【正文】 100 100/100 交通便捷 1 100/102 100/100 100/98 100/98 周邊配套 1 100/99 100/100 100/100 100/99 戶型結(jié)構(gòu) 1 100/100 100/98 100/99 100/99 社區(qū)風(fēng)格 1 100/100 100/98 100/99 100/99 修正系數(shù) 修正價格 7658 6882 6789 X=(+7658+6882+6789)/4= 本案最終均價定為 6850 元／㎡ （ 2）每棟樓均價確定 本案為六棟五層住宅，以第三棟作為均價。 b. 房屋拆除費：以每平方米 200 元計算，共拆除房屋面積 2800 平方米共計56萬人民幣。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 由此可得項目的主要經(jīng)濟指標(biāo)如下： 根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得： 總投資估算匯總表 序號 項目費用名稱 金額（萬元） 1 土地開發(fā)費 2 建筑工程費 3 安裝工程費 4 其他投資費 5 項目管理費 6 不可遇見費 7 建設(shè)期利息 8 總投資 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 容積率 綠化率 % 45 開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表 （ 1）資金的渠道與方式 簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經(jīng)濟效益。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。 （ 2）政策風(fēng)險 政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。 （ 5）社會風(fēng)險 社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。 9． 研究結(jié)論與建議 武漢光谷的各項建設(shè)項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入 WTO后 ,投資政策再一次放寬。 通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。 （ 1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險資金，不可挪用。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。 2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。 （ 4）技術(shù)風(fēng)險 房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。 敏感性分析表（見附表 13） 敏感性分析圖（見附圖 5） （ 1）自然風(fēng)險 自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā) 商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。 小區(qū)內(nèi)綠化及景點建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率 45%?？紤]留有余地，變壓器容量為8000 千伏安。小區(qū) 內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。 A B C D 100 98 99 99 社區(qū)景觀風(fēng)格 以本案為 100 分，本案是歐式 景觀，其余各項與其相比。 A B C D 98 98 98 100 私密性 以本案為 100 分 ,分為好 ,較好 ,一般 ,差 ,較差五個檔次。 5．項目銷售計劃 （ 1）確定項目均價 ： 以 A億海玉樹臨居、 B晶品楓林、 C樂活源， D 為今都 為可比樓盤，對本案進行均價制定。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。提出合 理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫 管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。 項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。 （ 3） 周邊 環(huán)境條件 小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 我們選定三個位置 (詳見附圖 1：場址位置圖 )?？偩幼魯?shù) 996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 ，綠化覆蓋率 45%。考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元），現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，其中住宅 ，公建 萬平方米。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少 “ 持幣觀望 ” 者的加入，銀行按揭到位， 國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致 使房價上漲。 據(jù)調(diào)查，今 年 武漢 市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2021 年 項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動 武漢 市房價繼續(xù)走高。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶 型化發(fā)展的趨勢。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 目前武漢市住宅市場供應(yīng)上 ,住宅面積在 100m2以下的占總量的 4%,住宅面積在 101120 的占總量的 32%,121140 占總量的 45%,141160 的占總量的 5%,161180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。 2021 將繼續(xù)進行武漢老城區(qū)改造工作，力度將超過今年。武漢市土地交易中心，具體負責(zé)土地招投標(biāo)等具體供應(yīng)工作。六個重點鎮(zhèn)則利用鄰近的組團的優(yōu)勢及特征發(fā)展物流、輕工、旅游、生活居住區(qū)等功能，并承擔(dān)疏散主城人口的作用。 9 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 “ 國房景氣指數(shù) ” ）為 ，比 8 月份提高 點，比 6月份提高 ，是今年以來連續(xù)第 2個月保持在 100 以上。 受貨幣政策寬松、銷售量增加和直接融資增加三大因素的影響，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源充裕，增長較快，有效緩解了開發(fā)商資金緊張的局面。 分地區(qū)來看， 2021 年市場調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長也更快。 （ 1） 投資增長：逐季加快，回升勢頭好于預(yù)期 在市場回暖、銷售增加等因素的帶動下，今年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長逐季加快。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是一種品位，是人生獨到的見解 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 溫馨來自情感的交流、理智的選擇， XX 集團人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。 （ 3） 可行性研究報告編制依據(jù) 1）項目建議書及其批復(fù)文件 2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 3）武漢市國民經(jīng)濟和社 會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標(biāo)綱要 4）武漢市 202 2021 年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（ 2021— 2020 年） 6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價》 9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 11）編制《報告》的委托合同 12）其他有關(guān)依據(jù)資料 （ 4） 項目提出的理由與過程 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。 XX 房地產(chǎn)開發(fā)集團公司的經(jīng)營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活 提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩； 為社會創(chuàng)造價值 服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn) XX 房地產(chǎn)集團 的社會價值； 為員工創(chuàng)造機會 創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高 XX 集團 人的工作生活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報 以長遠利益回報 XX 集團 股東。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 （ 5） 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。 在國家經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預(yù)期等因素的影響下，今年我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠好于預(yù)期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕等新情況。商品房銷售總額達 27532 億元，同比增長 %，而去年同期是下降了 15%。 （ 4） 資金來源充裕：國內(nèi)貸款和個人按揭貸款增長明顯加快 。 （ 6） 國房景氣指數(shù)持續(xù)走高 。同時以湯遜湖、白沙、四新、郭徐嶺、黃獅海等五處為主的居住區(qū)作為遠景規(guī)劃中城市人口的主要安置地。武漢市土地儲備中心則是具體實施土地儲備實施及土地供應(yīng)的前期工作。同時這一趨勢將延伸到 2021 年。 武漢市 洪山區(qū) 房地產(chǎn)市場宏觀形勢分析及預(yù)測 據(jù) 2021年武房指數(shù)報告顯示 :房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為 /m2,住宅平均價格為 /m2寫 字樓平均價格為 /m2從市場形態(tài)來看 ,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 —— 高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資 者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。 半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 （ 3） 購買力的增強，按揭的作用。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800— 2200 元。根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求， 故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 64 B 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 64 ② C 2室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 80 D 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺 80 ③ E 4室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 F 3室 2廳 3衛(wèi) 1廚 2陽臺 1書房 90 ④ G 3室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 H 2室 1廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 264 考慮到自有資金的有限（ 3000 萬元），現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平