【正文】 量的 10%,180 以上的占總量的 4%。 各年度 數(shù)據(jù)指標(biāo)回顧 指 標(biāo) 類 別（增長率） 房地產(chǎn)投資額 商品房銷售額 存量房交易額 發(fā)放貸款額 2021年 11． 07% 11． 01% / 47． 8% 2021年 13． 92% 24． 04% 24% 156． 8% 2021年 14． 90% 26． 62% 39% 60% 2021年 19． 80% 19． 26% 41% 56． 6% 從上述指標(biāo)對比可以看出，武漢房地產(chǎn)市場四年來 投資額 一直在穩(wěn)步增長，存量房交易額 也在快速穩(wěn)步的增長，其中 主要的推動力量 來自于金融對個人信貸的支持，但值得關(guān)注的是 2021 年以來，首次 銷售額的增長 出現(xiàn)了下滑 。一方面規(guī)范了開發(fā)市場，從而保證市場的良性競爭，減少辦事環(huán)節(jié)和相關(guān)稅費(fèi)以最終有利于消費(fèi)者購房，另一方面從信貸、公積金等方面直接保證需求面的暢通，以保證商品房市場能夠良性的循環(huán)。漢陽開發(fā)率先沿漢江開始，選擇好幾個重點(diǎn)板塊啟動，把漢陽地區(qū)建設(shè)主要分成三個部分，漢江的旅游文化生活區(qū)組團(tuán)，四新組團(tuán)介于生活區(qū)、文化區(qū)與生產(chǎn)區(qū)之間，主要承擔(dān)政治、金融、商業(yè)等生產(chǎn)性服務(wù)與生活兩大功能，沌口組團(tuán)主要建設(shè)現(xiàn)代制造業(yè)基地。 2021 將繼續(xù)進(jìn)行武漢老城區(qū)改造工作，力度將超過今年。這一點(diǎn)即可看出。到了年底則提出要在土地市場平穩(wěn)發(fā)展的同時，在未來幾年內(nèi)將房價推過 3000 元關(guān)口，以真實(shí)地反映出與武漢市地位相匹配的房價，措施就是從房地產(chǎn)開發(fā)的源頭 —— 土地開始，從年初計(jì)劃向市場投放的 6000 畝土地到年 底上市的也只有 4000 畝左右。 2021 年初，武漢市政府提出的土地儲備原則是：舊城改造、新區(qū)拓展、軸線推進(jìn)、均衡發(fā)展。武漢市土地交易中心，具體負(fù)責(zé)土地招投標(biāo)等具體供應(yīng)工作。武漢市國土資源管理局作為土地儲備體系的行政管理機(jī)構(gòu)。 （ 2）土地市場影響政策 武漢市的房地產(chǎn)一級市場（即土地市場）的規(guī)范歷程在全國來講是屬于啟動較早，但也同樣經(jīng)理了 2021 年以前的協(xié)議出讓階段，當(dāng)時許多開發(fā)商通過協(xié)議方式以低價圈的了較好的地塊，在目前的房地產(chǎn)市場上，大多數(shù)在建在售的樓盤都是在哪是獲取的土地，同時在目前日漸規(guī)范的土地市場上，仍由當(dāng)時協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地在進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，目前土地部門已經(jīng)考慮有效措施限制，以保證 25%投資量的要求真正能得到有效的保證。從城市發(fā)展的角度考慮可以避免無序的滾動式連片式開發(fā)，在確保環(huán)境優(yōu)先的的前提 下，可以給主城以拓展的空間和機(jī)會。六個重點(diǎn)鎮(zhèn)則利用鄰近的組團(tuán)的優(yōu)勢及特征發(fā)展物流、輕工、旅游、生活居住區(qū)等功能，并承擔(dān)疏散主城人口的作用。 九個組團(tuán)的功 能分區(qū)明確，以“兩園一區(qū)”和白沙洲工業(yè)園、古田經(jīng)濟(jì)發(fā)展 區(qū)、什湖產(chǎn)業(yè)園這六個主要產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心帶動所在組團(tuán)發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為主，在形成規(guī)模后逐步引入發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。建成包括“兩園一區(qū)”在內(nèi)的南湖、白沙洲、黃家湖、四新、什湖、古田等九大功能組團(tuán)。 （ 1）武漢市整體城市規(guī)劃 自 20 世紀(jì) 90 年代初，武漢市設(shè)立武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)以來，以這兩大國 家級開發(fā)區(qū)和吳家山海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)園的“兩園一區(qū)”為重點(diǎn)形成了城市新區(qū)開發(fā)的熱點(diǎn)。 9 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 “ 國房景氣指數(shù) ” ）為 ，比 8 月份提高 點(diǎn)，比 6月份提高 ，是今年以來連續(xù)第 2個月保持在 100 以上。施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場的 “ 量價齊升 ” 和去庫存化進(jìn)程的加快，開發(fā)商的市場信心正在逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強(qiáng)。 （ 5） 供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強(qiáng)力反彈 前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房 屋施工面積 億平方米，同比增長 %，增幅比上半年提高 個百分點(diǎn)，這是今年以來施工面積增速連續(xù) 4個月實(shí)現(xiàn)正增長。尤其值得關(guān)注的是，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。 受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。盡管近期北京、上海等一線城市房價漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房價卻在加速上漲，表明我國房地產(chǎn)市場的漲價潮正在由一線城市向省會城市、中小城市等二、三線城市蔓延。 9 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比8月份擴(kuò)大 個百分點(diǎn)，這是自年初以來，房屋銷售價格連續(xù)第 3個月同比上漲；環(huán)比上漲 %，環(huán)比連續(xù) 7 個月正增長。 19月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長均在 100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在 50%以上。 分地區(qū)來看， 2021 年市場調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長也更快。其中商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。 （ 2） 銷售增加：三大需求集中釋放，市場銷售猛增 進(jìn)入 2021 年，隨著市場的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的 “ 井噴式 ” 行情。