【正文】 小康居住標準計算，預(yù)計****2010年需新增居住面積525萬m2至600萬m2。****房地產(chǎn)綜合開發(fā)能力預(yù)測依據(jù)****城市社會和經(jīng)濟建設(shè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，2010年****城市建成規(guī)模將由現(xiàn)在的20平方公里擴大到40平方公里，城市社會人口將由現(xiàn)行的26余萬人增加到40萬人。年平均銷售量約80%。購買群體所占比例為：本市人群約占65%，外地占35%。各房產(chǎn)開發(fā)公司土地儲備1800畝。較第十個五年規(guī)劃之初的2000年開發(fā)量增加了34萬m2，同比增長117%，較2005年同比增加了18萬m2，同比增長40%。****房地產(chǎn)市場概述2006年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有27家，占****第三產(chǎn)業(yè)總投資的32%。目前，****存在1994年房改前的老居住面積約250萬m2，占社會居住面積總和的50%，其中需對破敗陳舊和面積窄小進行更新擴建的居住面積約計100萬m2，占40%以上。第四章 市場預(yù)測****社會人口與居住面積現(xiàn)狀根據(jù)官方統(tǒng)計資料，2006年****城鎮(zhèn)社會人口總數(shù)已達25萬人以上，其中常住人口約20萬人，外地輸入人口5萬人，居民住戶共達7萬余戶?！?*****”住宅小區(qū)的建設(shè)將為****的居民展示并引導(dǎo)了全新的生活理念，改變或優(yōu)化傳統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計體系，提高住宅空間可改造性和可持續(xù)發(fā)展性，住宅的功能與環(huán)境具有舒適性、安全性和耐久性。人們對商品房的質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)管理要求逐步提高。國家和****政府高度重視住宅建設(shè)和住宅消費，對發(fā)展住宅建設(shè)、啟動住宅消費、拉動經(jīng)濟增長已形成共識。因此，本建設(shè)項目一經(jīng)提出，立即得到地方黨委、政府以及市民的大力支持；對加大****現(xiàn)代化住宅小區(qū)開發(fā)力度，改造****城區(qū)面貌是十分必要的。小區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)化示范重點在于解決承載與圍護體系、隔墻體系、管網(wǎng)體系、廚衛(wèi)體系、建筑節(jié)能體系、居住環(huán)境質(zhì)量保障體系、小區(qū)智能化體系及分戶計量收費的技術(shù)集成等?！?*****”住宅小區(qū)把成熟先進的技術(shù)加以集成并創(chuàng)新，建立產(chǎn)業(yè)化的部品體系，實現(xiàn)住宅建設(shè)的技術(shù)更新，產(chǎn)品換代?！?*****”住宅小區(qū)的投資建設(shè)，將充分驗證開發(fā)商走環(huán)保、節(jié)能、可持續(xù)、配套體系完善、和諧、標準化住宅產(chǎn)品，是人民生活水平日益提高的必然選擇，其示范帶動效應(yīng)是顯著的、持久的、深遠的?！?*****”項目的立項、建設(shè)，為****打造并提升這一地區(qū)城市景觀，樹立****整體形象，把****建設(shè)成為“田在城中、城中有田”的生態(tài)節(jié)能型、田園式、現(xiàn)代化區(qū)域性中等城市，推動經(jīng)濟發(fā)展具有不容忽視的戰(zhàn)略意義。但是，近年來我國住宅建設(shè)與現(xiàn)代化工業(yè)發(fā)展進程不對稱，主要表現(xiàn)在建筑材料，部品與設(shè)備不配套，現(xiàn)場施工作業(yè)量大，勞動生產(chǎn)率低等方面，商品住宅空置率日益增高的原因是住宅小區(qū)不同程度地存在著功能布局不合理、結(jié)構(gòu)可改造性差、設(shè)備配套落后、施工質(zhì)量通病較多、小區(qū)環(huán)境及管理不盡人意等問題，從而造成住宅商品產(chǎn)銷不對路。正是由于住宅產(chǎn)業(yè)具有相當(dāng)高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可帶動其他眾多行業(yè)發(fā)展，而住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是推動住宅建設(shè)技術(shù)更新，提高住宅建設(shè)質(zhì)量和效益的根本出路。公司正以昂揚的銳氣開拓前進，繼續(xù)領(lǐng)跑業(yè)內(nèi)的開發(fā)導(dǎo)向，向更高的目標沖刺。第二章 項目建設(shè)單位概況*********投資（集團）有限公司的前身是****環(huán)宇物業(yè)發(fā)展有限公司，成立于1998年3月18日，現(xiàn)有員工700余人，其中本科以上學(xué)歷占35%，大專以上學(xué)歷占83%，其中有高級職稱的10人，中級職稱15人，助理職稱20人。