【正文】 主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。 (3)項目區(qū)位市場潛力。尤其齊齊哈爾X大學的知名度越來越高，吸引各地求學者紛至沓來。齊齊哈爾X市是面向黑龍江西部地區(qū)最重要的城市，國家重工業(yè)基地。 沿勞動湖，尤其是王子花園附近一帶，是齊齊哈爾X市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現(xiàn)實需求。齊齊哈爾X市改革開放30年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據(jù)有關資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3％左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。王子花園及鑫海家園等住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。 商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。前兩年，齊齊哈爾X市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉60％以上，銷售火爆。“精品住宅”的表現(xiàn)為： 住宅市場趨向細分化 隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。隨著齊齊哈爾X市城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。根據(jù)有關市場調查資料，齊齊哈爾X市目前有26％的市民住房是“安居房”，約39％屬“房改房”，19％是“私房”，只有16％的住房是居民“購買的商品房”。齊齊哈爾X市商品房現(xiàn)狀與市場需求 齊齊哈爾X市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積，位居全國大中城市中檔水平，家庭每戶總建筑面積還比較小。 （4）房地產二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活躍。 （3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。2008年以后，商品房投資逐步增加，2009年，在國民生產總值增長的9%中，住宅建設的貢獻率達到1個百分點以上。主要表現(xiàn)在： （1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。6．主要經(jīng)濟技術指標 “瑾瑜X世紀花園住宅小區(qū)’’項目主要經(jīng)濟技術指標見表3—1。本項目開發(fā)土地利用齊齊哈爾X市棚戶區(qū)地段，對改善城市環(huán)境，有明顯的社會效益。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和齊齊哈爾X大學住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對齊齊哈爾X市營業(yè)用房市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。4．可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“瑾瑜X世紀花園住宅小區(qū)”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。齊齊哈爾X大學基建辦橋西小學地段拆遷調查及測算。 3．可行性研究報告編制依據(jù) 齊齊哈爾X市人民政府辦公廳齊政辦發(fā)[2008] 43號文件。 (9)資金來源：本項目建設資金通過定向向教師預售房款解決，不足的施工部分投資由房地產開發(fā)公司自籌。其中多層住宅20，000平方米，高層住宅127，460 平方米，商服15100平方米，地下停車庫660個。 (7)資質等級：城市綜合開發(fā)三級。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內外裝飾。 (3)建設單位：齊齊哈爾X市中博X房地產開發(fā)公司?？傉嫉孛娣e為95,000平方米。2．項目概況 (1)項目名稱：瑾瑜X世紀花園住宅小區(qū)項目。園林景觀:四大主題組團：以中心組團為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風格的特色園林組團，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。 景觀:四大主題組團：以中心組團為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風格的特色園林組團，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。同時住區(qū)更引進道里區(qū)兆麟小學分校、76中學分校和113中學分校優(yōu)質中、小學教育機構進駐，滿足整體群力新區(qū)對基礎教育的需求。 優(yōu)質配套： 　　天鵝灣，整體規(guī)劃超萬平米的自身商業(yè)配套，不僅滿足人們的豐盛人生，更成為城市新商圈的一部分。 　　