【正文】 濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來(lái)源充裕等新情況。 （ 6） 電信 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831開(kāi)設(shè)下屬分局解決。 （ 5） 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 （ 2） 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 （ 2） 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 自有資金為 3000 萬(wàn)元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 萬(wàn)平方米，公建 萬(wàn)平方米。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開(kāi)發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩； 為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn) XX 房地產(chǎn)集團(tuán) 的社會(huì)價(jià)值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高 XX 集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報(bào) 以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào) XX 集團(tuán) 股東。 目 錄 1項(xiàng)目概況 項(xiàng)目提出的背景 項(xiàng)目情況 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)條件 項(xiàng)目投資估算 2 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析及預(yù)測(cè) 項(xiàng)目所在市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及預(yù)測(cè) 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析 3 建設(shè)條件 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地狀況 項(xiàng)目方案的確定 4 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 5 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 項(xiàng)目定價(jià) 項(xiàng)目分階段銷售計(jì)劃 項(xiàng)目銷售收入的計(jì)算 6 投資估算及資金 籌措 投資估算的原則 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算 資金籌措與使用計(jì)劃 7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 盈利能力分析 清償能力分析 8 風(fēng)險(xiǎn)分析 9結(jié)論及建議 結(jié)論 存在的問(wèn)題及建議 10 附圖 1．項(xiàng)目概況 （ 1） 項(xiàng)目名稱 :現(xiàn)代花園 （ 2） 承辦單位概況 承辦單位是 XX 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。 （ 3） 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 2）國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 3）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社 會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 4）武漢市 202 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） 6）東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 7）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 11）編制《報(bào)告》的委托合同 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 （ 4） 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開(kāi)發(fā)現(xiàn)代花園。 近兩年來(lái)，東湖開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問(wèn)題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。 溫馨是一種感覺(jué)，是人生美好的向往 溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見(jiàn)解 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 溫馨來(lái)自情感的交流、理智的選擇， XX 集團(tuán)人對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。 （ 3） 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。通過(guò)天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬(wàn)元，貸款 萬(wàn)元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬(wàn)元。 （ 1） 投資增長(zhǎng)：逐季加快，回升勢(shì)頭好于預(yù)期 在市場(chǎng)回暖、銷售增加等因素的帶動(dòng)下，今年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)逐季加快。 （ 2） 銷售增加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷售猛增 進(jìn)入 2021 年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來(lái)所沒(méi)有過(guò)的 “ 井噴式 ” 行情。 分地區(qū)來(lái)看， 2021 年市場(chǎng)調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長(zhǎng)也更快。 9 月份，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比8月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來(lái)，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第 3個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲 %，環(huán)比連續(xù) 7 個(gè)月正增長(zhǎng)。 受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源充裕，增長(zhǎng)較快，有效緩解了開(kāi)發(fā)商資金緊張的局面。 （ 5） 供給回升：施工面積增速止跌回升，新開(kāi)工面積強(qiáng)力反彈 前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房 屋施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比上半年提高 個(gè)百分點(diǎn)，這是今年以來(lái)施工面積增速連續(xù) 4個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。 9 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱 “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” ）為 ，比 8 月份提高 點(diǎn)，比 6月份提高 ，是今年以來(lái)連續(xù)第 2個(gè)月保持在 100 以上。