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正文內(nèi)容

武漢某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-展示頁(yè)

2025-05-21 00:20本頁(yè)面
  

【正文】 主售價(jià)在9001300元/㎡之間。個(gè)案達(dá)到4800元/㎡C吳家山東西湖區(qū)人民政府所在地,亦屬于吳家山臺(tái)商投資區(qū)。以大規(guī)模的小區(qū)形式為主,產(chǎn)品類型以別墅為主。由于位置偏遠(yuǎn),目前交通商業(yè)設(shè)施缺乏,人氣較淡。在常青花園周邊借助其輻射效應(yīng),亦分布有中小規(guī)模的小區(qū)(如將軍花園),產(chǎn)品類型與常青花園類似,以攫取相同的客戶群以面向工薪層的低檔產(chǎn)品為主,產(chǎn)品售價(jià)在1400~1700元/㎡之間。(2)2000年武房指數(shù)的調(diào)查如下:武房指數(shù)2000年各季度區(qū)域房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)表明:該區(qū)的房屋平均售價(jià)的漲幅已居全市之榜首:擁有規(guī)模效應(yīng)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格趨升;東西湖區(qū)域可以分為常青花園周邊、金銀湖周邊、吳家山三個(gè)區(qū)域,區(qū)域內(nèi)住宅售價(jià)由東往西呈階梯狀分布,常青花園附近的項(xiàng)目由于規(guī)模效應(yīng),價(jià)格比同類產(chǎn)品高300元左右;東西湖區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況(近35年)開工量/竣工量銷售量/供需比區(qū)域售價(jià)水平及售價(jià)發(fā)展趨勢(shì)分析買家已逐步從集團(tuán)購(gòu)買轉(zhuǎn)變?yōu)閭€(gè)人購(gòu)房者;初期,因?yàn)榈乩砦恢孟鄬?duì)遠(yuǎn),主要靠集團(tuán)購(gòu)買,后期隨著對(duì)購(gòu)房者無(wú)限制也開始為個(gè)人購(gòu)房者所逐漸關(guān)注;目前已全部為個(gè)人購(gòu)房者購(gòu)買;區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征以大規(guī)模、面向工薪階層的低品質(zhì)的低檔產(chǎn)品為主,而高品質(zhì)、大規(guī)模開發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場(chǎng)空檔。(1)、如下表所示,東西湖區(qū)內(nèi)常青花園這樣成熟小區(qū)的產(chǎn)品均價(jià)與后湖、南湖區(qū)域(同屬城郊結(jié)合部區(qū)域或新興開發(fā)的居住區(qū)域)內(nèi)的同類產(chǎn)品持平,但與一些中檔產(chǎn)品仍有300400元的價(jià)差。這為本案提供市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。東西湖區(qū)已成為江岸、江漢、橋口區(qū)等江北區(qū)域客戶購(gòu)房時(shí)除漢口中心城區(qū)外的首選購(gòu)房地區(qū);公司與武漢億房網(wǎng)聯(lián)合舉行的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果如下:做成餅圖,表明漢口人多,對(duì)本案提供機(jī)遇)武漢市740萬(wàn)總?cè)丝谥?,城市常住人口達(dá)365萬(wàn),十五期間,非農(nóng)業(yè)人口比重將提高到65%。%,%;。房地產(chǎn)金融得到較大發(fā)展2000年與1999年公積金歸集發(fā)放情況對(duì)比圖單位:億元武漢市部分銀行已經(jīng)推出“8成30年”期限的個(gè)人住房貸款,外藉人口也可辦理;,。在近兩年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)化逐步提高的過程中,這些樓盤的低價(jià)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)削弱。(2000年武漢經(jīng)濟(jì)適用房銷售面積占住宅總銷售面積的25%)土地出讓市場(chǎng)不規(guī)范,土地價(jià)值明顯被低估。另?yè)?jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì),2000年四個(gè)季度,武漢市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng),全年平均價(jià)為1984元/平方米;+相對(duì)于建設(shè)部對(duì)四類城市的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),武漢市在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上屬于一、二類城市,但房?jī)r(jià)卻處于低于四類城市指導(dǎo)價(jià)的水平,比沈陽(yáng)低43%。