【正文】 有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。某佛教文化經(jīng)歷了東晉南北朝、隋唐時(shí)期、宋元明清時(shí)期、中華民國及以后四個(gè)時(shí)演變和發(fā)展，現(xiàn)在某地區(qū)開放的寺廟有58座。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。目前，該項(xiàng)目所處區(qū)域無論從現(xiàn)實(shí)的宏觀政策、發(fā)展?fàn)顩r、經(jīng)濟(jì)特征、發(fā)展趨勢(shì)、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個(gè)生活、消費(fèi)和服務(wù)活動(dòng)將日益成熟的時(shí)期。對(duì)于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。針對(duì)文殊院片區(qū)舊城改造項(xiàng)目政府將給予更加優(yōu)惠政策，為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，特成立項(xiàng)目專家組指導(dǎo)和監(jiān)督歷史文化保護(hù)片區(qū)的商業(yè)運(yùn)作。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。某市舊城改造已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段。青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)有四川省人民醫(yī)院、某中醫(yī)院大學(xué)附屬醫(yī)院、某市第三人民醫(yī)院及杜甫草堂、青羊?qū)m、文殊院等名勝古跡。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。2000年。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。其余CCC，用于拍賣。“文殊院”。二、項(xiàng)目概況“文殊院”項(xiàng)目位于人民中路旁的某市文殊院歷史保護(hù)片區(qū)，作為某現(xiàn)代旅游休閑中心RBD的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心CBD相融合。成本利潤率：%，%，%。在充分考慮影響項(xiàng)目價(jià)格的若干因素和未來變動(dòng)趨勢(shì)的前提下，利用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中的市場(chǎng)比較法、收益法、長期趨勢(shì)法等評(píng)估方法原理，對(duì)開發(fā)完成后的該項(xiàng)目各類房屋的平均銷售單價(jià)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。從市場(chǎng)的角度來開，該項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場(chǎng)需求，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行。（三）項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論根據(jù)對(duì)“文殊院”建設(shè)項(xiàng)目的綜合分析得知：該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢(shì)。（二）投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提；本報(bào)告設(shè)定的使用用途（商業(yè)）能夠最終通過規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)；政府對(duì)周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃；本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求；本項(xiàng)目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計(jì)劃順利進(jìn)行；本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用。其余CCC，用于拍賣。某房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告某房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目說明 4（一）投資可行性研究依據(jù) 5（二）投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件 6（三）項(xiàng)目投資可行性研究結(jié)論 6二、項(xiàng)目概況 8（一）項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析 9（二）項(xiàng)目自身因素分析 14（三）文殊院片區(qū)客觀條件決定了其發(fā)展的基本方向 16（四）項(xiàng)目最高最佳使用用途定位 17（五）項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測(cè) 17三、投資環(huán)境研究 19（一）某市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀環(huán)境 19（二）某市城市總體規(guī)劃 21四、市場(chǎng)研究 25（一）某舊城改造工程各大板塊概述 25（二）結(jié)論 27五、地理環(huán)境和附近地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性發(fā)展項(xiàng)目 28（一）某城區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析 28（二）小結(jié) 32六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 34七、投資估算及資金籌措 37（一）、總投資估算內(nèi)容 37（二）投資估算說明 38（三）項(xiàng)目總投資估算一覽表 43（四）資金籌措的方式： 47（五）還款計(jì)劃 47八、項(xiàng)目評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 48九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 49（一）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 49（二）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表的編制 50（三）動(dòng)態(tài)投資回收期的測(cè)算 51（四）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算 51十、風(fēng)險(xiǎn)分析 52十一、可行性研究的結(jié)論 5460一、項(xiàng)目說明“文殊院”。公共配套設(shè)施建筑面積2000平方米。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計(jì)拍賣土地面積合計(jì)地上建筑部分面積合計(jì)一期平均容積率（一）投資可行性研究依據(jù)某集團(tuán)（某）尺度地產(chǎn)營銷有限公司對(duì)“文殊院”項(xiàng)目一期進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究評(píng)估工作，并提交投資可行性研究報(bào)告用于項(xiàng)目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下：《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國土地管理法》；《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《某市城市總體規(guī)劃》；《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；某市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的法規(guī)政策；二○○○年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》、《全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四川省估價(jià)表》及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；國家及地方關(guān)于營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理?xiàng)l例；委托方提供的相關(guān)資料：某市2001年至2004年《統(tǒng)計(jì)年鑒》；1其他相關(guān)資料。