?jī)r(jià)下行因素的影響，預(yù)計(jì) 2020年下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)。 區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 南昌市的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析： 自 07 年底國(guó)際金融爆發(fā)后，國(guó)家進(jìn)行了一系列的宏觀(guān)調(diào)控打壓房?jī)r(jià)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，南昌市區(qū)的房?jī)r(jià)自 08 年 7 月后相繼開(kāi)始下降； 但是 ， 08年 10月以來(lái)出臺(tái)的兩次房地產(chǎn)救市政策，減免契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、城市房地產(chǎn)稅等稅費(fèi)，其中 90平方米以下住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠力度就可以達(dá)到 3%，其五年以?xún)?nèi)住房轉(zhuǎn)讓 %的營(yíng)業(yè)稅予以減免，均在一定程度上降低了 南昌市 居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，提高了 南昌市 居民住房支付能力。 國(guó)務(wù)院 131號(hào)文中指出， 2020年到 2020年，南昌市 平均每年新增 5 萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用住房。 2020 28 年經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)約為 4 萬(wàn)套，如果新增 5萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，則經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)總量將為往年的 1 倍多，今后三年各年經(jīng)濟(jì)適用房竣工套數(shù)占商品住宅竣工套數(shù)的比例達(dá)到 30%左右，而近三年來(lái)該比例一直在 10%左右；經(jīng)濟(jì)適用房投資在商品住宅投資中的占比將由往年的5%提高到近 20%。 南昌市 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總量的大量增加必然會(huì)對(duì)普通住房市場(chǎng)產(chǎn)生一定的 “ 擠出 ” 效應(yīng)。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，落實(shí) 90/70政策中新建的大量中小戶(hù)型住宅將陸續(xù)進(jìn)入竣工狀態(tài)，這種時(shí)候 南昌市 大量供給經(jīng)濟(jì)適用房，顯 然不利于這些普通住房的消化吸收，從而加劇 南昌市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整幅度。即使加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃沒(méi)有落實(shí)，也會(huì)形成相應(yīng)預(yù)期，這種預(yù)期顯然不利于扭轉(zhuǎn)當(dāng)前南昌市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退態(tài)勢(shì)。 受需求市場(chǎng)低迷的影響， 南昌市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的下降從 2020年 2 季度就開(kāi)始顯現(xiàn)， 4 月份起商品房屋新開(kāi)工面積和土地購(gòu)置面積增幅均低于上年同期， 6 月份起這兩項(xiàng)反映房 29 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資意愿的指標(biāo)各月均為同比負(fù)增長(zhǎng)，受此影響， 2020年 南昌市 房地產(chǎn)企業(yè)上年結(jié)轉(zhuǎn)的在建工程增幅和房屋建設(shè)投資增幅也會(huì)大大下降，如果考慮企業(yè)延緩開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素，這部 分投資可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng) 受存貨增加的影響， 2020年商品房屋新開(kāi)工面積增幅會(huì)有較大幅度下降，這部分項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的新增投資增長(zhǎng)也會(huì)下降。此外，受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)下行和資金緊張狀況影響，估計(jì)上半年企業(yè)拿地欲望和開(kāi)發(fā)土地活動(dòng)均不會(huì)增加。因此， 2020年 南昌市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅會(huì)有較大幅度下降甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。 2020年，受開(kāi)發(fā)信貸增長(zhǎng)下降和需求市場(chǎng)衰退的影響， 南昌市 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 60%的資金供給