立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析; 立即開發(fā),可以及早抓住武漢市重點(diǎn)發(fā)展東西湖、導(dǎo)入舊城人口的機(jī)遇,延緩開發(fā)則會(huì)錯(cuò)過機(jī)會(huì);鑫橋地塊計(jì)劃年內(nèi)開發(fā)、銷售,金銀島西地塊作為短期儲(chǔ)備,緩一、二年開發(fā); 第二部分、法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析待補(bǔ)充: 第三部分、市場(chǎng)分析武漢商品住宅市場(chǎng)總體特征:整體市場(chǎng)穩(wěn)步向好;近年來武漢住宅施工、竣工、銷售面積及投資額逐年增加,其中99年增長(zhǎng)幅度較大主要是因?yàn)楦@址拷Y(jié)束時(shí)的搶購(gòu)行為。通信:終期設(shè)計(jì)4萬(wàn)門程控交換機(jī)電訊大樓向區(qū)內(nèi)用戶提供各類通訊業(yè)務(wù)的系列服務(wù),現(xiàn)已開通程控電話20000門。雨水入渠,污水經(jīng)處理后經(jīng)暗管排入境外府環(huán)河水系。醫(yī)院: 項(xiàng)目周邊環(huán)境宗地屬武漢市金銀湖旅游度假區(qū)中的一部分,風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新,保持著良好的自然生態(tài);配:金銀湖景觀圖,大市政配套鑫橋地塊除煤氣外,其余市政配套均已完成;金銀島西地塊還無(wú)市政配套;政府已表示將盡快完成,計(jì)劃先開發(fā)鑫橋地塊;配:市政配套圖供電設(shè)施:電力來自華中電網(wǎng),區(qū)內(nèi)擁有110KVA雙回路供電系統(tǒng),高壓變電容量達(dá)10萬(wàn)KVA,但高壓線并未接至本項(xiàng)目紅線邊,臨時(shí)用電是從常青花園環(huán)接,供水設(shè)施:擁有日供100萬(wàn)噸和13萬(wàn)噸自來水廠各一座,輸水管網(wǎng)隨區(qū)內(nèi)主干道鋪設(shè),水質(zhì)符合國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)。武漢市西郊公園,依山傍水,可提供良好的休閑環(huán)境。規(guī)劃中將新建24班小學(xué)一所、9班幼兒園二所;醫(yī)療:擁有二甲區(qū)的人民醫(yī)院和區(qū)衛(wèi)生防疫站。東西湖區(qū)有武漢市的西大門之美稱。規(guī)劃道路紅線間距100米寬,雙向4車道。5米,比銀水湖平時(shí)水位高出約1米;西半島地塊原為養(yǎng)殖、種植用地,現(xiàn)有的魚塘和菜地需要回填和平整; 鑫橋地塊西南角有部分民房需拆除(住戶已遷走),政府承諾在交地塊前拆完,西半島地塊內(nèi)有一條30kv高壓線橫穿,但政府已同意將移位;另有一養(yǎng)雞場(chǎng)須拆建(占地400畝);地塊地下并無(wú)任何建筑物或構(gòu)筑物;地下沒有管線、電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等,地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建;地塊的形狀地質(zhì)情況,包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。詳見附件:《武漢市城市總體規(guī)劃》《武漢市十五規(guī)劃》《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》第二部分:內(nèi)部因素:進(jìn)入中心城市,向四周擴(kuò)散,是萬(wàn)科既定的發(fā)展策略;重點(diǎn)開發(fā)武漢,可以發(fā)揮其華中地區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢(shì),逐步延伸至鄭州、長(zhǎng)沙、南昌等地;配全國(guó)地圖(表示武漢向其他擴(kuò)散的地理圖)隨著城市人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的加速,城郊結(jié)合部將更進(jìn)一步成為萬(wàn)科投資的重點(diǎn);大規(guī)模、面向普通人的樓盤成為萬(wàn)科的主力樓盤;配四季花城鳥瞰圖 第一部分、項(xiàng)目概況宗地位置配武漢市區(qū)圖、東西湖規(guī)劃圖、金銀湖片區(qū)規(guī)劃詳圖,需標(biāo)明其距各個(gè)市政建筑距離東西湖項(xiàng)目包括金銀島西地塊和鑫橋地塊共兩個(gè)地塊,前者位于金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)之西半島,三面環(huán)湖,西側(cè)為環(huán)湖路和東西湖啤酒廠,鑫橋地塊位于鑫橋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園東北角,北側(cè)為金山大道,南側(cè)為工業(yè)園,西側(cè)為臺(tái)商投資區(qū)管委會(huì)辦公大樓,東側(cè)臨金銀湖之銀水湖;地塊之間相距約4公里,鑫橋地塊距市中心12公里,距漢口火車站7公里,距武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里宗地現(xiàn)狀:配地塊現(xiàn)狀圖,標(biāo)記出地塊邊界圖平面地形圖,地形地貌圖,地下狀況圖,鑫橋地塊原為零星魚塘,近年進(jìn)行回填,現(xiàn)地勢(shì)平坦,已完成周圍及地塊內(nèi)市政道路的規(guī)劃和施工,現(xiàn)地面自然標(biāo)高為+21米左右,比金山大道的規(guī)劃標(biāo)高(177。