政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，沒有較大波動(dòng)；委托方提供的資料合法、真實(shí)可靠。旅游產(chǎn)業(yè)作為四川的支柱產(chǎn)業(yè)之一，近年來得到了快速、健康、持續(xù)的發(fā)展，為本項(xiàng)目奠定了較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。通過對(duì)該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況（包括實(shí)物形態(tài)、檔次等）。商業(yè)用房：19000元/㎡（平均價(jià)格）汽車停車位：2800元/㎡（按市場(chǎng)價(jià)格出售或經(jīng)營）通過對(duì)該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，（包括商業(yè)用房均價(jià)銷售100%，車庫市場(chǎng)價(jià)格銷售30%，土地拍賣）；產(chǎn)生凈利潤(稅后利潤)；、。綜上所述，項(xiàng)目在市場(chǎng)和財(cái)務(wù)上是可行的,但風(fēng)險(xiǎn)較大。依托省級(jí)重點(diǎn)文物保護(hù)單位——，形成東至北大街、草市街，南至白家塘街、通順橋街，西至人民中路，北至大安西路規(guī)模的協(xié)調(diào)區(qū)，成為宗教和民俗文化的保護(hù)區(qū)，將打造成為城市旅游休閑的頂級(jí)消費(fèi)商圈。公共配套設(shè)施建筑面積2000平方米。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計(jì)拍賣土地面積合計(jì)地上建筑部分面積合計(jì)一期平均容積率（一）項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析青羊區(qū)為某市中心區(qū)，全區(qū)面積67平方公里，轄14個(gè)街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約46萬人。中國第一個(gè)華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)落戶我區(qū)。青羊區(qū)還是某市重要的商品集散地，專業(yè)一條街眾多，尤以電訊一條街最為著名。全區(qū)2000年社會(huì)商品零售總額達(dá)到77億元。青羊區(qū)地處某中心城區(qū)，是規(guī)劃中的某中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。區(qū)間道路與干線道路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋，站點(diǎn)交匯地段將聚集消費(fèi)人流，是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。城東近年來通過對(duì)東大街、順江路、龍舟路、成龍路、老成渝路等道路的改造與建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)實(shí)施明顯改善，某市以一、二環(huán)路間的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸接近尾聲，二環(huán)路以內(nèi)的地塊已經(jīng)成為某市房地產(chǎn)開發(fā)的絕版地塊。舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個(gè)城市的地域文化，某市政府以“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化經(jīng)營”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵(lì)和支持投資商參與某市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對(duì)于建筑的保護(hù)，并不簡單是對(duì)建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對(duì)保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。某集團(tuán)某開發(fā)總公司在成功開發(fā)了蜀風(fēng)花園之后秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，以二十年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和超前的開發(fā)理念，擔(dān)當(dāng)起完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價(jià)值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)。居住、商業(yè)物業(yè)面臨一個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。（1）、宗教文化佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。禪宗是中國佛教史上的大宗派，也是中國佛教獨(dú)有的宗派。1400年古寺文殊院文殊院坐北朝南，建筑面積11600平方米。寺院始建于隋唐（公元605年），以康熙年間最為興盛，康熙帝御筆“空林”二字，欽賜“敕賜空林”御印一方，康熙帝墨跡至今仍存院內(nèi)。護(hù)法神韋馱像，為清道光九年（1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細(xì)，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬冊(cè)，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書寫的“舌血經(jīng)書”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。中國第一都市禪林文殊院片區(qū)所在的城北地區(qū)是某古寺遺址最集中的區(qū)域，這里是某宗教文化的精神中心，不但有文殊院傳統(tǒng)的“中國四大叢林”之一、全國十大佛教禪院之一。曾經(jīng)出了四位世界著名高僧。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會(huì)庵堂、五岳宮等近十個(gè)寺院，形成名副其實(shí)的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。 多彩之都濃縮了花會(huì)、燈會(huì)、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的某是一座“多彩之都”。美食之都某“美食之都”的獨(dú)特魅力吸引了多方游客，名揚(yáng)世界的川菜首當(dāng)其沖，5000多種川菜菜品、23種品型、30多種烹飪方法，菜品豐富、用料拷就、文化豐富，現(xiàn)在“品味佳肴美食游”成為黃金假日的一大亮點(diǎn)，在風(fēng)和日麗中體驗(yàn)蓉城——美食之都吃的浪漫情懷。（3）、旅游文化 省會(huì)某是中國歷史文化名城，位于長江上游美麗的富饒的川西平原，作為中國重要的旅游城市，名勝古跡中外馳名，人文景觀172處，以文殊院、武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王廟、青城山最具特色；有全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位和省級(jí)保護(hù)單位19處，有世界唯一的大熊貓繁育研究基地和全國旅游勝地九寨溝、峨嵋山、長江三峽，也是內(nèi)地前往西藏的主要通道，由此形成“蜀文化”、“熊貓故鄉(xiāng)”、“天府風(fēng)光”三大特色。而文殊院每年接待的全國各地游客突破了300萬人次。屬于某市2002年8月7日公布的某市基準(zhǔn)地價(jià)住宅三級(jí)、商