【正文】 目 錄 1項(xiàng)目概況 項(xiàng)目提出的背景 項(xiàng)目情況 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)條件 項(xiàng)目投資估算 2 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì)分析及預(yù)測(cè) 項(xiàng)目所在市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及預(yù)測(cè) 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)狀況分析 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)分析 3 建設(shè)條件 開發(fā)項(xiàng)目用地狀況 項(xiàng)目方案的確定 4 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的指導(dǎo)思想 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想 5 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 項(xiàng)目定價(jià) 項(xiàng)目分階段銷售計(jì)劃 項(xiàng)目銷售收入的計(jì)算 6 投資估算及資金 籌措 投資估算的原則 項(xiàng)目建設(shè)的投資估算 資金籌措與使用計(jì)劃 7 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 盈利能力分析 清償能力分析 8 風(fēng)險(xiǎn)分析 9結(jié)論及建議 結(jié)論 存在的問題及建議 10 附圖 1．項(xiàng)目概況 （ 1） 項(xiàng)目名稱 :現(xiàn)代花園 （ 2） 承辦單位概況 承辦單位是 XX 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊(cè)資本 3000 萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級(jí)。公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新 的經(jīng)營(yíng)理念，開拓進(jìn)取。 XX 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營(yíng)宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡(jiǎn)便、高效、豐富多彩； 為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值 服務(wù)社會(huì)，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn) XX 房地產(chǎn)集團(tuán) 的社會(huì)價(jià)值； 為員工創(chuàng)造機(jī)會(huì) 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價(jià)值，提高 XX 集團(tuán) 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報(bào) 以長(zhǎng)遠(yuǎn)利益回報(bào) XX 集團(tuán) 股東。 （ 3） 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1）項(xiàng)目建議書及其批復(fù)文件 2）國(guó)家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 3）武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社 會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要 4）武漢市 202 2021 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） 6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》 9）武漢市及項(xiàng)目周邊地區(qū)市場(chǎng)調(diào)研和現(xiàn)場(chǎng)勘察資料 10）投資項(xiàng)目方簽定的協(xié)議書或意向書 11）編制《報(bào)告》的委托合同 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 （ 4） 項(xiàng)目提出的理由與過程 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。現(xiàn)今，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國(guó)家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá) 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新 材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會(huì)認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。 現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。 （ 1） 擬建地點(diǎn) 擬建于關(guān)東 科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對(duì)面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 （ 2） 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 自有資金為 3000 萬元，現(xiàn)代花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米?？偩幼魯?shù) 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會(huì)所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場(chǎng)、居委會(huì)、派出所等設(shè)施。 我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā) “現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校 院所的知識(shí)分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 整個(gè)花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 溫馨來自情感的交流、理智的選擇， XX 集團(tuán)人對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓 XX 集團(tuán)人的 “ 真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精 ” 為您營(yíng)造溫馨的家。 （ 1） 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DN1000mm 上水管線，本項(xiàng)目上水可從上述干線引入。 （ 2） 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。 （ 3） 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 （ 4） 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。 （ 5） 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項(xiàng)目住宅區(qū)前 后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。 （ 6） 電信 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需裝機(jī)容量為 820 門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從 831開設(shè)下屬分局解決。 本項(xiàng)目投入自有資金 3000 萬元，貸款 萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金 萬元。 