經(jīng)過對各種量化指標的研究、測算和項目財務(wù)運行狀況進行靜態(tài)和動態(tài)分析，經(jīng)濟效益顯著，具備較強的抗風(fēng)險能力，償貸能力強。“******”小區(qū)項目的建設(shè)貫徹“尊重自然”與“可持續(xù)發(fā)展“的思想，以全新的富有想象力的手法重塑人們對于高尚住宅的理解，講求人與環(huán)境的融合，是****集團繼成功開發(fā)“上海花園”、東方城市花園小區(qū)項目后又一建筑力作，其規(guī)模、功能、公共設(shè)施配套等對提升城市居民生活條件、穩(wěn)定社會，發(fā)展經(jīng)濟都十分有利，成為城市住宅的一個亮點。《****地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》；《****國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》；《城市規(guī)劃法》；《城市規(guī)劃編制辦法、實施細則》；****城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃；《城市居住區(qū)設(shè)計規(guī)范》（GB50180－93）；《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》（GBJ96－86）；《民用建筑設(shè)計通則》（JGJ37－87）；《城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（*JJ0I3－2004）；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GBJ16－87）；1****地區(qū)建筑工程定額（估價）及同類項目市場參考價；1****地區(qū)建筑工程定額（估價）及同類項目市場參考價；1《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；1相關(guān)的國家法律、法規(guī)等。****黨委緊緊依托黨中央、國務(wù)院****大開發(fā)和穩(wěn)步推進****經(jīng)濟一體化的戰(zhàn)略部署，于2007年1月8日通過的《關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧****的實施意見》中明確指出“按照‘房地產(chǎn)業(yè)做旺’的要求，充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加快商品房開發(fā)，提高檔次和品味”，給****及州府所在地——****提供了前所未有的發(fā)展機遇。做為州府所在地的****始終把城市建設(shè)作為新一輪經(jīng)濟增長的“引擎”和優(yōu)化發(fā)展環(huán)境的重要舉措來抓，搶時間、爭速度、保質(zhì)量，全力打好“五場會戰(zhàn)”，即基礎(chǔ)設(shè)施會戰(zhàn)、綠化美化會戰(zhàn)、環(huán)境整治會戰(zhàn)、舊城改造會戰(zhàn)、社區(qū)整合會戰(zhàn)，濱湖河新城、青島花苑、東方城市花園、上?；▓@等一批精品住宅小區(qū)的相繼建成，使城市功能進一步完善，投資發(fā)展環(huán)境進一步優(yōu)化，****正展現(xiàn)出一派勃勃生機。科教文衛(wèi)等社會事業(yè)全面發(fā)展，精神文明建設(shè)和民主法制建設(shè)加強，先后榮獲全國科技進步先進市、全國首批科技進步示范市和****文明城市、衛(wèi)生城市、園林城市等稱號。城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進展，生態(tài)環(huán)境明顯改善，市區(qū)供水普及率達100%，%，%，集中供熱面積覆蓋率達到90%以上。非公有制經(jīng)濟快速發(fā)展，已占到全市經(jīng)濟總量的42%，成為經(jīng)濟發(fā)展最具活力的新的增長點。****承擔(dān)著實施****城市群戰(zhàn)略的龍頭和核心重任；2006年，%；，%；，%；，%；價格總水平保持平穩(wěn)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，：：。****黨委、政府審時度勢，制定出“經(jīng)濟社會發(fā)展始終走在****和全國30個少數(shù)民族自制州前列”的現(xiàn)實目標，公里擴大到40萬平方公里，城市人口由現(xiàn)在的近26萬人增加到40萬人；到2020年城市建成區(qū)規(guī)模要達到60萬平方公里，城市總?cè)丝谝黾拥?0萬人以上。到2010年，****地區(qū)生產(chǎn)總值達到1800億元，年均增長15%以上；人均生產(chǎn)總值達到43000元，比2005年翻一番；財政一般預(yù)算收入年均增長13%；五年累計全社會固定資產(chǎn)投資2000億元，年均增長16%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到15000元以上，年均增加1000元；農(nóng)牧民人均純收入達到7000元以上，年均增加400元；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低20%；把****地區(qū)建成****最大的制造業(yè)中心和****重要的國際商貿(mào)中心；到2015年在****率先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會；到2020年在****率先實現(xiàn)基本現(xiàn)代化。