【正文】 （1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風險。 3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法快完成開發(fā)項目。自然風險因素主要包括：火災(zāi)風險、風暴風險、洪水風險、雪災(zāi)風險、氣溫風險。除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額序號項目建 設(shè) 期2003200420052006小計1投資分年計劃35%35%30%100%建設(shè)投資建設(shè)期利息小計2資金籌措自有資金30003000貸款銷售款收入三．資金的任用和管理隨著施工準備、施工生產(chǎn)、竣工驗收。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。（2）土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計400萬人民幣?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機構(gòu)。2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團隊精神；職員將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方案。七、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機7896裝修、安裝階段電鉆100115沖擊機95電錘100105空壓機7585手工鉆100105打樁機95105無齒鋸105底板與結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90100多功能木工刨90100振搗器100105混凝土攪拌機100110電據(jù)100110云石機100110電焊機9095多角磨光機100115空壓機7585施工階段運輸內(nèi)容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車90808575交通運輸車輛聲級 (2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。節(jié)水器具應(yīng)用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；；電表為DDY17磁卡電表；水表采用ZS2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術(shù)。2. 污水處理本項目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表)。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。一．項目概況1. 自然條件通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。大小高度適宜，便以觀看。：煤氣管道安裝到廚房。2) 室內(nèi)：：廳、房為乳膠漆。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。%。；，%。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。（1）項目建議書及其批復(fù)文件（2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策（3）武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要（4）武漢市2002002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標準、規(guī)范、定額（8）《武漢市市區(qū)基準地價》（9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料（10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書（11）編制《報告》的委托合同（12）其他有關(guān)依據(jù)資料房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分，是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，某某集團人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。而且要重視該項目的社會效益。半島尊邸和南湖山莊。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。我們選定三個位置(詳見附圖1：場址位置圖)。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院。(2)制訂方案。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進行。最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。停車場設(shè)有兩個進出口。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。售后服務(wù)部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。為此職員必須要善用所有的學(xué)習資源，以獲得進步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。電信：本項目預(yù)計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習環(huán)境。社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。十五、研究結(jié)論與建議一．推薦方案的總體描述武漢光谷的各項建設(shè)項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟注入了新鮮血液，有力的推動了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟的作用。十六、附圖、附表一、附圖附圖1 《場址位置圖》附圖2 《小區(qū)規(guī)劃簡圖》附圖3 《各樓型單元平面圖》附圖4 《各年銷售情況圖》附圖5 《敏感性分析圖》二、附表附表1 《建筑工程費用估算表》附表2 《國內(nèi)設(shè)備購置費估算表》附表3 《安裝工程費用估算表》附表4 《項目投入總資金估算匯總表》附表5 《流動資金估算表》附表6 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表7 《損益和利潤分配表》附表8 《項目財務(wù)現(xiàn)金流量表》附表9 《主要單項工程投資估算表》附表10 《資金來源與運用表》附表11 《分年資金投入計劃表》附表12 《借款償還計劃表》附表13 《敏感性分析表》 附圖3:各樓型單元平面圖①號樓單元平面圖（A、B型） ②號樓單元平面圖（C、D型） ③號樓單元平面圖（E、F型） ④號樓單元平面圖（G、H型） 附圖4各年銷售情況圖附圖5敏感性分析圖附表1序號建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價（萬元）費用合計（萬元）1①號樓型棟42②號樓型棟43③號樓型棟154④號樓型棟225入口商店門面㎡400按800元/㎡計326集貿(mào)市場㎡1000按500元/㎡計507總計　　　建筑工程費用估算表附表2 國內(nèi)設(shè)備購置費估算表 單位：萬元　序號設(shè)備名稱設(shè)備購置費　　出廠價運雜費總價1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計附表3安裝工程費用估算表序號安裝工程名稱指標（費率）安裝費用（萬元）1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計　附表4 項目投入總資金估算匯總表 單位：萬元序號費用名稱投資額占項目投入總資金的比例估算說明合計其中：外匯1建設(shè)投資0　建設(shè)投資靜態(tài)部分0　建筑工程費0　設(shè)備及工器具購置費0　安裝工程費0　工程建設(shè)其他費用0　基本預(yù)備費0　建設(shè)投資動態(tài)部分0　漲價預(yù)備費0　建設(shè)期利息0　2流動資金0　3項目投入總資金（1+2）01　附表5 流動資金估算表 單位：萬元序號項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計算期20032004200520061流動資產(chǎn)　　應(yīng)收賬款　　0存貨　　原材料　　在產(chǎn)品　　產(chǎn)成品　　現(xiàn)金　　2流動負債　　應(yīng)付賬款　　3流動資金（12）　　附表6 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表 單位：萬元項 目合 計計 算 期20032004200520062007銷售（營業(yè)）收入015425A房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　B房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　3034　C房型銷售收入　　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　　　7010D房型銷售收入　　　2476單價（含稅）　　銷售量（套）　　　　7010E房型銷售收入　　單價（含稅）　　銷售量（套）　　202050　F房型銷。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質(zhì)量是重點。房地產(chǎn)技術(shù)風險是指由于科學(xué)技術(shù)的進步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。，可以緩和資金矛盾。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。本