本項(xiàng)目完成后，預(yù)計(jì)銷售收入為 萬元，扣除成本，減去銷售（營(yíng)業(yè)）稅金及附加 萬元、所得稅 萬元、提取法定盈余公積金及公益金 萬元后，預(yù)計(jì)累計(jì)未分配利潤(rùn)為 萬元。 項(xiàng)目總 投資估算 表 序號(hào) 項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費(fèi) 2 建筑工程費(fèi) 3 安裝工程費(fèi) 4 其他投資費(fèi) 5 項(xiàng)目管理費(fèi) 6 不可遇見費(fèi) 7 建設(shè)期利息 8 總投資 析及預(yù)測(cè) 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫 。 在國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價(jià)格快速上漲和資金來源充裕等新情況。 （ 1） 投資增長(zhǎng)：逐季加快，回升勢(shì)頭好于預(yù)期 在市場(chǎng)回暖、銷售增加等因素的帶動(dòng)下，今年以來我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)逐季加快。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資 25050 億元，同比增長(zhǎng) %，增幅分別比上半年、一季度提高了 、 個(gè)百分點(diǎn)；其中，商品住宅投資 17582 億元，同比增長(zhǎng) %，比上半年、一季 度分別提高了 、 個(gè)百分點(diǎn)。測(cè)算表明，9月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá) 37%，高出 8月份 2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)第二個(gè) 月高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速。此前業(yè)界預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)在 10%以內(nèi)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，目前來看今年前三季度增速已經(jīng)達(dá)到 %，全年增速預(yù)計(jì)在 20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。 （ 2） 銷售增加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷售猛增 進(jìn)入 2021 年，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的 “ 井噴式 ” 行情。前三季度，全國(guó)商品房銷售面積 億平方米，同比增幅達(dá) %，創(chuàng) 自 1998 年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng) %；辦公樓銷售面積增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng) %。商品房銷售總額達(dá) 27532 億元，同比增長(zhǎng) %，而去年同期是下降了 15%。 分地區(qū)來看， 2021 年市場(chǎng)調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長(zhǎng)也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點(diǎn)地區(qū)成交量持續(xù)回升。 19月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長(zhǎng)均在 100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在 50%以上。 （ 3） 價(jià)格上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正 ，環(huán)比連續(xù) 7月上行 在成交量不斷放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù) 7個(gè)月正增長(zhǎng)。 9 月份，全國(guó) 70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比8月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第 3個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲 %，環(huán)比連續(xù) 7 個(gè)月正增長(zhǎng)。 分地區(qū)看， 9月份全國(guó) 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲的城市有 57個(gè)，比 6月份增加了 26個(gè)，其中漲幅最大的 5個(gè)城市是：深圳 %、溫州 %、金華 %、銀川 %、寧波 %；價(jià)格下降的城市有 13 個(gè)，比上半年減少 31個(gè)，其 中降幅最大的 5個(gè)城市是：石家莊下降 %、吉林下降 %、岳陽下降 3%、唐山下降 %、徐州下降 %。盡管近期北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房?jī)r(jià)卻在加速上漲，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)潮正在由一線城市向省會(huì)城市、中小城市等二、三線城市蔓延。 （ 4） 資金來源充裕：國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快 。 受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長(zhǎng)較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本 年資金來源 38991 億元，同比增長(zhǎng) %，增速比上半年提高了 個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn)。尤其值得關(guān)注的是，國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。前三季度國(guó)內(nèi)貸款增速達(dá) %，同比加快了近 40個(gè)百分點(diǎn)，占資金來源的比重達(dá) 21%，同比提高了2個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款增速達(dá) %，去年同期則是下降 %，占資金來源比重為 %，同比提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 （ 5） 供給回升：施工面積增速止跌回升，新開工面積強(qiáng)力反彈 前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房 屋施工面積 億平方米，同比增長(zhǎng) %，增幅比上半年提高 個(gè)百分點(diǎn)，這是今年以來施工面積增速連續(xù) 4個(gè)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。房屋新開工面積 億平方米，同比下降 %，降幅比 18月縮小 個(gè)百分點(diǎn)。施工面積增速持續(xù)回升，新開工面積降幅收窄，表明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的 “ 量?jī)r(jià)齊升 ” 和去庫(kù)存化進(jìn)程的加快，開發(fā)商的市場(chǎng)信心正在逐漸恢復(fù)，企業(yè)擴(kuò)大投資的意愿正在不斷增強(qiáng)。 （ 6） 國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)走高 。 9 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱 “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” ）為 ，比 8 月份提高 點(diǎn)，比 6月份提高 ，是今年以來連續(xù)第 2個(gè)月保持在 100 以上。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為 ，比 8月份提高 點(diǎn)；本年資金來源分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為 ，比 8月份提高 點(diǎn)；商品房空置面積分類指數(shù)為 ，比 8 月份提高 點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為，比 8月份提高 點(diǎn)。 （ 1）