【正文】 了多層樓盤占主導地位的格局。戶型設計方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實，這一帶的房價還在不斷地攀升。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。2． 2微觀市場特點1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎配套設施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。截止2000年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務的有形網(wǎng)絡。7． 房地產(chǎn)中介服務為房地產(chǎn)二、三級市場的啟動發(fā)揮了積極作用。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。（上圖）6．住房抵押對房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。%。銀行方面：已經(jīng)把個人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務的主體，部分銀行將個人貸款的上限提至“8成30年”的期限。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了武漢房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。2000年武漢市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。全年經(jīng)濟適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，%，全年銷（預），銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個規(guī)模大、環(huán)境好的重點經(jīng)濟適用房小區(qū)。3． 經(jīng)濟適用房建設取得較好成效。2000年武漢房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場經(jīng)濟軌道。經(jīng)過1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2000年開始，實物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。2000年，武漢市正式步入住宅的商品時代。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表：各季度武漢市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示:通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出：2000年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。從圖中可以看出：2000年武漢市商品房個人購買率是持續(xù)上升，%的水平，個人購買率的不斷上升，也從一個側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費已經(jīng)啟動并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。（1）個人購買率進一步增加。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，%，說明個人購房貸款正迅速地增長。%；全市總開工面積1343萬平方米，%；，比1999年增長2%；，%，%；，其中住宅為244萬平方米，%，；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。（《中國房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關政策法規(guī)的出臺，進行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。4． 二級市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。個人住房貸款逐年翻番。3． 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。2． 消費主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。%，%。（《新華文摘》2001’5）同時全國房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計局提供資料顯示，2000年“國房景氣指數(shù)”，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴大；新開工項目快速增加（如下表），各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。2000年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。②容積率：③總建筑面積：其中：多層住宅：小高層住宅及別墅：公建面積：④建筑密度：%⑤綠化率：40%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化）第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，%，綠化率不低于40%。武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料三、項目概況該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，屬于武漢市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一——后湖鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。[關鍵字]后湖花園 項目投資 開發(fā)經(jīng)營 武漢市某房地產(chǎn)項目可行性研究報告目 錄第一章 前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸二、武漢市房地產(chǎn)市場分析三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、后湖地區(qū)區(qū)域分析三、項目周邊主要物業(yè)分析四、后湖鄉(xiāng)消費者調(diào)查分析第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點第五章 項目定位一、目標市場定位二、產(chǎn)品定位第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設計建議三、小區(qū)配套設施建議四、環(huán)境藝術設計建議第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目實施進度安排四、項目投資與籌資計劃第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經(jīng)營成本估算四、項目利潤估算五、項目現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內(nèi)部收益率第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析一、項目盈虧平衡分析二、項目敏感性分析三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析第十章 結(jié)論與建議第十一章 結(jié)束語第十二章 附錄及主要參考文獻第一章 前 言一、報告編制目的在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。依據(jù)本文的方案。江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究內(nèi) 容 提 要江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。%，因此項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性。對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。對項目進行投資分析和風險分析。二、報告編制依據(jù)武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案；億房網(wǎng)站（）；國家建設部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策；武漢市2000房地產(chǎn)年鑒；現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號文批準同意，且可以免收城市基礎配套費。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過20%。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項目主要技術指標如下：①總用地面積：。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關注的首要問題。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎設施建設得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高。隨著國家經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)和相關政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，（《中國統(tǒng)計》China Statistics 2001’5），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征：全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表2000年實際 比上年同期+%住宅投資（億元） 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 商品房竣工面積（萬平方米） 商品房銷售建筑面積（萬平方米） 商品房銷售額（億元） 其中：銷售給個人（億元） 占總銷售額的比重（%） 1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。其中：，%。2000年，% 。2000年商品房每平方米平均售價2105元，%，%，辦公寫字用房平均售價4437元，%，%。其中建設銀行2000年末個人住房貸款余額達1390億元，%，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的40%。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。二、武漢市房地產(chǎn)市場分析1． 2000年房地產(chǎn)市場2000年武漢市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長11%，比1999年增長17%，比1999年增長52%。以上情況表明：武漢市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟指標開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，%。（2）房地產(chǎn)投資進一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。價格 指數(shù)一季度 1000二季度 1963 三季度 四季度 （3）截止2000年11月份，%，%。2．市場特點分析：〈億房網(wǎng)〉1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。2000年6月30日以前，凡購買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實行“零折扣”。2．空置商品房消化能力加強。1999年武漢市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。2000年武漢市不斷推進和完善經(jīng)濟適用住房建設。4． 房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應初步顯現(xiàn)。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。2000年武漢市增量房市場交易30010起，交易的建筑面積達244萬平方米，而存量房市場交易達到27130起。住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量起數(shù) 30010起 27130起 57140起建筑面積 244平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預）售面積的1/4強。共批準發(fā)放個人住房貸款9019戶，%；。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，%，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。1999年底成立了武漢市住房擔保公司，2000年全年辦理擔保業(yè)務300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。2000年武漢市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。與此同時2000年8月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場的服務行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級市場起到了十分重要的作用。2000年武漢市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會”，進一步了活躍住房市場。據(jù)統(tǒng)計，2000年全市的房交會，共銷售商品房5662套，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應。同樣光谷也是2000年的亮點，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟捷報頻傳，其購買力的強勁推動都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。而面積大都在90120平方米之間。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為2000年銷售的一個新變化。例如：統(tǒng)建千禧園