【正文】 住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度 2002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。二、市場預(yù)測一．市場調(diào)查據(jù)2002年武房指數(shù)報告顯示:,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。讓某某集團人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。XX花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營理念，開拓進取。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“XX花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。技 術(shù) 經(jīng) 濟 指 標(biāo)項目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車庫面積平方米4820停車位個240三．問題與建議考慮到XX花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。二．產(chǎn)品供需預(yù)測根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，%。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四：，地價上升。最終導(dǎo)致價格上揚。另外知名企業(yè)得到追捧。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。一．建設(shè)規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000萬元），XX花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米。：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。擁有便利的交通條件。其理由：通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對項目選址的科學(xué)性、可行性作以下評述。該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不斷完善。小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，周圍有上10所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。該項目建設(shè)用地按如下程序進行：(1)申請選址。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在XX還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。三．項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。八、組織機構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。B 辦理開工報告。營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機會。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導(dǎo)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。九、項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。c. 其他費用：主要指拆遷安置管理費，按上述各項之和2%計算。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。，可以緩和資金矛盾。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。一．敏感性分析敏感性分析表（見附表13）敏感性分析圖（見附圖5）二．定性分析自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。 2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。 強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。十六、附圖、附表一、附圖附圖1 《場址位置圖》附圖2 《小區(qū)規(guī)劃簡圖》附圖3 《各樓型單元平面圖》附圖4 《各年銷售情況圖》附圖5 《敏感性分析圖》二、附表附表1 《建筑工程費用估算表》附表2 《國內(nèi)設(shè)備購置費估算表》附表3 《安裝工程費用估算表》附表4 《項目投入總資金估算匯總表》附表5 《流動資金估算表》附表6 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表7 《損益和利潤分配表》附表8 《項目財務(wù)現(xiàn)金流量表》附表9 《主要單項工程投資估算表》附表10 《資金來源與運用表》附表11 《分年資金投入計劃表》附表12 《借款償還計劃表》附表13 《敏感性分析表》 附圖3:各樓型單元平面圖①號樓單元平面圖（A、B型） ②號樓單元平面圖（C、D型） ③號樓單元平面圖（E、F型） ④號樓單元平面圖（G、H型） 附圖4各年銷售情況圖附圖5敏感性分析圖附表1序號建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價（萬元）費用合計（萬元）1①號樓型棟42②號樓型棟43③號樓型棟154④號樓型棟225入口商店門面㎡400按800元/㎡計326集貿(mào)市場㎡1000按500元/㎡計507總計　　　建筑工程費用估算表附表2 國內(nèi)設(shè)備購置費估算表 單位：萬元　序號設(shè)備名稱設(shè)備購置費　　出廠價運雜費總價1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計附表3安裝工程費用估算表序號安裝工程名稱指標(biāo)（費率）安裝費用（萬元）1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計　附表4 項目投入總資金估算匯總表 單位：萬元序號費用名稱投資額占項目投入總資金的比例估算說明合計其中：外匯1建設(shè)投資0　建設(shè)投資靜態(tài)部分0　建筑工程費0　設(shè)備及工器具購置費0　安裝工程費0　工程建設(shè)其他費用0　基本預(yù)備費0　建設(shè)投資動態(tài)部分0　漲價預(yù)備費0　建設(shè)期利息0　2流動資金0　3項目投入總資金（1+2）01　附表5 流動資金估算表 單位：萬元序號項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計算期20032004200520061流動資產(chǎn)　　應(yīng)收賬款　　0存貨　　原材料　　在產(chǎn)品　　產(chǎn)成品　　現(xiàn)金　　2流動負(fù)債　　應(yīng)付賬款　　3流動資金（12）　　附表6 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表 單位：萬元項 目合 計計 算 期20032004200520062007銷售（營業(yè)）收入015425A房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　B房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　C房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　　7010D房型銷售收入　　　2476單價（含稅）　　銷售量（套）　　　　7010E房型銷售收入　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　202050　F房型銷。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展趨勢。十五、研究結(jié)論與建議一．推薦方案的總體描述武漢光谷的各項建設(shè)項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。針對該項目，我們采