【正文】 金 3000 萬(wàn)元，貸款 萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬(wàn)元。 （ 2） 銷售增加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷售猛增 進(jìn)入 2021 年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來(lái)所沒(méi)有過(guò)的 “ 井噴式 ” 行情。 9 月份，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比8月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來(lái)，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第 3個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲 %，環(huán)比連續(xù) 7 個(gè)月正增長(zhǎng)。 （ 5） 供給回升：施工面積增速止跌回升，新開(kāi)工面積強(qiáng)力反彈 前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房 屋施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比上半年提高 個(gè)百分點(diǎn)，這是今年以來(lái)施工面積增速連續(xù) 4個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。建成包括“兩園一區(qū)”在內(nèi)的南湖、白沙洲、黃家湖、四新、什湖、古田等九大功能組團(tuán)。 （ 2）土地市場(chǎng)影響政策 武漢市的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（即土地市場(chǎng)）的規(guī)范歷程在全國(guó)來(lái)講是屬于啟動(dòng)較早，但也同樣經(jīng)理了 2021 年以前的協(xié)議出讓階段，當(dāng)時(shí)許多開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議方式以低價(jià)圈的了較好的地塊，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大多數(shù)在建在售的樓盤(pán)都是在哪是獲取的土地，同時(shí)在目前日漸規(guī)范的土地市場(chǎng)上，仍由當(dāng)時(shí)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地在進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，目前土地部門已經(jīng)考慮有效措施限制，以保證 25%投資量的要求真正能得到有效的保證。到了年底則提出要在土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，在未來(lái)幾年內(nèi)將房?jī)r(jià)推過(guò) 3000 元關(guān)口，以真實(shí)地反映出與武漢市地位相匹配的房?jī)r(jià)，措施就是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭 —— 土地開(kāi)始，從年初計(jì)劃向市場(chǎng)投放的 6000 畝土地到年 底上市的也只有 4000 畝左右。一方面規(guī)范了開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，從而保證市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，減少辦事環(huán)節(jié)和相關(guān)稅費(fèi)以最終有利于消費(fèi)者購(gòu)房，另一方面從信貸、公積金等方面直接保證需求面的暢通，以保證商品房市場(chǎng)能夠良性的循環(huán)。 另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤(pán)銷售狀況。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開(kāi)盤(pán)的明澤 2021 年總投資額為 億元，同比增長(zhǎng) %。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。 （ 5） 競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺 ，大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng) ，帶來(lái) 了 激烈的競(jìng)爭(zhēng)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。（ 2）適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。 選址位置三： 擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所和公園綠地 完善齊備，為居民日常生活提供便捷。 湛藍(lán)的天、清澈的 水 是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇了一個(gè)良好的文化和教育環(huán)境。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行????節(jié)能節(jié)水措施 （ 2）建筑技術(shù) 現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。充分利用雨水，減少市政供水。 龍頭：不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。每上升或下降一 個(gè)檔次相應(yīng)加或減 1 分。 A B C D 102 100 98 98 周邊配套 以本案為 100 分 ,分為完善，健全，一般 ,差，較差五個(gè)檔次。 層 \棟 價(jià)格 1 2 3 4 5 6 1 9100 9100 9590 10080 10570 11060 2 0 6500 6500 6850 7200 7550 7900 3 100 6600 6600 6950 7300 7650 8000 4 100 6700 6700 7050 7400 7750 8100 5 50 6650 6650 7000 7350 7700 8050 一棟兩個(gè)單元，一梯兩戶，一棟水平四戶。 （ 2） 土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計(jì)400 萬(wàn)人民幣。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng) 收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。因此可 充分利用房屋預(yù)售來(lái)籌集必要的資金。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。 （ 6）內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn) 內(nèi)部決策和管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開(kāi)發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。 （ 2）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn) 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。 （ 1） 優(yōu)點(diǎn) 1）項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對(duì)公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平，這些基本方面為本項(xiàng)目提 供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。方案（ 1）為大面積開(kāi)發(fā)，方案（ 2）為小面積開(kāi)發(fā)。 （ 3）要做精品。 （ 4）項(xiàng)目成本須合理控制，以保留市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降 價(jià)應(yīng)對(duì)空間。大面積開(kāi)發(fā)的貸款多于小面積開(kāi)發(fā)。 3）項(xiàng)目具有突出優(yōu)勢(shì) * 在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少 * 現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大 * 公司的資金具有優(yōu)勢(shì) * 項(xiàng)目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、 人文、交通等環(huán)境） * 項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好 4）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小 本項(xiàng)目屬于大面積、大規(guī)模開(kāi)發(fā)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)施中輔以全過(guò)程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。 （ 3）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。 （ 2） 編制資金流動(dòng)計(jì)劃，確定資金的需求額 序號(hào) 項(xiàng)目 建 設(shè) 期 2021 2021 2021 2021 小計(jì) 1 投資 分年計(jì)劃 35% 35% 30% 100% 建設(shè)投資 建設(shè)期利息 小計(jì) 2 資金籌 措 自有資金 3000 3000 貸款 銷售款收入 7．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) (1)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）與財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，可計(jì)算出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） = 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR)=% 經(jīng)過(guò)表中計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 0,表明項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過(guò)收益，具有財(cái)務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 8% 且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力，故可行。本公司可以向銀行證明幾個(gè)方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時(shí)的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠(chéng)實(shí)信用等。 路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。 雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入 供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 最終項(xiàng)目?jī)r(jià)格表（精確到 10 元） 1 11A 11B 12A 12B 系數(shù) 1 1 8800 9100 9250 9200 2 6300 6500 6600 6550 3 6400 6600 6700 6650 4 6500 6700 6800 6750 5 6450 6650 6750 6700 2 21A 21B 22A 22B 系數(shù) 1 1 8800 9100 9250 9200 2 6300 6500 6600 6550 3 6400 6600 6700 6650 4 6500 6700 6800 6750 5 6450 6650 6750 6700 3 31A 31B 32A 32B 系數(shù) 1 1 8800 9590 9750 9650 2 6650 6850 6950 6900 3 6750 6950 7050 7000 4 6850 7050 7150 7100 5 6800 7000 7100 7050 4 41A 41B 42A 42B 系數(shù) 1 1 9750 10080 10250 10180 2 6950 7200 7350 7250 3 7050 7300 7450 7350 4 7150 7400 7550 7450 5 7100 7350 7500 7400 5 51A 51B 52A 52B 系數(shù) 1 1 10250 10570 10750 10650 2 6850 7050 7150 7100 3 6950 7150 7250 7200 4 7050 7250 7350 7300 5 7000 7200 7300 7250 6 61A 61B 62A 2B 系數(shù) 1 1 10750 11060 11250 11350 2 6850 7100 7250 7150 3 6950 7200 7350 7250 4 7050 7300 7450 7350 5 7000 7250 7400 7300 6．投資估算及資金籌措 本建設(shè)項(xiàng)目總占地面積約 10 萬(wàn)平方米，總建筑面積接近 13萬(wàn)平方米（其中公建面積約 萬(wàn)平方米），總戶數(shù) 996戶，地下停車場(chǎng) 萬(wàn)平方米，綠化面積近 萬(wàn)平方米，容積率 。 A B C D 99 100 100 99 戶型結(jié)構(gòu) 以本案為 100分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個(gè)檔次。 A B C D 100 98 98 99 建筑質(zhì)量 以本案為 100 分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個(gè)檔次。 淋浴器具：冷、熱水混合器具 (水溫調(diào)節(jié)器 )；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。 b、綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300kg/傳熱系數(shù) =() 外墻：普通內(nèi)墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB7106第 2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第 3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)