2005年，；%；，年均增長44%；%，為“十一五”****地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。“****”建設(shè)實現(xiàn)突破，園區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、招商引資等工作取得了高起點、高標準的成果，有效地發(fā)揮了引領(lǐng)和示范帶動作用。也是全面實施****經(jīng)濟一體化戰(zhàn)略的第一個五年規(guī)劃期，為了加快****經(jīng)濟一體化戰(zhàn)略的實施，2004年底，****黨委、人民政府為充分發(fā)揮****地區(qū)在****及天山北坡經(jīng)濟帶的龍頭作用，增強****地區(qū)的整體實力，實現(xiàn)優(yōu)勢互補、資源共享、強強聯(lián)合、戰(zhàn)略決策。這一切使****成為名符其實的休閑之都。****位于*****中心地帶，經(jīng)濟，地理位置十分重要。項目啟動后，通過期房預(yù)售實現(xiàn)滾動式開發(fā)。綜合技術(shù)經(jīng)濟指標系列一覽表序號項目單位數(shù)量比率1基地面積m22總建筑面積m2其中：住宅面積公建面積m23802其中幼兒園建筑面積m21510商鋪面積建筑面積m2小區(qū)配套公建面積m23建筑密度%214容積率5住宅面積凈密度6住宅建筑凈密度%7綠地面積m2%8公共綠地面積m2%9人均公共綠地面積m2/人10機動車停車位位67711機動車車位/戶數(shù)%3012非機動車停車位位338413非機動車停車位/戶數(shù)%14自行車棚面積m2335015規(guī)劃總戶數(shù)戶225616戶均人口人17規(guī)劃總?cè)丝谌?21918人防面積（地下車庫兼作人防）m24560%：***萬元；其中：直接費用為***萬元；；預(yù)備費用為**萬元。（6）日照間距系數(shù)：＞。（4）綠化率：**%。（2）總建筑面積：***7m2。主要經(jīng)濟技術(shù)指標詳見“綜合技術(shù)經(jīng)濟指標系列一覽表”。：26350萬元：有限公司：****（董事長兼總經(jīng)理）“******”小區(qū)主要以居住為主，配套部分以公共服務(wù)及小區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施，沿****西路以南、********南路以西呈梯形布局，與江南小區(qū)比鄰，充分發(fā)揮其對內(nèi)對外的服務(wù)功能。*********（投資）集團有限公司“******”小區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告81第一章 總論：“******”小區(qū)建設(shè)項目：*********（投資）集團有限公司：****西路。西側(cè)臨城市交通干道――****南路，東側(cè)為正在建設(shè)中的“****”居住小區(qū)。居住區(qū)為居住組團規(guī)模，規(guī)劃總戶數(shù)****戶，規(guī)劃總?cè)丝?**人，總建筑面積***7m2，其中住宅建筑面積為2***.7m2；公共建筑面積為***m2。（1）總用地面積：***99m2。（3）容積率：。（5）建筑凈密度：%。（7）投資強度：。項目總開發(fā)需資金**萬元。資金籌措計劃：自籌42%：**萬元；預(yù)售30%：**萬元；銀行貸款***%：7600萬元。****有五大公認優(yōu)勢：****景觀最為著名。“十一五”是全面建設(shè)小康社會構(gòu)建****地區(qū)****經(jīng)濟發(fā)展核心增長極的關(guān)鍵時期。在****黨委的正確領(lǐng)導(dǎo)下， “三步走”的推進戰(zhàn)略，****進程取得了積極進展。“十五”時期，****兩地經(jīng)濟社會事業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，各項目標全面實現(xiàn)。****地區(qū)“十一五”規(guī)劃指出：經(jīng)過五年的努力，實現(xiàn)****地區(qū)經(jīng)濟和社會事業(yè)全面發(fā)展，綜合實力顯著增強，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，生態(tài)環(huán)境不斷改善，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量明顯提高，社會更加和諧進步?！?