【正文】 下室，用于物管配套和停放車輛，修建健身館、棋牌館、乒乓球館、桌球館、多功能廳、家政服務(wù)中心等多項(xiàng)康體設(shè)施的全面配套；安全系統(tǒng)：每戶配置紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)，單元對(duì)講系統(tǒng)，24小時(shí)保安巡邏；供電系統(tǒng)：每戶設(shè)有配電箱以及10A（40A）或15A(60A)新型電表，設(shè)計(jì)用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)層為6000W，躍層為8000W，六回路供電方式 ；電訊、電視：每戶直播電話戶兩門，三個(gè)電話接口，每戶電視插座三個(gè) ；網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：每戶均設(shè)internet寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)接口 ；消防報(bào)警系統(tǒng)：每層均設(shè)有消火栓系統(tǒng)，地下室設(shè)專用消防水池，屋頂專用消防水箱，每個(gè)消火栓配有按鈕接入消防中心，實(shí)現(xiàn)防火安全性，可靠性；三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)。土地成本=土地價(jià)格土地面積=****=****（萬(wàn)元）項(xiàng)目測(cè)算開發(fā)技術(shù)參數(shù)方案一：總占地面積 **畝建筑面積****m2；綠化率 ≥**％容積率 1.*建筑高度≧**m建筑層數(shù) 6躍7方案二：總占地面積 **畝建筑面積****m2；綠化率 ≥***％容積率 2.*建筑高度≧**m建筑層數(shù) **層方案1：項(xiàng)目以5躍6的多層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=***元/M2 （見附表51）方案2：項(xiàng)目主體為12層的框架結(jié)構(gòu)，以此為基礎(chǔ)估算建安成本=***元/M2 （見附表52） 項(xiàng)目總投資估算 方案1：?jiǎn)挝痪C合成本為：****元/M2　　　　　　　　　　項(xiàng)目總投資為：****（萬(wàn)元）（見附表51）方案2：?jiǎn)挝痪C合成本為：****元/M2　項(xiàng)目總投資為：****（萬(wàn)元）（見附表52）方案1：總建筑面積 *****m2 單價(jià)*****元/m2項(xiàng)目銷售收入= * = 萬(wàn)方案2：總建筑面積***m2 單價(jià)****元/m2項(xiàng)目銷售收入=83200*2500=20800萬(wàn)方案1： 項(xiàng)目利潤(rùn)=********=2404萬(wàn)項(xiàng)目稅利潤(rùn)率=項(xiàng)目利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額****% =****/1***100%=**%方案2：項(xiàng)目利潤(rùn)=*********=****萬(wàn)項(xiàng)目利潤(rùn)率=項(xiàng)目利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額*100% =****/****= *** %項(xiàng)目稅后利潤(rùn)與利潤(rùn)率分析項(xiàng)目稅后利潤(rùn)若項(xiàng)目稅收費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目銷售收入的*.7%計(jì)算，則方案1：稅收費(fèi)用=項(xiàng)目銷售收入*%=7**.14萬(wàn) 項(xiàng)目利潤(rùn)=項(xiàng)目銷售收入項(xiàng)目總投資稅收費(fèi)用=16**.86萬(wàn)方案2：稅收費(fèi)用=項(xiàng)目銷售收入*%=11**.6萬(wàn)項(xiàng)目稅后利潤(rùn)=項(xiàng)目銷售收入項(xiàng)目總投資稅收費(fèi)用=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率分析方案1：項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額*100% 方案2：項(xiàng)目稅后利潤(rùn)率=項(xiàng)目稅后利潤(rùn)/項(xiàng)目投資總額*100% 五、方案評(píng)估及選取（一）、項(xiàng)目可能的開發(fā)方案比較：項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)方案一a. 人居環(huán)境較為優(yōu)越；b. 總體投入相對(duì)較少；c、開發(fā)周期較短；a. 區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；；c、區(qū)域樓盤價(jià)位較高，競(jìng)爭(zhēng)力弱。采用這種開發(fā)方案具有以下優(yōu)勢(shì)：A、小高層電梯公寓在城西市場(chǎng)比較成熟，消費(fèi)者認(rèn)可度高，進(jìn)入市場(chǎng)容易。E、整個(gè)項(xiàng)目的投入資金量少，金融融資的可能性加大，難度減少。（三）項(xiàng)目定位本項(xiàng)目定位為：通過(guò)對(duì)上面方案的比較，按照利潤(rùn)較大，風(fēng)險(xiǎn)較小的原則，我們將此項(xiàng)目定位為純居住型的中檔小高層電梯公寓。