【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 元 /m2 建筑規(guī)費(fèi) 元 / m2 房地產(chǎn)交易費(fèi) 5元 /M2 物業(yè)維修基金 25元 /M2 不可預(yù)見費(fèi) 建安 3% 6 土地成本 合計(jì) ： 項(xiàng)目 估算總 投資 萬(wàn) 元 。建設(shè)資金籌措方案 采取 企業(yè)自籌資金 、房屋預(yù)售和銀行貸款 籌集 ， 完全能滿足 一次 開發(fā) 的 資金需求。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目建設(shè)期 14 個(gè)月，銷售期為 18 個(gè)月（包括建設(shè)期），投資回收期 18個(gè)月，投資凈利潤(rùn)率 %，故該項(xiàng)目可行。 3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表： 建筑指標(biāo)： 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注 總用地面積 ㎡ 根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線測(cè)得 建筑占地面積 ㎡ 總建筑面 積 % 總建筑面積 /總用地面積 容積率 綠地率 % 按＞ ㎡ /人計(jì)算 機(jī)動(dòng)車庫(kù) 輛 按住宅＞ .公建＞ 50輛 /萬(wàn)㎡ 非機(jī)動(dòng)車停車 輛 按住宅＞ 2輛每戶 .公建＞ 500輛 /萬(wàn)㎡ 財(cái)務(wù)指標(biāo)： 項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元 /m2） 土地獲得價(jià)款及稅費(fèi) 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑安裝工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)成本合計(jì) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目總投資 4 項(xiàng)目存問題及建議： 項(xiàng)目施工期間，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時(shí)清理。 該項(xiàng)目因緊連城市主干道，施工中在確保安全的同時(shí)，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的安全。 項(xiàng)目要規(guī)范化運(yùn)作，細(xì)化管理。在建設(shè)期要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可能避免和減少風(fēng)險(xiǎn)及不必要的資金浪費(fèi)。 抓緊時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，趕在北部 XXX 及 XX 搬遷所形成的房地產(chǎn)開發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績(jī)。 實(shí)施差異戰(zhàn)略，提高項(xiàng)目品位，進(jìn)而提高人們的購(gòu)買欲望，可以產(chǎn)生較好的社會(huì)影響。 第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的理由及必要性 1 項(xiàng)目提出背景 所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況 本地塊位于 ****新城區(qū)內(nèi)，新城區(qū)是 ****新建設(shè)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。周邊 1KM 范圍內(nèi)有汽車站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、體育文化中心； 檢察 院等政府機(jī)關(guān)；市政 風(fēng)光帶 、 神農(nóng)福地 等公共休閑娛樂廣場(chǎng) 。 該地塊南臨 神農(nóng)大道 ，北靠 解放 路，東連 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) ，西接 規(guī)劃商業(yè)地帶 。 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 ****現(xiàn)轄 6 鎮(zhèn) 7 鄉(xiāng) ，一個(gè) 縣 級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 。 全 縣 總面積 2030 平方公里，總?cè)丝?20萬(wàn)人，其中 城 區(qū)面積 平方公里，人口 萬(wàn)，城市建設(shè)用地 4 平方公里。城市采用一 縣 雙城式布局；新城區(qū)作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中發(fā)展地方 商 業(yè) 和旅游 ； 西城 區(qū)作為開發(fā)區(qū)、保稅工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易窗口。 ****位于 湖南 省東 南 部， 地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵。境 內(nèi) 群山起伏，嶺谷相間，山、丘、崗、坪交錯(cuò)。 ****屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，晝夜溫差 大，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。低溫寒冷期短，春早回暖快。年平均氣溫在 至 176。C 之間， 素 有 立體小氣候 之稱。 ****是 長(zhǎng)株潭 城市 一體化的后花園 ，是 新興的旅游城市 。 ****地處湘、贛、粵邊界， 區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯。 “四高一鐵”建設(shè)和通車將進(jìn)一步加速 ****的運(yùn)輸和交通發(fā)展。 九龍技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園的建設(shè)為沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并將帶動(dòng) ****的工業(yè)和其它行業(yè)的高速發(fā)展。 ****的對(duì)外貿(mào)易也將進(jìn)一步拓展。 優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使 ****的經(jīng)濟(jì) 迅速發(fā)展。同時(shí)，由于這兩年國(guó)家加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度， ****也在進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造建設(shè)，加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅(jiān)持重點(diǎn)發(fā)展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。據(jù)此，我們認(rèn)為， 本項(xiàng)目 的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上前景是光明的，可行的。 項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由 本項(xiàng)目的發(fā)起人是 ********房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 ，公司成立于 2021 年。公司住址位于 霞陽(yáng)鎮(zhèn) 霞陽(yáng) 路 ****，注冊(cè)資本為人民幣 1000 萬(wàn)元，由 自然人 羅建平獨(dú) 資組建。公司主要經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā) 、銷售。 根據(jù) 縣城總體規(guī)劃要求， 這一項(xiàng)目將吸取國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，高起點(diǎn)策劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布局、材料選配、產(chǎn)品細(xì)節(jié)上立足于以人為本的開發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。 