【正文】 項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發(fā)公司統一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。九、項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。即通過制定工作計劃、分配調整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。營銷部：負責商品房的銷售和管理。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。2)對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。三．項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。在當前的房地產開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現小區(qū)用水的良性循環(huán)。供暖系統采用上供下回雙管式。通過天然氣中壓管向區(qū)內送氣。該項目建設用地按如下程序進行：(1)申請選址。該街區(qū)各項目配套設施正在不斷完善。擁有便利的交通條件。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統。：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。一．建設規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000萬元），XX花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米。另外知名企業(yè)得到追捧。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達20%，從原因上看，主要有四：，地價上升?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。技 術 經 濟 指 標項目單位數量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人容積率綠化率%45住宅棟數棟45平均層數層地下車庫面積平方米4820停車位個240三．問題與建議考慮到XX花園建成后，其用戶多數為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。我國已經進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“XX花園”，致力于為在東湖高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經營理念，開拓進取。XX花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由武漢宏達房地產開發(fā)公司統一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線內。洪山區(qū)指數2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度 2002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化。4）對家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。：廳、房為乳膠漆。：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。2. 城市的基礎設施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。此地浸染著聞名全國的武漢高校風景區(qū)的書香墨秀。2. 雨，污水排放武黃路大街現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。五、節(jié)能節(jié)水措施一．節(jié)能措施XX花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。有效的供水、污水處理、日用系統，節(jié)約用水。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。1)有毒有害物品的危害。組織機構圖： 董事會監(jiān)理會 總經理 專家委員會 行政副總 運營副總 銷售副總 辦 人 財 保 采 工 營 售 物 公 事 務 安 購 程 后 業(yè)　 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務 理 部 部 部 辦公室：負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。E 摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。職員參加各種培訓并獲得結業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓的最全面記錄。雨，污水排放：武黃路大街現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入供熱：擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。結合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題：：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供了機會。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。這樣極可能避免不必要因素的影響。房地產投資機構就該商品住宅項目的開發(fā)提出了兩個方案。 （3）要做精品?？v觀開發(fā)全過程，從經濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協調難度大。該項目控制風險的方式包括三項措施：開發(fā)經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對地區(qū)基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣促進地區(qū)基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續(xù)發(fā)展對少數民族風俗習慣和宗教影響無無無十四、風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對XX花園投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。十三、社會評價一．項目對社會影響分析隨著國民經濟的發(fā)展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發(fā)已成為房地產開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現在更加重視居住的質量，居住的環(huán)境（包括室內環(huán)境和室內環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險3. 房屋預售：房屋預售歷來是房地產開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于XX花園處在大學集中地區(qū)，估計將會有許多大學教師來購房，由于大學教師條件相對較好，預計銷售情況會較好。由此可得項目的主要經濟指標如下：項目單位數量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人容積率綠化率%45主要經濟指標二．根據概算定額指標，確定單位工程造價根據開發(fā)項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費2建筑工程費3安裝工程費4其他投資費5項目管理費6不可遇見費7建設期利息8總投資開發(fā)項目固定資產投資估算表序號項目費用名稱 金額（萬元）1土地開發(fā)費2建設工程費建筑工程費安裝工程費3其他投資費4項目管理費5不可預見費6建設期利息7項目投資總額十一、融資方案XX花園的建設項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。b. 房屋拆除費：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米共計56萬人民幣。參加各種形式的學習后，職員的結業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調配、選拔以及任免的參考依據。二．勞動定員部 門管理人員營業(yè)人員工程技術人員業(yè)務人員合 計總經理辦公室其中：總經理副總經理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財務部376376運營管理其中：保安部 采購部 工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部 售后服務部 物業(yè)管理部21711361047 合計327213090三．員工培訓1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機會和空間為己任。4. 其它準備：A利用招標形式、優(yōu)選施工隊伍。3．消防措施和設施根據項目在生產經營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統和消防設施配置方案。四．公眾參與XX花園環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。(5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協商一致的原則簽定合同或協議，并經土地管理機關簽證。獨特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內涵。三個方案各有千秋，但經過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。、電話、電訊系統：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。根據以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積（㎡）數量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺64B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺64②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺80D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺80③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房90④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺2642. 技術設備條件1) 室外：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。因為隨著經濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，；均價在2300元/平