【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 40%1 0 萬(wàn)元/ 套以下 1 0 1 5 萬(wàn)元/ 套 1 5 2 0 萬(wàn)元/ 套 2 0 萬(wàn)元/ 套以上表二十四：綿陽(yáng)市2 0 0 4 年已銷(xiāo)售樓盤(pán)總套價(jià)比例（按套內(nèi)面積） 從表二十二至二十四所列數(shù)據(jù)看出， 20xx 年每套 90130 平方米范圍內(nèi)仍然是人們購(gòu)買(mǎi)的主要對(duì)象，每套 90平方米以下從 20xx 年的 25%上升到達(dá) 14 %，比上的上漲 ，而每套 130平方米以上面積下降 %。說(shuō)明小戶(hù)型購(gòu)買(mǎi)者人群增加。值得注意的 是 10001300 元 /平方米商品房成交量從 20xx 年的 27%下降為 20xx 年的 %，而 160020xx 元 /平方米商品房成交量從 35%上升為 20xx 年的 %，呈現(xiàn)出戶(hù)型變小，單價(jià)上升的勢(shì)態(tài)，但總套價(jià) 20xx 年同上年相比卻變化不大。 20xx 年 XX 市商品房空置情況： 20xx 年 XX 市商品房空置面積 445491 平方米，比上年減少 67311 平方米，負(fù)增長(zhǎng)率為 13%。其中，一年以?xún)?nèi)商品房空置面積為 355135 平方米，住宅 1102 套，一年以上商品房空置面積為 90356 平方米，住宅 288套。 表二十 五： 20xx年商品房空置面分段表 一年以?xún)?nèi)空置 合計(jì) 合計(jì) 住宅 商業(yè) 寫(xiě)字 其他 m2 套 普通住房 電梯 經(jīng)適房 別墅 355135 266140 1716 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 79691 3736 5568 161461 1102 61367 365 15674 145 27138 104 比例 75% 61% 23% 6% 10% % 1% % 一年以上空置 合計(jì) 合計(jì) 住宅 商業(yè) 寫(xiě)字 其他 m2 套 普通住房 電 梯 經(jīng)適房 別墅 90356 462245 288 m2 套 m2 套 m2 套 m2 套 36859 1148 6104 29718 195 16527 93 比例 52% 64% 36% 41% % % 注：普通住宅、電梯公寓、經(jīng)適房、別墅揚(yáng)占比重為住宅類(lèi)所占比重 20xx 年 XX市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的 29%，比上年減少 %，其中一年以上空置面積 90356 平方米，比上年減少 %。雖然商品房空置面積比上年減少，但 20xx 年下半年增加 68114 平方米，增長(zhǎng)比率為 18%。 20xx 年 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)： 1）、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅減緩： 15 XX 市 20xx 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年減少 億元，施工面積 2026744 平方米，比上年減少 565874 平方米，增長(zhǎng)。分別比上年減少28%、 22%。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投入量進(jìn)一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx年上半年商品房市場(chǎng)投入面積 707228 平方米，下半年商品房市場(chǎng)投入面積485273 平方米，上半年與下半年投放量比重分別 % 、 % 。 2）、 房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)： 幾年來(lái)， XX 的商品房?jī)r(jià)格一直沒(méi)有大起大落，普通住宅多在 1400 元/m2 左右上下浮動(dòng)。每年上升比例不超過(guò) 10%，一直保持平穩(wěn)發(fā)展。 3）、 商品房銷(xiāo)售上漲速度較快，但下半年銷(xiāo)售有所回落。 20xx 年下半年至 20xx 年上半年， XX 市商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢(shì)。僅 20xx年上半年商品房銷(xiāo)售面積已達(dá)到 97454平方米，銷(xiāo)售金額 14 億多元，但 20xx年下半年商品房銷(xiāo)售趨緩，只銷(xiāo)售商品房 507094 平方米，銷(xiāo)售金額 9 億多元。 表二十六：綿陽(yáng)市20xx、20xx年商品房預(yù)售走勢(shì)6155018373490532462734420453629480844803858434 5953462513105482458929570381380614558040598988545038775254196 510255499247642020xx0400006000080000100000120xx014000016000018000020xx001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12月份單位（平方米）20xx年商品房預(yù)售走勢(shì) 20xx年商品房預(yù)售走勢(shì) 4）、 商業(yè)用房投資勢(shì)頭強(qiáng)勁 16 20xx 年， XX 商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的投資勢(shì)頭，萬(wàn)向裝飾建材城、花園市場(chǎng)三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽(yáng)商業(yè)城等一批項(xiàng)目陸續(xù)投入市場(chǎng)，天晨愛(ài)喜 嘉年華、東辰新天地、四川綿州汽車(chē)配件市場(chǎng)等一批項(xiàng)目也已開(kāi)始或即將開(kāi)始動(dòng)工。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx年我市商業(yè)用房在建施工面積達(dá) 308766 平方米，同比上年增加 106237 平方米。占全年在建商品房施工面積 15%，比上年增加 %。 5）、 二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，連動(dòng)商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)。 衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場(chǎng)是否火爆是一 個(gè)重要標(biāo)志。 20xx 年， XX 二手房市場(chǎng)已開(kāi)始步入高發(fā)展期，本年同比上年增長(zhǎng) %，快速上漲極大地拉動(dòng)了商品房市場(chǎng)。 6）、 外來(lái)人口購(gòu)房成為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。 外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)我市商品房，近三年來(lái)增長(zhǎng)速度不斷加快， 20xx 年外來(lái)人口購(gòu)商品房 123880 平方米， 20xx 年購(gòu)商品房 262745 平方米， 20xx 年購(gòu)商品房 267965 平方米，20xx 年達(dá)到 474836 平方米，同本地人購(gòu)房比例為 32%、 68%。