【正文】 ① A 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1廚 1陽臺 64 B 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1廚 2陽臺 64 ② C 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1廚 1陽臺 80 D 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1廚 3陽臺 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 ④ G 3 室 1 廳 1 衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 H 2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 2. 技術設備條件 1) 室外 ：采 用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現(xiàn) 21 世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。 (小區(qū)基本 規(guī)劃簡圖見附圖 2) 二．產品方案 1. 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 三、建設規(guī)模與 產品方案 建設規(guī)模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規(guī)模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據。所以投資風險不會太大 . ：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅 品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來 ,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經 濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。 據此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 鑒于 本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤； 再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園， 環(huán)境優(yōu)美 ，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣 息；高收入階層的 市民較多。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量。 四．競爭力分析 外地企業(yè)紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化。 ，由于房地產市場供銷了兩旺 ，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場 ，帶來 了 激烈的競爭。 因為隨著經濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所 增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價上漲。 從目前我市房地產的消費市場來看，有 %的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金 貸款 ；還有居民的 福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應，帶動地價上升。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為 武漢 市 商品房 的銷售提供了契機，這將導致 武漢 市 商品 房價格出現(xiàn)上漲趨勢 。 三．價格預測 據調查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2020 年 項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 武漢 市房價繼續(xù)走高。 虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的 需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。 2020 年總投資額為 億元，同比增長 %。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達到 萬平方米左右；均價在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍郡經過 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場，呈良好態(tài)勢。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 華城新都本季度銷售量在 1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000 平方米左右。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。 洪 山區(qū)住宅價格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2020 第四季度 2020 第一季度 2020 第二季度 2020 第三季度 2020 第四季度 2020 年第四 季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。 另外，重點調查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。 購房者能承受多高的房價 ,是房地產市場上最為關心的問題 ,根據我們這次調查結果 ,購房者對購房總價格的承受能力如下 :承受總價格在 20 萬以下的占 33%,承受總價格在2130萬之間的占 %承受總價格在 3140 萬的占 %承受總價格在 4150萬的占8%,承受總價格在 50萬以上的占 4%。 目前武漢市住宅市場供應上 ,住宅面積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的 5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。而且要重視該項目的社會效益。 技 術 經 濟 指 標 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 住宅棟數(shù) 棟 45 三．問題與建議 考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領階層， 結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。 本項目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金 萬元。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建 設同步進行。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。 1. 供水 在鼓風小區(qū)東側有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 節(jié)完美的追求。 我國已經進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。總居住戶數(shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 二．項目概況 擬建于關東科技工業(yè)園內，東臨關山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學院、馬鞍山森林公園。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結了十年創(chuàng)業(yè)的經驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確 提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀的集產、學、研、居為一體，產業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標。目前開發(fā)區(qū)產值上億元的企業(yè)已達 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產業(yè)基礎。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園?，F(xiàn)在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發(fā)展房地產經濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。 （ 1）項目建議書及其批復文件 （ 2）國家及武漢市頒布的相關法律、法規(guī)、政策 （ 3）武漢市國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要 （ 4）武漢市 20 2020 年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （ 5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2020— 2020 年） （ 6）東湖高新技術開發(fā)區(qū)的經濟和社會發(fā) 展規(guī)劃 （ 7）房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額 （ 8）《武漢市市區(qū)基準地價》 （ 9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調研和現(xiàn)場勘察資料 （ 10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 （ 11）編制《報告》的委托合同 （ 12）其他有關依據資料 房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經營理念，開拓進取。 一、總 論 一．項目背景 :現(xiàn)代花園 承辦單位是蒲氏房地產開發(fā)集團公司，注冊資本 3000 萬元，開發(fā)資質為一級。 42 十七、組員評價 39 十六、附圖、附表 35 十四、風險分析 32 十二、財務評價 2 二、市場預測 現(xiàn)代花園可行性研究報告 目 錄 一、總 論 6 三、建設規(guī)模與產品方案 11 四、選址方案 14 五、節(jié)能節(jié)水措施 17 六、環(huán)境影響評價 20 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 23 八、組織機構與人力資源配置 25 九、項目實施進度 29 十、投資估算 30 十一、融資方案 34 十三、社會評價 37 十五、研究結論與建議 錯誤 !未定義書簽。公司經營范圍：房地產開發(fā)、房地產經營、商品房銷售、物業(yè)管理等。 蒲氏房地產開發(fā)集團公司的經營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩； 為社會創(chuàng)造價值 服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn) 蒲氏房地產集團的社會價值； 為員工創(chuàng)造機會 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高 蒲氏集團 人的工作生活質量； 為股東創(chuàng)造回報 以長遠利益回報 蒲氏集團 股東。發(fā)展房地產經濟有利于加快我國產業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續(xù)發(fā)展。現(xiàn)今 ，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產經濟。 東湖高新技術開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術、高新技術產業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。關東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術產業(yè)的主要基地。 現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。 自有資金為 3000 萬元，現(xiàn)代花園 項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米。小區(qū)內設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。 整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。讓蒲氏集團人的 “ 真誠、勤奮、和諧、求精 ” 為您營造溫馨的家。 2. 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就 進排入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接