【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 221940%B2B2：400060040%C2C2：20031620%A3A3：1086095620%B3B3：216032420%C3C3：100158630%A2A2：189091664738330%B2B2：300045030%C2C2：150023770%A3A3：38010334570%B3B3：7560113470%C3C3：3500553合計(jì)100%1945272942315222738321510表12 各年銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表 單位：萬(wàn)元項(xiàng) 目合計(jì)123456住宅1417311541709274135605009別墅462045060091210741584商業(yè)用房2717341420578588790合計(jì)2151019452729423152227383(四)項(xiàng)目利潤(rùn)估算項(xiàng)目土地增值稅估算表如表13所示，增值率0，增值稅率0；項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算如表14所示；項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算如表15所示，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為1400萬(wàn)元。表13 土地增值稅計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目金額/萬(wàn)元備注1扣除項(xiàng)目金額22707+++開發(fā)成本16432詳見“開發(fā)成本構(gòu)成表”開發(fā)費(fèi)用1806銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅1183銷售收入%加扣20%328620%2銷售收入215103增值額1197214增值率05增值稅率06增值稅免交表14 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561銷售收入2151019452729423152227383營(yíng)業(yè)稅11831071502332874063土地增值稅0000004可運(yùn)用資金(123)2032718382579399849356977表15 稅后利潤(rùn)測(cè)算 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561銷售收入21510194527294231522273832總成本費(fèi)用18238164923143587442862603營(yíng)業(yè)稅11831071502332874064土地增值稅0000005利潤(rùn)總額20891892654115077176所得稅68962871361672377稅后利潤(rùn)1400127178275340480注：總成本費(fèi)用按銷售計(jì)劃及開發(fā)建設(shè)總投資進(jìn)行測(cè)算七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第二版)，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，我們分別計(jì)算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)及投資利潤(rùn)率。由于本項(xiàng)目并非長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤(rùn)率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見表117所示。(一)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表(表16及表17)(全部投資及表自有資金)計(jì)算可得：全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%自有資金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%基準(zhǔn)收益率ic的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。%，故基準(zhǔn)收益表ic取為7%，由表117計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資和自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。表16 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 (全部投資) 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561現(xiàn)金流入2151019452729423152227383銷售收入2151019452729423152227383其它收入000002現(xiàn)金流出1884820253989418648713135643建設(shè)投資16976202538203948450226810營(yíng)業(yè)稅1183107150233287406土地增值稅000000所得稅69062871361672373凈現(xiàn)金流量2662202520441457639208767404累計(jì)凈現(xiàn)金流量2025406955266165407826625折現(xiàn)系數(shù)(ic=7%)6折現(xiàn)現(xiàn)金流量625189317861189488148844917累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量189336784867535538676258折現(xiàn)系數(shù)(ic=11%)　9折現(xiàn)現(xiàn)金流量1271824165910654211238360410累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量　1824348445494970373112711折現(xiàn)系數(shù)(i2=10%)　12折現(xiàn)現(xiàn)金流量391841169010944361296380513累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量　1841353046255061376539表17 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 (自有資金) 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561現(xiàn)金流入2151019452729423152227383銷售收入2151019452729423152227383其它收入0000002現(xiàn)金流出2011020259892686337050046036自有資金50932025015001568預(yù)售收入再投入5883　82094814342681營(yíng)業(yè)稅1183107150233287406土地增值稅000000所得稅6896287136167237貸款本息償還7262186953935凈現(xiàn)金流量140020259564386121813476累計(jì)凈現(xiàn)金流量2025106910261655314007折現(xiàn)系數(shù)(i1=7%)　8折現(xiàn)現(xiàn)金流量6881893835356571558989折現(xiàn)系數(shù)(ic=18%)　10折現(xiàn)現(xiàn)金流量351716686264449549911累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量　1716103010035594643512折現(xiàn)系數(shù)(i2=19%)　13折現(xiàn)現(xiàn)金流量61702675264299147414累計(jì)折現(xiàn)現(xiàn)金流量　1702102710015724806(二)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為7%，由此計(jì)算可得(表117)。全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：625萬(wàn)元自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：688萬(wàn)元本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值全部大于零。(三)投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率指的是項(xiàng)目投資利潤(rùn)(即凈現(xiàn)金流量累計(jì))與項(xiàng)目投資的比值。是靜態(tài)指標(biāo)。由表117計(jì)算結(jié)果為：%%(四)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總?cè)绫?8所示：表18 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總表計(jì) 算 基 礎(chǔ)動(dòng) 態(tài) 指 標(biāo)靜 態(tài) 指 標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)投資利潤(rùn)率全 部 投 資%625萬(wàn)元%自 有 資 金%688萬(wàn)元%(五)資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還分析資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)，本項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用如表19所示。從表中可以看出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡能力。貸款償還估算表詳見表9。表19 資金來(lái)源與運(yùn)用表(財(cái)務(wù)平衡表) 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561資金來(lái)源33865202550295943740955917668銷售收入2151019452729423152227383自有資金5093202501500156800貸款(含利息)7262308417141810369285其它收入00000002資金運(yùn)用27372202540734399518153736321建設(shè)投資16976202538203948450226810建設(shè)期借款利息126284214310369285營(yíng)業(yè)稅1183107150233287406土地增值稅0000000所得稅6896287136167237償還借款本息7262186953933盈余資金649309561544242821813474累計(jì)盈余資金09563200492851466493八、項(xiàng)目的不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。(一)盈虧平衡分析盈虧平衡分析即保本點(diǎn)分析，從盈虧平衡點(diǎn)銷售房源數(shù)量和以銷售價(jià)格表示的盈虧平衡點(diǎn)兩方面測(cè)算。（1）盈虧平衡點(diǎn)銷售房源數(shù)量盈虧平衡點(diǎn)銷售房源數(shù)量=固定總成本247。（單位產(chǎn)品價(jià)格單位產(chǎn)品可變成本單位產(chǎn)品銷售稅金）=6617247。（21510247。247。247。）=158877(平方米)盈虧平衡點(diǎn)=（158877247。）100%=76%（2）以銷售價(jià)格表示的盈虧平