外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)商品房極大地促進(jìn)了我市商品房市場(chǎng)的發(fā)展。為城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。 7）、 小戶(hù)型商品房開(kāi)始 受到市場(chǎng)青睞，受到開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者追捧。 20xx 年 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng) 存在問(wèn)題： 1）、 土地價(jià)格的快速增漲與商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)步發(fā)展形成了明顯的 矛盾。 近幾年來(lái)，我市土地市場(chǎng)價(jià)格上升幅度極大，尤其是實(shí)行土地供給體制改變后，競(jìng)拍價(jià)格一路走高，對(duì)商品房成本產(chǎn)生了極大的影響，帶來(lái)了極大的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。而商品房?jī)r(jià)格由于市場(chǎng)供求關(guān)系比較寬裕，商品房?jī)r(jià) 17 格一直處于平緩的上升趨勢(shì)，為了消化土地價(jià)格上升所占用成本的比重，開(kāi)發(fā)商只能采取住宅保本或微虧，用提高營(yíng)業(yè)用房售價(jià)來(lái)賺錢(qián)，長(zhǎng)持下去，將會(huì)對(duì) XX 商業(yè)房產(chǎn)帶來(lái)極為不利的影響。 2）、 原材料價(jià)格波動(dòng)的不確定性加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)品如鋼鐵、水泥、煤、電等價(jià)格上漲，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響甚大。如20xx年下半年頁(yè)巖磚由 元 /匹漲至 元 /匹，致使商品房成本每平方米上漲 15 元左右。 3）、 受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控影響， XX 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售在 20xx 年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢(shì)。 尤其是銀行實(shí)行緊縮政策，提高存款準(zhǔn)備金利率，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金提高 15 個(gè)百分點(diǎn)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款受到限制。 4）、 商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。 20xx 年我市商品 房開(kāi)發(fā)中，存量房有一定比例減少的下半年空置房又有所增加，尤其是大型商業(yè)用房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量造成了一定的壓力。 20xx 年 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) ： 1）、 XX 市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。但是， 由于近年 XX 國(guó)民經(jīng)濟(jì) GPP 增漲速度放慢，將會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。從目前市場(chǎng)調(diào)查情況看， 20xx 年可能投入市場(chǎng)項(xiàng)目 30 多個(gè)，投入市場(chǎng)面積 140多萬(wàn)平方米。但我市商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)卻在 20xx 年下半年出現(xiàn)回落，有可能出現(xiàn)新的供應(yīng)大于需求矛盾。 2）、 政府對(duì)土地調(diào)控度加強(qiáng)，拍賣(mài)土地競(jìng)投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。 經(jīng)營(yíng)性 土地供應(yīng)將得到進(jìn)一下控制，政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)互補(bǔ)效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。經(jīng) 18 過(guò)政府對(duì)閑置土地的清理，一些規(guī)模不斷做大，運(yùn)營(yíng)效益不斷提高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，手中囤積的土地?cái)?shù)量開(kāi)始下降，市場(chǎng)上的需求已開(kāi)始逐漸凸現(xiàn)，招標(biāo)、拍賣(mài)土地競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)，而且絕大多數(shù)會(huì)是在大型開(kāi)發(fā)企業(yè)之間竟價(jià)。 3）、 20xx 年商品房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)將保持相對(duì)平衡，但應(yīng)有一定升幅。 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，市場(chǎng)化程度較高，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為和購(gòu)房者的消費(fèi)行為都趨天理智與成熟。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升應(yīng)該是 20xx 年總趨勢(shì)。 20xx年總體上供給大于需求，仍屬買(mǎi) 方市場(chǎng)。一方面，在整體環(huán)境和配套設(shè)施上有較大優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品質(zhì)量上升，地段優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，市場(chǎng)價(jià)格將有一定的上升空間。另一方面，一些自身素質(zhì)差，規(guī)劃設(shè)計(jì)欠佳，推盤(pán)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，價(jià)格則會(huì)下降。 4）、 二手房屋市場(chǎng)交易將繼續(xù)保持暢旺： 98 年以來(lái)， XX 市實(shí)施住房私有化后，又出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房改革 制度的政策，使二手房市場(chǎng)日趨活躍，尤其是 20xx 年開(kāi)始實(shí)施的住房貨幣化補(bǔ)帖制度，更加促使二手房市場(chǎng)的發(fā)展。從 20xx 年開(kāi)始，其效果更加明顯，預(yù)計(jì) 20xx 年二手房市場(chǎng)將更加暢量旺，二手房交易的活躍也將