【正文】 住為主的高層電梯公寓開發(fā)為居住為主的12層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓。７、 項(xiàng)目的客戶定位　二次置業(yè)的中、高收入者。C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。六、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時間為18個月。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)=總固定成本/1（單位變動成本/單位銷售價格） =*******/1（300/2500） =******（萬元）由此計算可見本項(xiàng)目銷售回款達(dá)到*****萬元，約是總回款***萬元的***%時，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險。（三）項(xiàng)目其它風(fēng)險其它風(fēng)險包括：政策風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和信用風(fēng)險等。本項(xiàng)目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。在后期經(jīng)營管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營管理和銷售、招商，對本項(xiàng)目的成功運(yùn)作起關(guān)鍵的推動作用。九、可行性研究結(jié)論及建議（一）項(xiàng)目評價通過財務(wù)評價可以看到本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)性。 上層決策機(jī)構(gòu)的決策對本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場調(diào)查，和更多的市場信息的基礎(chǔ)上做出的決策。故此本項(xiàng)目考慮是以銷售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷售利潤作為目標(biāo)至關(guān)重要。（三）項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位為：通過對上面方案的比較，按照利潤較大，風(fēng)險較小的原則，我們將此項(xiàng)目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢：A、小高層電梯公寓在城西市場比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場容易。５、 項(xiàng)目的配套　　建一層地下室，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項(xiàng)康體設(shè)施的全面配套；安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對講系統(tǒng)，24小時保安巡邏；供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式 ；電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個電話接口，每戶電視插座三個 ；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ；消防報警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。設(shè)計空中花園，使住戶身在戶內(nèi)都同樣能感受生態(tài)的美景和花鳥魚蟲的樂趣。四、市場定位及方案評價（一）項(xiàng)目可能的開發(fā)方案：根據(jù)城西房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際用地特性和狀況，項(xiàng)目不開發(fā)為商業(yè)項(xiàng)目；我們提出如下可能的開發(fā)方案：方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū)開發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。本項(xiàng)目旁邊住宅項(xiàng)目正在開發(fā)，能夠提升項(xiàng)目的形象和消費(fèi)者的認(rèn)可度，對項(xiàng)目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的推動作用。區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問題得到解決?，F(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。城西近年來新建樓盤的檔次、價格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項(xiàng)目可以作為跟進(jìn)者進(jìn)入中、高樓盤市場?！龀栽谀尘€，安逸！住在某線，舒服！城西目前在售樓盤總開放規(guī)模約320萬平方米，高于城東和城南總開發(fā)規(guī)模。從城西城南的消費(fèi)者構(gòu)成情況看，外地消費(fèi)者具有很大的購買潛力。城西的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)、商人、高校教師，他們收入高且穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著城西人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就業(yè)機(jī)會增加，居民生活水平提高，住房消費(fèi)支出將進(jìn)一步增多。城西目前有120個專業(yè)市場和眾多的經(jīng)營餐飲娛樂的個體戶，造就出了大量富人。新近開發(fā)的項(xiàng)目在進(jìn)行充分的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，戶型設(shè)計趨向小康型。房價也由666元/平方米一路上揚(yáng)沖高到了2500元—3000元/平方米。毗鄰金沙公園的置信C、新的住宅正在加速向中產(chǎn)靠攏。B、 自古以來**人就對居住城西有特別的偏愛，再加上其道路、交通條件的日趨改善，更多的人選擇住在城西。其中，3條新改造干道將組建3道新型產(chǎn)業(yè)帶，成為經(jīng)濟(jì)圈的主要骨架。鳥瞰**住宅格局，在三環(huán)路內(nèi)，城南、城西集中了**住宅區(qū)總量的 70％。由此，也造就了城西房地產(chǎn)開發(fā)獨(dú)有的川西民居特色，近年來城西房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮也充分說明了這一點(diǎn)。；，%。**17月房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計從**市統(tǒng)計局獲悉，7月，**房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1－，%，%；。上半年，在房地產(chǎn)投資快速增長的同時，全國實(shí)現(xiàn)商品房銷售額2102億元，%。 2003年上半年，商品房銷售價格2424元/平方米，%，其中東、中部地區(qū)價格漲幅較高。東、中、%、%%，中西部地區(qū)增幅較大，且高于同期竣工面積增幅。其中東、中、%、%、%，中、西部地區(qū)增幅高于東部，其中12個地區(qū)增幅超過50%。預(yù)計2003年全國房地產(chǎn)投資增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不會很大。據(jù)介紹，房地產(chǎn)投資回落幅度不大。今年上半年，房地產(chǎn)繼續(xù)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢頭，%,，%?？罩靡荒暌陨系淖≌?、寫字樓、%、%%。房價上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民可支配收入的增幅。商品房銷售繼續(xù)保持良好勢頭。其中，%，%,%，%。從**市統(tǒng)計局獲悉，7月，**房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持迅速發(fā)展勢頭，1－，%，%；。城西是**的歷史文化保護(hù)區(qū)和風(fēng)景旅游區(qū)，杜甫草堂、青羊?qū)m、文化公園、永陵等風(fēng)景名勝區(qū)，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發(fā)掘的金沙遺址，共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。在**的城西，人流的變遷又有何特征？調(diào)查表明，城西初現(xiàn)“中產(chǎn)”痕跡，中產(chǎn)逐步向城西靠攏。 F、從金牛區(qū)獲悉，城西北經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃方案正式出臺。**市房產(chǎn)管理局的有關(guān)調(diào)查顯示，有購房需求的消費(fèi)者中有39．3％的人選擇在城西購房，比例高出有“富人區(qū)”之稱的城南9個百分點(diǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城東和城北。有消費(fèi)就會有需求，某線的房地產(chǎn)業(yè)與餐飲業(yè)在某種程度上相互滿足，令其有了不可替代的地位。（二） 區(qū)域市場分析通過歷年城西的房地產(chǎn)開發(fā)情況比較，可以看到有如下趨勢：金沙園、博雅庭韻、中華家園、齊力花園、**花園等等名盤都分別在生態(tài)綠化上各具特色。從上個世紀(jì)80年代末到90年代末，十年的時間內(nèi)，城西的住宅由青羊小區(qū)的安居型向錦城苑為代表的康居型轉(zhuǎn)變。城西早期開發(fā)了不少的安居戶型，主要以套二、套三為主。 A、城西房地產(chǎn)需求市場大。 B、有效購買力充足。需求構(gòu)成C、外地來蓉人員。城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會忽視?！鲈S多人有了錢就想長命百歲，那最好選擇城西，尤其是某線，這里是**市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣。對于本項(xiàng)目我們可以從城西的生態(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小