【正文】 m2 其中：商業(yè)用房面積 m2 住宅面積 m2 車庫 面積 m2 地 雜屋間 面積 m2。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價(jià)值極高的地塊。項(xiàng)目地位離各種公共設(shè)施近，方便就醫(yī)、上學(xué)和出行等活動(dòng)。同時(shí)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，把房地產(chǎn)業(yè)培育成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。進(jìn)一步提高城市建設(shè)水平，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，努力增強(qiáng)城市總體功能，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標(biāo)。 未來 ****城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重力是：圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快城區(qū)居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長的住房需求。十二五期末，城區(qū)人口要達(dá)到 8 萬，城區(qū)面積達(dá)到 8 萬平方公里，城市居民人均道路面積、住房面積全面達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)，城市綠化覆蓋率達(dá)到40%，城市人均公共綠地面積超過 15 平方米。 2021 年底，城區(qū)住房均價(jià)為 1507 元 /平方米，預(yù)計(jì) 2021 年均價(jià)將達(dá)到 1650 元 /平方米。圍繞創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市，城市綠化速度加快。小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程加快。在推進(jìn)“東擴(kuò)北展”，加快西城區(qū)、新城區(qū)建設(shè)戰(zhàn)略的推動(dòng)下，城市建成區(qū)面積突破區(qū) 平方公里。至 2021 年，房地產(chǎn)業(yè)增加值為 2021 年的二倍以上。積極發(fā)展健康住宅和綠色環(huán)保住宅，加快節(jié)能省地型住宅建設(shè)；積極推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，提高物業(yè)管理水平均取得極大成效。 由此看來，****正處在經(jīng)濟(jì)起飛的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)， 并 將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)高速增長階段。未來一個(gè)時(shí)期， ****將會(huì)由 工業(yè)化初期向快速擴(kuò)量增效的中期邁進(jìn)，工業(yè)化的快速推進(jìn)將促使縣域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的根本轉(zhuǎn)變。 全縣綜合實(shí)力和人民生活邁上新的臺(tái)階。 2021 年， 全縣 圍繞 “ 又好又快、進(jìn)位爭(zhēng)先 ” 戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持 “保增長、強(qiáng)基礎(chǔ)、調(diào)結(jié)構(gòu)、保民生”和“ 目標(biāo) 不變 、速度 不減 、標(biāo)準(zhǔn) 不降” 要求，干事創(chuàng)業(yè)，銳意進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，增長 %；財(cái)政收入 億元，增長 27%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %。 小水電開發(fā)有新發(fā)展。實(shí)現(xiàn) 工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn) 值 億元，增長 %。全縣累計(jì)通公路村 202 個(gè)，村通公路率達(dá) 99%；累計(jì)通電話村達(dá) 201 個(gè)，村通電話率達(dá) 95%；新建移動(dòng)基站 12 個(gè)，開通 15 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動(dòng)通信；村通廣播電視率達(dá) 96%。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成了以小水果、筍竹的林果業(yè)，以茶葉、蔬菜為主的經(jīng)作業(yè)，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。 2 可行性研究結(jié)論 經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)分析 ****位于湘東南，地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵。根據(jù) ****規(guī)劃辦規(guī)劃和有關(guān)部門批準(zhǔn)了擬建項(xiàng)目。 表 11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 指標(biāo)值 備 注 1 總用地面積 ㎡ 2 建筑占地面積 ㎡ 3 總建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 4 容積率 總建筑面積 /總用地面積 5 住宅戶數(shù) 戶 建筑密度 % 綠地率 % 估算總投資 萬元 預(yù)計(jì)銷售收入 萬元 利潤總額 萬元 所得稅 萬元 凈利潤 萬元 投資利潤率 % 投資利稅率 % 投資回收期 年 建設(shè)工期 月 研究工作依據(jù) 1）《 ****城總體規(guī)劃 2021－ 2021》； 2） 《 ****國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 “ 十一五 ” 規(guī)劃 》 ； 3）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（ 2021）； 4）《房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（ 2021）； 5）國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； 6）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》； 7）《 ****城市拆遷管理?xiàng)l例》； 8）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》； 9）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》； 10）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》； 11）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》； 12）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》； 13）《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》； 14）其他相關(guān)文件。 2）資金籌措 根據(jù)項(xiàng)目資金籌措方案，本項(xiàng)目所需建設(shè)資金 由 項(xiàng)目申報(bào)單位 通過 自有資金 、商品房預(yù)售 或 銀行按揭貸款 等辦法 籌集。 