測算表明，9月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá) 37%，高出 8月份 2個百分點(diǎn)，連續(xù)第二個 月高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。 （ 1） 投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預(yù)期 在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。 項(xiàng)目總 投資估算 表 序號 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見費(fèi) 7 建設(shè)期利息 8 總投資 析及預(yù)測 2021 年房地產(chǎn)市場急劇升溫 。 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬元。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。考慮留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 （ 3） 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 （ 1） 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 溫馨來自情感的交流、理智的選擇， XX 集團(tuán)人對于溫馨的認(rèn)知，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。 我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā) “現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校 院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。總居住戶數(shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 （ 1） 擬建地點(diǎn) 擬建于關(guān)東 科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá) 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新 材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展。 （ 3） 可行性研究報告編制依據(jù) 1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 3）武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社 會發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 4）武漢市 202 2021 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報 5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） 6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃 7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價》 9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 11）編制《報告》的委托合同 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 （ 4） 項(xiàng)目提出的理由與過程 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。 目 錄 1項(xiàng)目概況 項(xiàng)目提出的背景 項(xiàng)目情況 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件 項(xiàng)目投資估算 2 市場分析與預(yù)測 全國房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 項(xiàng)目所在市房地產(chǎn)市場狀況分析及預(yù)測 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析 項(xiàng)目目標(biāo)市場分析 3 建設(shè)條件 開發(fā)項(xiàng)目用地狀況 項(xiàng)目方案的確定 4 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 5 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 項(xiàng)目定價 項(xiàng)目分階段銷售計(jì)劃 項(xiàng)目銷售收入的計(jì)算 6 投資估算及資金 籌措 投資估算的原則 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算 資金籌措與使用計(jì)劃 7 財(cái)務(wù)評價 財(cái)務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 盈利能力分析 清償能力分析 8 風(fēng)險分析 9結(jié)論及建議 結(jié)論 存在的問題及建議 10 附圖 1．項(xiàng)目概況 （ 1） 項(xiàng)目名稱 :現(xiàn)代花園 （ 2） 承辦單位概況 承辦單位是 XX 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊資本 3000 萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。 XX 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩； 為社會創(chuàng)造價值 服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn) XX 房地產(chǎn)集團(tuán) 的社會價值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高 XX 集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報 以長遠(yuǎn)利益回報 XX 集團(tuán) 股東。發(fā)展房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。 （ 2） 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 自有資金為 3000 萬元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。讓 XX 集團(tuán)人的 “ 真誠、勤奮、和諧、求精 ” 為您營造溫馨的家。 （ 2） 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就