四大主題組團，以中心組團為核心，天鵝灣更規(guī)劃了不同風格的特色園林組團，充分保障了每一棟建筑都有景觀環(huán)繞，實現(xiàn)了人、景觀與建筑的和諧共生。 　　河景，何家溝與群力新區(qū)南北兩條內河，分別流經(jīng)天鵝灣的東、北、中部，成為城市中稀缺的親水宜居住區(qū)。 　優(yōu)雅建筑： 　　天鵝灣，整體建筑形式采用ArtDeco建筑風格，將古典建筑之意境與現(xiàn)代建筑之神采融為一體，突出高層住宅建筑挺拔向上的形態(tài)，在簡約古典的人文氣息中找到了傳統(tǒng)與現(xiàn)代之間的融合與平衡。小區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)人車分流，使機動車無法對小區(qū)休閑環(huán)境造成干擾。 　項目規(guī)劃： 　　天鵝灣，總占地面積22萬平方米，總建筑規(guī)模達到60萬平米，是集高層住宅、低密度洋房、商務、商街于一體的大型綜合社區(qū)。 　　天鵝灣，北接康安路延長線，這不僅是一條群力新區(qū)的重點綠化景觀軸之一，更是連接群力新區(qū)與城市中心的主要干路；東臨松花江的支流何家溝，西與上江街相連，中有群力新區(qū)的內河和正在建設的安陽路延長線橫貫。天鵝灣，哈爾濱道里群力新區(qū)第一個開山之作，不僅為哈爾濱城市發(fā)展揭開新的一幕，更以其創(chuàng)新的產品力和稀缺的城市生態(tài)資源的占有，成為哈爾濱城市精英生活的新標桿。融海景與山體資源為一體的旅游度假居住型社區(qū)，巧妙利用地形的特殊性和自然景觀的優(yōu)勢，創(chuàng)造獨特的空間和怡人的自然環(huán)境。時尚建筑，板式高層，南北通透，江宅一景，戶戶朝陽觀江。社區(qū)內業(yè)主專屬會所，休閑，娛樂，游戲于一體。景觀設計：景觀遵循分區(qū)處理，以點帶面原則，形成開放與半開放結合，起伏有序、移步換景的絕佳效果，在設計風格上將傳統(tǒng)審美觀念和現(xiàn)代園林的設計手法相融合，通過中央水景、植物綠化和生活設施，創(chuàng)造清新自然環(huán)境。到了冬季，這里又會變成下沉式的燈光廣場及冰雪運動場，周邊配植各種耐寒性綠色植被，您及家人可以在這里盡情享受冰雪帶來的樂趣。它以聞名世界的“萊茵河”為水景主題，廣場中央設有音樂島，定期播放優(yōu)美音樂和舉辦業(yè)主聯(lián)誼會，增進業(yè)主之間的情感溝通；湖底采用金屬鑲嵌的五線譜雕塑，上方由北至南形成三層疊水瀑布，周邊配以幾何線條的植物造型；左側是全實木拼裝的親水浮臺，讓您能在炎炎夏季零距離親近水面，感受碧水的清涼。社區(qū)在設計上采用了德國現(xiàn)代主義建筑風格，其中折板部分通過大塊瓷板干掛同窗邊的氟碳噴涂技術相結合，形成窗口錯位的安裝美感；而直板部分則通過大塊瓷板和大落地窗結合，并配合了金屬線條的鑲嵌和勾勒，充分彰顯了德國建筑一貫的大氣時尚、莊重典雅，又不失激情與活力的現(xiàn)代主義風格和工業(yè)化美感！項目特色：金色萊茵500㎡的入?yún)^(qū)大堂，借鑒了英國新議會大廈的造型藝術，以交叉鋼梁筑起昂揚挑高12米高的穹頂，猶如歐洲頂級藝術館的高門大戶，給人以最強烈的視覺震撼。由于地處南崗開發(fā)區(qū)CBD商圈的核心位置，周邊匯聚了哈市目前最頂級、最成熟的商務及商業(yè)配套設施，區(qū)位環(huán)境繁華而不喧囂，能充分滿足高端人士的商務及生活需要。市長劉剛，副市長趙萬山以及市建設局、土地局、規(guī)劃局等單位主要領導均以各種方式支持該項目的落實。他表示只要該項目住宅不對外界出售，完全出售給齊齊哈爾X大學教師，則能減免的費用全部減免，給予全部的優(yōu)惠政策支持。尤其值得一提的是，該項目的開發(fā)建設一直得到市政府有關領導和主管部門的大力支持。對項目的方案我們與合作單位充分考察了哈爾濱、沈陽、大連、煙臺等北方房地產市場各類有地域特色的優(yōu)秀代表性的住宅小區(qū)，對設計方案反復斟酌，試圖從設計入手真正建設出齊齊哈爾X市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊的住宅小區(qū)。湖西供熱站地段經(jīng)市領導同意，建設主管部門領導的協(xié)調進展順利，基本明確按當前市場評估價格取得該塊土地?？紤]到如何使成本降到最低，充分發(fā)揮民營企業(yè)的公關優(yōu)勢，確定該項工作主要由我們單位負責運作。這樣，該地段動遷成本和開發(fā)成本更進一步降低，通過測算，整體開發(fā)成本降低20%以上，學校和教師得到更大的實惠。今年年初，我們與齊齊哈爾X大學一起，多次與市有關領導進行溝通，爭取給予棚戶區(qū)改造政策。建華區(qū)政府向市規(guī)劃局遞交了《重建師范附小的函》，并得到了市規(guī)劃局的同意；2007年12月5日，向市文物管理站遞交了《關于市級保護文物藏書樓勘測與修繕的請示》，齊齊哈爾X市文物管理站經(jīng)過研究于2008年1月18日向市規(guī)劃局出具了關于清末藏書樓修繕和保留的意見。協(xié)議簽訂后，雙方密切合作，充分發(fā)揮了企業(yè)的優(yōu)勢，使該項目的運作順利進行。2007年10月31日以齊齊哈爾X大學的名義向齊齊哈爾X市人民政府遞交了《關于橋西小學及周邊地段用地的請示》，得到了時任市長的林秀山的“原則同意，請有關部門辦理”的批示。該項目動遷調查、測繪、控詳規(guī)劃及初步方案設計已經(jīng)完成，項目已經(jīng)省發(fā)改委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。