根據(jù)現(xiàn)金流量表（見附表8）計(jì)算可得出本方案的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %。故此本項(xiàng)目考慮是以銷售進(jìn)度作為目標(biāo)還是以銷售利潤(rùn)作為目標(biāo)至關(guān)重要。在現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：A、其它項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)；B、開發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)和成本控制不嚴(yán)使開發(fā)成本增加，使利潤(rùn)降低。 上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場(chǎng)調(diào)查，和更多的市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上做出的決策。２、 控規(guī)條件的改變，會(huì)影響項(xiàng)目前期的定位和開發(fā)。九、可行性研究結(jié)論及建議（一）項(xiàng)目評(píng)價(jià)通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到本項(xiàng)目具有一定的經(jīng)濟(jì)性。（二）可行性研究結(jié)論綜上所述，根據(jù)市場(chǎng)分析與財(cái)務(wù)分析，本項(xiàng)目開發(fā)為純居住性的高檔居住小區(qū)是可行的，能夠?yàn)殚_發(fā)商創(chuàng)造較好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益，具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在后期經(jīng)營(yíng)管理上，應(yīng)引入優(yōu)秀的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，采用科學(xué)、專業(yè)、高效的經(jīng)營(yíng)管理和銷售、招商，對(duì)本項(xiàng)目的成功運(yùn)作起關(guān)鍵的推動(dòng)作用。就建筑形式而言可以考慮建筑的立面、頂面造型及外墻飾材來(lái)塑造建筑主題的特色，為每戶增添空中花園，提升建筑的檔次感。本項(xiàng)目注重建筑里面和環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理進(jìn)行綠化和安排交通體系，創(chuàng)造出一個(gè)環(huán)境優(yōu)美和高品質(zhì)的樓盤。４、 不可預(yù)見的其他風(fēng)險(xiǎn)。（三）項(xiàng)目其它風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。2. 項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制 首先要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)充分考慮到當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)=總固定成本/1（單位變動(dòng)成本/單位銷售價(jià)格） =*******/1（300/2500） =******（萬(wàn)元）由此計(jì)算可見本項(xiàng)目銷售回款達(dá)到*****萬(wàn)元，約是總回款***萬(wàn)元的***%時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡，項(xiàng)目總體有一定的風(fēng)險(xiǎn)。八、風(fēng)險(xiǎn)分析與回避的手段（一）開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)測(cè)對(duì)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率影響較大的是投資額，售價(jià)及開發(fā)成本，在此對(duì)三個(gè)影響投資利潤(rùn)率的因素作敏感性分析。六、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排及資金籌措（一）開發(fā)周期按以上方案本項(xiàng)目從立項(xiàng)、拆遷到竣工交驗(yàn)、產(chǎn)權(quán)辦理共需時(shí)間為18個(gè)月。針對(duì)以上的優(yōu)勢(shì)，此方案具有較強(qiáng)的操作性和操作空間。C、開發(fā)形式為小高層，土地利用率高。２、 從利潤(rùn)率看，方案一和方案二相當(dāng)（方案一為**％，方案二為**％）。７、 項(xiàng)目的客戶定位　二次置業(yè)的中、高收入者。在小區(qū)的四周設(shè)計(jì)一個(gè)流動(dòng)水渠讓潺潺溪流圍繞小區(qū)四周，使居家環(huán)境更富“小橋流水人家”的生動(dòng)意境。 方案二：以居住為主的高層電梯公寓開發(fā)為居住為主的12層的單元式框架結(jié)構(gòu)中檔電梯公寓。在戶內(nèi)，客廳和臥室，甚至躍層的上層都要照顧到生態(tài)環(huán)境的共享，；，活躍室內(nèi)空間。戶型以錯(cuò)層和平層為主。綜上概述，本項(xiàng)目的開發(fā)具有良好的市場(chǎng)環(huán)境，有成熟的市場(chǎng)和較大的市場(chǎng)需求，但競(jìng)爭(zhēng)也很激烈