進(jìn)度計(jì)劃 本項(xiàng)目 預(yù)計(jì)開發(fā)周期為 14 個(gè)月 ，即 2021 年 7月 動(dòng)工，至 2021 年 8 月竣工。 項(xiàng)目概況： 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模 小區(qū)規(guī)劃占地 區(qū) 平方米，建筑占地 平方米，總建筑面積 平方米 ，綠化占地面積 平方米。資產(chǎn)負(fù)責(zé)率 ％，流動(dòng)比率 ％，銷售利潤率 ％。 該公司自成立以來 ，已 開發(fā) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資 規(guī)模 達(dá) 48000平方米，投資近 20210萬元。 經(jīng)營辦公地址 ： ****霞陽鎮(zhèn) 霞陽路 。 公司設(shè)有辦公室、工程部、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部、售樓部等部門。1 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： ****商住小區(qū) 建設(shè)單位： ****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地點(diǎn)： 本項(xiàng)目選址于 ****霞陽鎮(zhèn) ****村。 項(xiàng)目單位基本情況： ********房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 200７年 12 月 12 日，是一家民營企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、房屋工程建筑勞務(wù)分包等項(xiàng)目?，F(xiàn)有員工 20 人，其中：工程師 2 人，助理工程師 7人。 公司注冊(cè)資本：伍佰零壹萬元人民幣。 根據(jù)公司 2021 年會(huì)計(jì) 年 報(bào)情況 來 看， 該公司資產(chǎn)總額 546 萬元，其中：固定資產(chǎn) 44萬元、流動(dòng)資產(chǎn) 502 萬元，全年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入 500 萬元，利潤 42萬元。該公司長期償債能力較好，短期償債能力一般，企業(yè)有一定盈利能力。一次規(guī)劃，一次建設(shè) 。 投資規(guī)模與資金籌措 1）項(xiàng)目估算總投資 項(xiàng)目估算總投資 萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表 11。 項(xiàng)目提出的背景及理由 本項(xiàng)目地塊系 ********房地產(chǎn)開發(fā)有限 責(zé)任 公司從縣國土局土地儲(chǔ)備 中心公開競(jìng)拍購得，地塊原系 商業(yè) 用地。項(xiàng)目提出的理由是：①合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；②完善小區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；③滿足中、低收工薪階層及農(nóng)民進(jìn)城缺房要求。 “十一五”期間，全縣 以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，突出增加城鄉(xiāng)居民收入和財(cái)政收入兩大目標(biāo)，大力推進(jìn) “ 扶貧開發(fā)帶動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)、民營經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)、旅 游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、生態(tài)縣建設(shè)、科教興縣 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，成效顯著。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯改善。工業(yè)發(fā)展迅速。 “1152” 工程來勢(shì)較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至 56 家 ,產(chǎn)值過億元企業(yè)達(dá) 3 家。 新投產(chǎn)電站 11 座，新增裝機(jī)容量 萬千瓦，全縣總裝機(jī)容量達(dá) 萬千瓦。城鎮(zhèn) 居民人均可支配收入 12574 元，增長 %，農(nóng)民人均純收入 6602元，增長 %。 隨著全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化日趨明顯，國際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進(jìn)程加快，為 ****加快發(fā)展提供了重大歷史性機(jī)遇。 同時(shí)， ****的城市框架正逐步拉開，城市功能日臻完 善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強(qiáng)為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。 “十一五”期間， ****健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和管理服務(wù)體系，建立以商品房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和廉租房為重要組成的住房供應(yīng)體系和保障體系，切實(shí)改善中低收入居民住房條件。 全縣圍繞解放路、炎陵路、炎帝路、井岡路、內(nèi)環(huán)線等城市主要道路的建設(shè)，開發(fā)房地產(chǎn)。 特別是 2021 年， ****房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍。推進(jìn)舊城改造，完成拆舊建新 萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)面積、商品房銷售面積分別增長 %和%，全縣住宅建設(shè)新開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，完成投資 億元。信息資源開發(fā)利用、網(wǎng) 絡(luò)普及水 平不斷提高。隨著房地產(chǎn)的紅火，城區(qū)住房均價(jià)不斷攀升。 根據(jù) ****城市規(guī)劃，十一五期末，城區(qū)計(jì)劃建成經(jīng)濟(jì)適用住房 萬套，拆遷安置住房 萬套。城區(qū)供水設(shè)施建設(shè)完備，自來水普及率達(dá)到 100%。加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、住宅開發(fā)和小城鎮(zhèn)建設(shè)投入，著力培育“國際性的生態(tài)旅游城市”，增強(qiáng)城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。結(jié)合舊城改造和新區(qū)開發(fā)，建設(shè)規(guī)模 住宅小區(qū)，年均住宅竣工面積 4萬平方米。 項(xiàng)目地塊分析 本項(xiàng)目基地位于于新城區(qū)繁華地段，緊臨城市主干道 內(nèi)環(huán)線和解放路，道路四通八達(dá)，交通便捷。項(xiàng)目地南邊 200 米為縣城沿河風(fēng)光帶，是縣城主要的休閑地帶，東側(cè)不到1500 米為城區(qū)的商業(yè)中心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。 建設(shè)