***地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》明確指出，實現(xiàn)****經(jīng)濟一體化，促進****地區(qū)快速騰飛，關(guān)鍵是推進新型工業(yè)化發(fā)展，核心是突出抓好工業(yè)園區(qū)建設(shè)，必須按照“工業(yè)園區(qū)化、園區(qū)產(chǎn)業(yè)化、產(chǎn)業(yè)集群化”的要求，堅持統(tǒng)籌規(guī)劃、分步實施、滾動開發(fā)和經(jīng)濟發(fā)展與環(huán)境保護并重的原則；全力推進工業(yè)園區(qū)建設(shè)。建成適宜人類居住、適宜事業(yè)發(fā)展的“田在城中、城中有田”的生態(tài)型、田園式、現(xiàn)代化區(qū)域性中等城市的發(fā)展目標。大力培育園區(qū)經(jīng)濟，工業(yè)化進程加快，%，初步形成結(jié)構(gòu)較合理的涉及食品加工、化工、建材、生物工程、環(huán)保、機電等工業(yè)門類齊全的產(chǎn)業(yè)園區(qū)體系。圍繞加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)，用抓工業(yè)的思路抓農(nóng)業(yè)，使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；⑹袌龌潭让黠@提高，制種、養(yǎng)殖、番茄、葡萄、無公害蔬菜、優(yōu)質(zhì)瓜果等特色農(nóng)產(chǎn)品基地初具規(guī)模，涌現(xiàn)出一批專業(yè)生產(chǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。對外開放進一步擴大，增長55%；實現(xiàn)招商引資項目163個,到位資金突破20億元大關(guān)；人民生活水平和質(zhì)量不斷提高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8180元；農(nóng)牧民人均純收入5605元，%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2%以內(nèi)；。養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療三大社會保險覆蓋面不斷擴大。搭乘****經(jīng)濟快車，構(gòu)建現(xiàn)代美居高地。緊緊抓住這一千載難逢的戰(zhàn)略機遇，借助****大開發(fā)和****經(jīng)濟一體化帶來的資金流、信息流、人流、物流等強大的經(jīng)濟發(fā)展原動力，力求加快自身發(fā)展，是一個睿智的企業(yè)家和投資人的明智選擇。日益開放的****呼喚著嶄新的住宅形象。經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益十分顯著，是個好項目。項目可行。各類專業(yè)技術(shù)人員560人， 2003年9月20日經(jīng)****工商局批準成立*********投資（集團）有限公司，目前，集團擁有2個分公司，即****房地產(chǎn)開發(fā)總公司和銷售公司，6個控股子公司，等一批引領(lǐng)****住宅發(fā)展方向的高質(zhì)量住宅小區(qū)。第三章 建設(shè)項目必要性及目的意義隨著國民經(jīng)濟發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，住宅建設(shè)已成為推動國內(nèi)消費需求、推動國民經(jīng)濟發(fā)展的新的強勁增長點。因此，這一產(chǎn)業(yè)對促進國民經(jīng)濟發(fā)展將產(chǎn)生積極作用。因此，必須樹立一批示范精品小區(qū)，以滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)生活水平的提高對住宅建設(shè)的需求，進而對投資者和建設(shè)者提出更高的要求并逐步尋找出實現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的途徑?！?*****”小區(qū)毗鄰“江南小區(qū)”，位于“****經(jīng)濟一體化”的前沿陣地和橋頭堡－****中心位置；地貌為南高北低，坡差約1%，均勻坡降地貌，地質(zhì)情況較好；周邊空氣質(zhì)量長年保持優(yōu)良；蘊藏優(yōu)良豐沛的地下水；公共綠地面積較大；城市公共交通順暢通達，各項基礎(chǔ)設(shè)施齊全，適宜開發(fā)成獨具匠心的現(xiàn)代美居，圓百姓心目中的理想家園夢。“******”住宅小區(qū)的建設(shè)，將對****地區(qū)乃至整個西北地區(qū)產(chǎn)生輻射，借助****大開發(fā)機遇，結(jié)合本地情況提供高品質(zhì)的住宅，以滿足城市居民日益增長的精神需要和對居住環(huán)境、住房質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保的要求，同時推動住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，帶動節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、環(huán)保、和諧等符合****地方特色的新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備的發(fā)