【文章內(nèi)容簡介】 ..................................................27 償債能力分析 ....................................................28 資金來源與運用表 ..........................................28 借款還本付息 表 ............................................29 經(jīng)濟效益評價結(jié)論 ................................................29 第八章 風(fēng)險分析 ....................................................30 盈虧平衡分析 .....................................................30 敏感性分析 .......................................................30 定性分析 .........................................................30 政策風(fēng)險 ..................................................31 經(jīng)濟風(fēng)險 ..................................................31 技術(shù)風(fēng)險 ..................................................31 市場風(fēng)險 ..................................................32 投資風(fēng)險的控制 ..................................................32 通過加快進度來回避風(fēng)險 ....................................32 通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險 ....................................32 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 目 錄 III 通過加 強管理來控制風(fēng)險 ....................................33 第九章 項目評價 .....................................................34 結(jié)論 ............................................................34 建議 ............................................................35 附 表 ..............................................................36 參考文獻 ............................................................44 致 謝 ..............................................................45 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第一章 項目總論 1 第一章 項目總論 項目概要 項目名 稱 本項目名稱為御花園住宅 小區(qū) 項目總體規(guī)劃 該項目御花園住宅小區(qū)項目總投資 元， 占地面積 21萬平方米，總建筑面積 40 萬平方米（其中公建面積約 5萬平方米），綠化面積近 萬平方米，綠化率高達 42%，住宅樓共 40 棟 （ 6層 24 棟， 20 層 10 棟， 30 層 16 棟），總戶數(shù) 3000 戶，地下停車場、露天停車場共有車位 2020 個，平方米，容積率 。 項目開發(fā)單位 本項目由華岳房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司開發(fā) ，公司董事長為王浩，總經(jīng)理為李國軍，本項目由張楓經(jīng)理負責(zé)。 項目 主管部門 本項目行政主管部門為大同市城區(qū)人民政府，大同市建委及其他房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的有關(guān)部門，項目投資經(jīng)營主體為華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。 項目擬建地點 本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。該建設(shè)用地屬大同市五愛村管轄。東連御河生態(tài)園北段，南接?xùn)|小城商貿(mào)圈，西臨古城東門，北望平成大橋。 項目周邊環(huán)境 本項目開發(fā)的地段位于大同市城中主軸線， 項目西側(cè)的魏都大道為城市主要干道，交通便捷，小區(qū)與魏都大道交叉口有雁北影劇院 、雁北賓館娛樂休閑一步到位。項目西邊是御河生態(tài)園，環(huán)境優(yōu)美，足不出 戶感受園林風(fēng)景。 