爭(zhēng)取五年開發(fā)建設(shè)量達(dá)到2000多萬(wàn)平方米,居住人口100萬(wàn)人左右。都市繁榮圈重點(diǎn)推進(jìn)商貿(mào)金融區(qū)、都市景觀區(qū)的建設(shè);在都市實(shí)力圈加快形成以東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園為主要增長(zhǎng)級(jí)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶;在市郊和遠(yuǎn)城市重點(diǎn)推進(jìn)具有一定規(guī)模并組團(tuán)式布局的衛(wèi)星城建設(shè),發(fā)展市域城鎮(zhèn)體系。武漢市—第四增長(zhǎng)級(jí);武漢市經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)副省級(jí)以上城市中位列第九,綜合實(shí)力第六,%%。人口密度為874人/平方公里,是華中地區(qū)最大城市;(地理、人口)配武漢市區(qū)圖武漢市位于江漢平原東部,處于中國(guó)經(jīng)濟(jì)地理的核心位置,長(zhǎng)江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯,將武漢市區(qū)一分為三,形成了漢口,漢陽(yáng)和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局。武漢市現(xiàn)轄11個(gè)城區(qū),2個(gè)郊區(qū),1個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。武漢東西湖項(xiàng)目可行性研究報(bào)告武漢萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 目 錄`項(xiàng)目決策背景及摘要外部環(huán)境內(nèi)部因素第一部分:項(xiàng)目及周邊概況宗地位置宗地現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊環(huán)境與景觀大市政配套土地升值潛力初步評(píng)估。立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析第二部分:法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估第三部分:市場(chǎng)分析東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)分析東西湖區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征東西湖區(qū)內(nèi)市場(chǎng)目標(biāo)客層研究產(chǎn)品定位及建議第四部分:規(guī)劃建議規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析規(guī)劃設(shè)想第五部分:工程及銷售計(jì)劃工程計(jì)劃: 銷售計(jì)劃: 第六部分:投資收益分析成本預(yù)測(cè)稅務(wù)分析投資測(cè)算項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算售價(jià)、容積率、成本變化對(duì)投資利潤(rùn)的影響現(xiàn)金流量測(cè)算第七部分:管理資源配置機(jī)構(gòu)設(shè)置: 人力資源需求及解決: 第八部分:綜合分析與建議項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)結(jié)論及建議 項(xiàng)目決策背景及摘要第一部分:外部因素作為華中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、文教、信息中心,武漢人口眾多、交通方便、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚,具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎(chǔ);東西湖地區(qū)(含金銀湖區(qū))地理位置和交通條件優(yōu)越,區(qū)政府對(duì)萬(wàn)科的進(jìn)入持非常歡迎的態(tài)度,并提供了比較優(yōu)越的條件???cè)丝跒?40萬(wàn)人,其中非農(nóng)業(yè)人口占59%。武漢市是中國(guó)歷史文化名城之一;中國(guó)中部地區(qū)的工業(yè)、金融、商業(yè)、科學(xué)和文化教育中心;中國(guó)集鐵路、水路、公路、航空、郵政和電信于一體的重要樞紐。(經(jīng)濟(jì)實(shí)力)2001年計(jì)劃摘自《武漢市“十五”發(fā)展綱要》武漢市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步攀升期(房?jī)r(jià)由于安居適用
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