瑾瑜X世紀花園小區(qū)開發(fā)建設用地及土地用途性質的通過市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。二是解決教師住房問題，尤其是新引進的博士、碩士等年輕教師的住房問題。根據(jù)齊齊哈爾X市城市規(guī)劃發(fā)展需要，開發(fā)建設“瑾瑜X世紀花園小區(qū)”（暫定名）的出發(fā)點，一是為加快學校的發(fā)展，解決學校占地面積不足和提高學校整體辦學實力，將學校沿湖地段住宅置換出來，作為教學用地。瑾瑜X世紀花園小區(qū)房地產開發(fā)項目可行性研究報告一、總 論1．項目建設背景 齊齊哈爾X市中博X房地產開發(fā)公司與齊齊哈爾X大學合作 ，以高品質的開發(fā)建設，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為宗旨，建設齊齊哈爾X市一流的、高品位、具有較深厚文化底蘊的住宅小區(qū)。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。為創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，我公司與齊齊哈爾X大學經(jīng)過全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)目前房地產市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近勞動湖，與齊齊哈爾X大學相連的地段，建設一個高品質住宅小區(qū)。這樣既提高了齊齊哈爾X大學的知名度，又為美麗鶴城增加了一道靚麗的風景線。為穩(wěn)定教師隊伍，提高教師隊伍整體素質，以及學校的長遠發(fā)展奠定基礎。根據(jù)城市規(guī)劃和該市棚戶區(qū)改造的有關要求，將該地段住戶遷至溜園賓館地段及湖西供熱站地段。2007年初省發(fā)改委批復齊齊哈爾X大學建設八萬平方米教師住宅，根據(jù)這一批復，加之國家教委評估小組對校舍建設提出的具體要求，于2007年10月15日向市規(guī)劃局提出了 《關于橋西小學地段規(guī)劃用地的申請》，通過我們與齊齊哈爾X大學的大量工作，得到批復同意。經(jīng)過齊齊哈爾X大學校黨委研究并經(jīng)過充分考察決定與我公司正式合作，于2007年11月28日經(jīng)過充分協(xié)商簽訂了合作開發(fā)的協(xié)議書。2007年12月20日，為了解決該地段齊齊哈爾X市師范附小位置對建設該項目的不利影響，與建華區(qū)政府達成協(xié)議，將原齊齊哈爾X師范附小移位，即從小區(qū)的中心地帶移至邊緣地帶，重建齊齊哈爾X市師范附小。這兩項問題完全是按照我們提出的建議進行落實的 ，該兩項問題的落實使得本地段動遷工作中最大的兩項社會性問題得以解決。我們及時抓住這次機會，通過積極協(xié)調和溝通，將這個項目列入了棚戶區(qū)改造項目，享受了棚戶區(qū)改造的多項優(yōu)惠政策。經(jīng)過我們大量細致的前期工作，將該地段棚戶區(qū)改造回遷的地段進行落實；即瀏園賓館地段和湖西供熱站地段。通過與龍沙大隊的反復溝通，多次做工作，并且得到學校方面的首肯，瀏園賓館地段已達成意向性協(xié)議，費用比預想的要低。除了以上工作，到目前為止，我們還完成了橋西小學地段拆遷調查及測算工作、項目的測繪工作、項目的控制性詳細規(guī)劃和修改詳細規(guī)劃及小區(qū)整體效果圖等工作，進行了項目方案的前期設計和詳細的經(jīng)濟分析。我們與齊齊哈爾X大學共同努力，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢，使測繪、規(guī)劃等所花費的費用降至全市最低的水平。市委書記楊信多次提出全力以赴支持該項目的實施。并且責令副市長趙萬山負責辦理此事，趙萬山副市長批示同意按棚戶區(qū)改造政策執(zhí)行，并要求市建設、土地、規(guī)劃等部門進行辦理。2項目規(guī)劃：金色萊茵國際社區(qū)緊鄰哈爾濱國際會展中心，社區(qū)由長江路（北）、閩江路（南）、泰山路（西）及南直路（東）四條主干道圍合而成，交通極為便利。 整個社區(qū)占地4萬㎡，建筑規(guī)模為20萬㎡，住宅部分別由3號三棟玫瑰紅色的寬景折板高層和9號六棟橙黃色的直板高層組成。景觀設計：德式水景廣場——6000㎡“萊茵河”主題水景廣場（就是這里）。同時，如此大面積的環(huán)流水系，在炎炎夏日會蒸發(fā)出大量的負氧離子，對調節(jié)小區(qū)內空氣溫度和濕度，凈化空氣質量將起到極佳的效果，從而使業(yè)主遠離干燥和灰塵；另外，金色萊茵水源全部為地下水，水質清澈潔凈，而且水深只有25公分，不會有任何安全隱患。戶型設計：戶型視覺空間明亮，33~48㎡精致戶型，50~75㎡雅致戶型，80~110㎡景致戶型可供選擇，建筑底層舉報架空層設計，房型設計上力求創(chuàng)造自然風感，注重采光。配套：全封閉智能化社區(qū)物業(yè)管理；周邊配套設施完善，出門即為江畔公園，而斯大林公園、防洪紀念塔廣場也近在咫尺，與中央大街也不過是幾分鐘的距離。項目優(yōu)勢：珍稀地段，松花江畔觀江私邸，2萬平方米綠色主題花園。便捷交通，毗鄰哈爾濱二環(huán)線（大新街），據(jù)中央大街不足千米。東面和北面被植被茂密的自然山體包圍，依山體之勢，融翠色之中，登高遠眺，海景一覽無余。 項目區(qū)位： 　　天鵝灣，處于群力新區(qū)與城市中心城區(qū)交匯的門戶地位。