項目南面是永康商貿(mào)城、服裝大世界、義烏小商品市場、萬圣商廈等大型商場，以及正在興建的東小城，各種購場所應(yīng)有盡有。 項目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第一章 項目總論 2 醫(yī)療資源齊備， 區(qū)域位置極其優(yōu)越。 項目用地概況 本項目建設(shè)用地面積為 315 畝，部分為耕地，部分為荒地， 通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（ 砂礫堅土 ），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程 排水。 報告編制說明 本項目可行性研究由 華岳 地產(chǎn)開發(fā)公司及 北京 建筑設(shè)計院共同承擔。 可行性研究的依據(jù)為 ： 大同市城區(qū)管委會 2020年 11 月同經(jīng)管委發(fā) [2020]108號文“關(guān)于同意 華岳房地產(chǎn) 公司建設(shè)御花園基建立項的批復(fù)”；大同市建設(shè)局“御花園住宅小區(qū)規(guī)劃紅線圖”； 華岳房地產(chǎn) 公司提供的項目相關(guān)資料； 華岳房地產(chǎn)公司 2020 年 2 月委托 華北星 工程咨詢公司編制本項目可行性研究報告的協(xié)議 。 報告編制依據(jù) ： （ 1）項目建議書及其批復(fù)文件 （ 2）國家及大同市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （ 3）大同市 國民經(jīng)濟和社 會發(fā)展“十二五”計劃和遠景目標綱要 （ 4）大同市 20 2020 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （ 5）大同市城市總體規(guī)劃大綱（ 2020— 2020） （ 6） 大同市 的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 （ 7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額 （ 8）《 大同市 市區(qū)基準地價》 （ 9） 大同市 及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 （ 10） 華岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 單 方簽定的協(xié)議書 （ 11）編制《報告》的委托合同 （ 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 報告 主要分析內(nèi)容 投資開發(fā)項目的工程建設(shè)方案、開發(fā)總投資估算、市場調(diào)查 結(jié)果及分析、投資效益分析等諸多方面研究，并得出此次投資開發(fā)項目是否可行的研究結(jié)論。 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第一章 項目總論 3 項目背景 項目提出背景 近幾年大同市委市政府全力打造了彩色生態(tài)城市，以改善人居條件為出發(fā)點，下大力氣治理環(huán)境污染，狠抓生態(tài)環(huán)境建設(shè)，努力提升人居環(huán)境，高度重視御河生態(tài)園的發(fā)展，實施可持續(xù)發(fā)展策略。 2020 年， 本項目為華岳房地產(chǎn) 有限公司 開發(fā)項目中的一項，圍繞大同市“一軸雙城”建設(shè)規(guī)劃，響應(yīng)市委市政府的政策號召， 華岳 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定依托御河生態(tài)園開發(fā)御花園高檔住宅小區(qū)。該項目已經(jīng)完成土地征購，現(xiàn)在進入項目策劃及前期工作。整個項目計劃 2020 年初開工建設(shè)，四年內(nèi)全部完成并交付使用。 本項目依附于御河生態(tài)園而建， 大同御河生態(tài)園占地面積達 413000 ㎡，北起御河大橋北 500m，南至迎賓大橋南 500m，南北長 ，東西寬 500m800m，綠化擴展區(qū)包括規(guī)劃布置 4 座公園，分別是行政中心公園、城北帶狀公園、城南公園、體育公園，總占地面積 ㎡ 。 沿御河兩岸，由水系、河面、綠帶、高檔住宅小區(qū)及生態(tài)經(jīng)濟林組合構(gòu)成獨特的河岸景觀。 依托御河大橋連接主城區(qū)內(nèi)東關(guān)商貿(mào)區(qū)和御東區(qū)新建商貿(mào)區(qū)，形成商業(yè)購物繁華的市場 景觀。 御花園小區(qū)地處大同市御河?xùn)|路，坐擁御河風(fēng)景區(qū)，毗鄰大同市御河生態(tài)園。上風(fēng)上水，擁有得天獨厚的自然環(huán)境， 人類渴望自然，城市呼喚綠色，園林綠化發(fā)展就應(yīng)該以人為本，充分認識和確定人得主體地位和人與環(huán)境的雙向互動關(guān)系，滿足人們的休閑 、游憩和觀賞的需要，使園林、城市、人三者之間相互依存，融為一體， 所以御花園 是理想的宜居之地，更是置業(yè)規(guī)劃成倍增值的財富之邸 。 開發(fā) 投資方式 本項目由 華岳 房地產(chǎn)公司開發(fā) ，獨家籌措資金開發(fā)建設(shè)，投資方式全部為現(xiàn)金投入，資金籌措通過 自有 資金 投入，銀行貸款及商品房預(yù)售三條渠道 解決。 