2 項(xiàng)目發(fā)展概況 已調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 摸清項(xiàng)目周邊地塊擬建項(xiàng)目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對(duì)項(xiàng)目的影響等等問題，對(duì)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目銷售價(jià)格、銷售策略進(jìn)行仔細(xì)研究，為本項(xiàng)目大規(guī)模開發(fā)建設(shè)做好前期準(zhǔn)備。 項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況 委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目 初勘及初測(cè)工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測(cè)，滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)所需要的條件。 3 項(xiàng)目投資的必要性 項(xiàng)目建設(shè) 是完成 ****“ 十一五 ” 規(guī)劃目標(biāo)的需要 《 ****國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》明確 指出，要 加快城市建設(shè) ，突出抓好城市提質(zhì)擴(kuò)容，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。近年來， ****委、縣政府十分重視城市建設(shè)的發(fā)展，對(duì)城市建設(shè)的風(fēng)格選擇、城市定位、功能布局和發(fā)展計(jì)劃都作了總體規(guī)劃，并且采取了一系列措施，逐步將規(guī)劃付諸建設(shè)之中。近年來， ****委、縣政府拓開資金渠道，廣開門路，鼓勵(lì)各方資金，先后開展了舊城區(qū)改造、西城區(qū)延伸、東 城區(qū)拓展等提質(zhì)擴(kuò)容工作，取得了巨大成效。城市固定資產(chǎn)投、居民生活環(huán)境和質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施等取得新的突破。本項(xiàng)目作為舊城區(qū)改造項(xiàng)目已列入 ****委、縣政府今年的經(jīng)濟(jì)工作計(jì)劃之中， 因此，新 上該項(xiàng)目 是勢(shì)在必行的，也是完成****“ 十一五 ” 規(guī)劃的重要措施之一。 項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn) ****經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要 近年來， ****搶抓西部大開發(fā)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。一方面， ****以一園二點(diǎn)為主的聚集產(chǎn)業(yè)集群，以小水果、酃縣白鵝產(chǎn)品加工為主的農(nóng)產(chǎn)口加工產(chǎn)業(yè)集 群效益初步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，新型工業(yè)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 和民生工程建設(shè)取得新的進(jìn)展，旅游活動(dòng)和商貿(mào)往來進(jìn)一步活躍。另一方面， ****外出務(wù)工人員 成為 農(nóng)村人口 創(chuàng)收的主要來源，極大地改善了農(nóng)村人口的生活水平。越來越多的農(nóng)村人口進(jìn)城、農(nóng)村人口的教育等直接刺激了住房、商業(yè)和其它行業(yè)的的快速發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)一是滿足人們對(duì)住房改善的需要，同時(shí)也是城市建設(shè)和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的 需要。 項(xiàng)目建設(shè)是 促進(jìn) ****房地產(chǎn)市場(chǎng) 建設(shè)的需要 項(xiàng)目地段現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無章，建筑物錯(cuò)落不齊，供電、給排水設(shè)施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì) 量的提高，不利于我市建設(shè)旅游城市和全國(guó)衛(wèi)生的進(jìn)程。同時(shí)， ****正處在大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要帶動(dòng)作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，對(duì)該地塊的改造性建設(shè)在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上都是很有必要的。根據(jù) ****城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個(gè) 有機(jī)整體。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，是 ****進(jìn)行新城區(qū)城中村改造的一個(gè)重要組成部分，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。 第三部分 市場(chǎng)研究 1 區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)概況 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 現(xiàn)狀 隨著國(guó)家西部大開發(fā)、中部崛起和湖南省實(shí)施湘西地區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略的不斷深入，****委、縣政府搶抓歷史機(jī)遇，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，突出增加城鄉(xiāng)居民收入和財(cái)政收入兩大目標(biāo)，大力推進(jìn) “ 扶貧開發(fā)帶動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)、旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、生態(tài)縣建設(shè)、科教興縣 ” 的 發(fā)展戰(zhàn)略，成效顯著。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成了以小水果、筍竹的林果業(yè)，以茶葉、蔬菜為主的經(jīng)作業(yè)，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯改善。全縣累計(jì)通公路村 202 個(gè)，村通公路率達(dá) 99%；累計(jì)通電話村達(dá) 201 個(gè)，村通電話率達(dá) 95%；新建移動(dòng)基站 12 個(gè)，開通 15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動(dòng)通信；村通廣播電視率達(dá) 96%。 ****工業(yè)發(fā)展迅速。實(shí)現(xiàn) 工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。 “1152” 工程來勢(shì)較好 ，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至 56家 ,產(chǎn)值過億元企業(yè)達(dá) 3家。啟動(dòng)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設(shè)。九龍工業(yè)園集聚功能日益增強(qiáng)，被授予省綜合性高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全市五個(gè)縣（市）園區(qū)第二位，完成