建成包括“兩園一區(qū)”在內(nèi)的南湖、白沙洲、黃家湖、四新、什湖、古田等九大功能組團(tuán)。六個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)則利用鄰近的組團(tuán)的優(yōu)勢(shì)及特征發(fā)展物流、輕工、旅游、生活居住區(qū)等功能，并承擔(dān)疏散主城人口的作用。 （ 2）土地市場(chǎng)影響政策 武漢市的房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（即土地市場(chǎng)）的規(guī)范歷程在全國(guó)來(lái)講是屬于啟動(dòng)較早，但也同樣經(jīng)理了 2021 年以前的協(xié)議出讓階段，當(dāng)時(shí)許多開(kāi)發(fā)商通過(guò)協(xié)議方式以低價(jià)圈的了較好的地塊，在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，大多數(shù)在建在售的樓盤都是在哪是獲取的土地，同時(shí)在目前日漸規(guī)范的土地市場(chǎng)上，仍由當(dāng)時(shí)協(xié)議轉(zhuǎn)讓的土地在進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓，目前土地部門已經(jīng)考慮有效措施限制，以保證 25%投資量的要求真正能得到有效的保證。武漢市土地交易中心，具體負(fù)責(zé)土地招投標(biāo)等具體供應(yīng)工作。到了年底則提出要在土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，在未來(lái)幾年內(nèi)將房?jī)r(jià)推過(guò) 3000 元關(guān)口，以真實(shí)地反映出與武漢市地位相匹配的房?jī)r(jià)，措施就是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源頭 —— 土地開(kāi)始，從年初計(jì)劃向市場(chǎng)投放的 6000 畝土地到年 底上市的也只有 4000 畝左右。 2021 將繼續(xù)進(jìn)行武漢老城區(qū)改造工作，力度將超過(guò)今年。一方面規(guī)范了開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，從而保證市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，減少辦事環(huán)節(jié)和相關(guān)稅費(fèi)以最終有利于消費(fèi)者購(gòu)房，另一方面從信貸、公積金等方面直接保證需求面的暢通，以保證商品房市場(chǎng)能夠良性的循環(huán)。 目前武漢市住宅市場(chǎng)供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的 5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。 另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開(kāi)盤的明澤 該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶 型化發(fā)展的趨勢(shì)。2021 年總投資額為 億元，同比增長(zhǎng) %。 據(jù)調(diào)查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項(xiàng)目，整體項(xiàng)目水平與2021 年 項(xiàng)目相比，這些項(xiàng)目無(wú)論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，都將會(huì)再上一個(gè)檔次，從而拉動(dòng) 武漢 市房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。住宅集中區(qū)地段周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效應(yīng)，帶動(dòng)地價(jià)上升。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購(gòu)買力有所增強(qiáng)，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高，致 使房?jī)r(jià)上漲。 （ 5） 競(jìng)爭(zhēng)激烈，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷了兩旺 ，大量外地開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭(zhēng)奪市場(chǎng) ，帶來(lái) 了 激烈的競(jìng)爭(zhēng)?？紤]到自有資金的有限（ 3000 萬(wàn)元），現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬(wàn)平方米，建筑面積 萬(wàn)平方米，其中住宅 ，公建 萬(wàn)平方米。在規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)理念?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。（ 2）適應(yīng)小區(qū)投資項(xiàng)目的要求。 我們選定三個(gè)位置 (詳見(jiàn)附圖 1：場(chǎng)址位置圖 )。 選址位置三： 擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國(guó)地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。該地塊自然條件良好，不會(huì)影響到土地平整、開(kāi)挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物、娛樂(lè)場(chǎng)所和公園綠地 完善齊備，為居民日常生活提供便捷。 （ 3） 周邊 環(huán)境條件 小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院。 湛藍(lán)的天、清澈的 水 是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。 項(xiàng)目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。故選擇此地的人士同時(shí)也為下一代選擇了一個(gè)良好的文化和教育環(huán)境。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場(chǎng)、銀行????節(jié)能節(jié)水措施 （ 2）建筑技術(shù) 現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫 管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。提出合 理用水分配計(jì)劃、水質(zhì)和水量保證方案。充分利用雨水，減少市政供水。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。 龍頭：不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。 5．項(xiàng)目銷售計(jì)劃 （ 1）確定項(xiàng)目均價(jià) ： 以 A億海玉樹(shù)臨居、 B晶品楓林、 C樂(lè)活源， D 為今都 為可比樓盤，對(duì)本案進(jìn)行均價(jià)制定。每上升或下降一 個(gè)檔次相應(yīng)加或減 1 分。 A B C D 98 98 98 100 私密性 以本案為 100 分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個(gè)檔次。 A B C D 102 100 98 98 周邊配套 以本案為 100 分 ,分為完善，健全，一般 ,差，較差五個(gè)檔次。 A B C D 100 98 99 99 社區(qū)景觀風(fēng)格 以本案為 100 分，本案是歐式 景觀，其余各項(xiàng)與其相比。 層 \棟 價(jià)格 1 2 3 4 5 6 1 9100 9100 9590 10080 10570 11060 2 0 6500 6500 6850 7200 7550 7900 3 100 6600 6600 6950 7300 7650 8000 4 100 6700 6700 7050 7400 7750 8100 5 50 6650 6