開發(fā) 單位背景 山西華岳集團公司是大同市一家以房地產(chǎn)開發(fā)為紐帶，集建筑施工、道路施工、物業(yè)管理、物資供應(yīng)、商業(yè)貿(mào)易、熱電聯(lián)產(chǎn)為一體的綜合性股份制企業(yè)。 華岳 集團公司始建于 1996 年，下屬 5個控股子公司：大同市華岳房地產(chǎn)開發(fā)河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第一章 項目總論 4 有限責(zé)任公司、大同華岳熱電有限責(zé)任公司、大同華祥物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市萬科隆物業(yè)管理有限責(zé)任公司、大同市永華置地有限責(zé)任公司，總注冊資本 13100 萬元，總資產(chǎn) 12 億元。 幾年來公司開發(fā)、承建的單位工程累計建筑面積 85萬平方米，修建擴改道路工程 168 公里，取得 了可喜的業(yè)績。開發(fā)承建的主要工程有：大同市龍府花園住宅小區(qū)、福薇小區(qū)、建馨小區(qū)、怡景苑小區(qū)、鳳凰嘉園小區(qū)、華盛苑小區(qū)、美麗新世界購物廣場、 “ 金色水岸 綠洲 ” 小區(qū)、御華帝景小區(qū)、大同鋁材廠機修、擠壓車間及廠區(qū)建設(shè)、大同經(jīng)濟開發(fā)區(qū)道路工程、日處理 10萬噸污水處理廠總承包工程、大同市同泉里、黃花南北街、雁同東路、萬城華府，綠洲 西城。新開南北路市政道路擴改工程。 公司所開發(fā)的項目污染物排放全部達標，工程一次交驗合格率達到 100%，年度交付工程優(yōu)良率 75%，房屋年平均銷售率 85%，業(yè)主入住率達 96%，顧客滿意度達 95%以上。 在華岳集團公司十多年的發(fā)展過程中，始終以 “ 用戶至上、誠信為本 ” 為集團一班注重工程質(zhì)量、信守企業(yè)承諾的工作方針，企業(yè)沒有發(fā)生過一起涉及施工質(zhì)量延期交房以及產(chǎn)權(quán)辦理、物業(yè)不到位，夸大宣傳、面積分攤等方面投訴，簽訂各種合同履行率達 100%. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表 表 經(jīng)濟 技術(shù) 指標序號 項目 單 位 數(shù) 值 1 總用地面積 ㎡ 21萬 2 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 40萬 3 住宅建筑面積 ㎡ 35萬 4 容積率 5 綠化率 % 42% 6 項目總投資 萬元 7 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 8 財務(wù)內(nèi)部收益率 % % 9 靜態(tài)投資回收期 年 10 銷售收入 萬元 11 利潤 萬元 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第二章 投資環(huán)境分析 5 第二章 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 2020 年 112 月累計，全國財政收入 103740 億元，比上年增加 20639 億元，增長 %。其中，中央本級收入 51306 億元，比上年增加 8818 億元，增長 %；地方本級收入 52434 億元，比上年增加 11821億元，增長 %。財政收入中的稅收收入 89720 億元，增長 %；非稅收入 14020 億元，增長 %。 2020 年是 “ 十二五 ” 規(guī)劃的開局之年，也是國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢最為復(fù)雜多變的一年。我國國民經(jīng)濟總體保持了平穩(wěn)快速增長的良好勢頭。 經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，居民就業(yè)和收入取得明顯改善。 GDP 總額達到 471564 億元，剔除物價上漲因素，同比增長 %。 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與農(nóng)村居民人均純收入之比為： 1，較 2020 年有明顯改善。 2020 年全年平均失業(yè)率為 %，保持在較低水平。 2020 年全年居民消費價格比上年上漲 %， 7 月份居民消費價格同比漲幅達到高點 %后，漲幅連續(xù)回落。需指出的是由于 2020 年物價總體漲幅較高， C PI指標在 2020 年的實際意義將有所下降， CPI 不宜再作為 2020 年宏觀經(jīng)濟分析和決策的關(guān)鍵因素。 2020 年 工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)保持穩(wěn)定，企業(yè)利潤繼續(xù)增長。第一產(chǎn)業(yè)增加值 47712 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 220592 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 203260 億元，增長 %。 111 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 46638億元，同比增