【正文】 項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。即通過制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對(duì)職員進(jìn)行的指導(dǎo)。營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理。采購(gòu)部：負(fù)責(zé)做好材料、購(gòu)配件、設(shè)備等物資的采購(gòu)工作。2)對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。三．項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營(yíng)造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1)申請(qǐng)選址。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。擁有便利的交通條件。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽臺(tái)門為彩鋁門。一．建設(shè)規(guī)模考慮到自有資金的有限（3000萬元），XX花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方米。另外知名企業(yè)得到追捧。今年武漢市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：，地價(jià)上升?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車庫(kù)面積平方米4820停車位個(gè)240三．問題與建議考慮到XX花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂中心及安保措施。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“XX花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識(shí)分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，開拓進(jìn)取。XX花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度 2002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000平方米以上的銷量。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購(gòu)房能力將大大提高。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。4）對(duì)家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。：廳、房為乳膠漆。：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。廣場(chǎng)：社交游憩公共場(chǎng)所，附設(shè)游樂設(shè)施。2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件政府部門通過開發(fā)項(xiàng)目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項(xiàng)目提供了排水、電力、燃?xì)狻⒐?、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。此地浸染著聞名全國(guó)的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。2. 雨，污水排放武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。五、節(jié)能節(jié)水措施一．節(jié)能措施XX花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)貫徹國(guó)家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。1)有毒有害物品的危害。組織機(jī)構(gòu)圖： 董事會(huì)監(jiān)理會(huì) 總經(jīng)理 專家委員會(huì) 行政副總 運(yùn)營(yíng)副總 銷售副總 辦 人 財(cái) 保 采 工 營(yíng) 售 物 公 事 務(wù) 安 購(gòu) 程 后 業(yè)　 室 部 部 部 部 部 銷 服 管 務(wù) 理 部 部 部 辦公室：負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對(duì)公司的文檔進(jìn)行分類管理。E 摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無國(guó)家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報(bào)積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購(gòu)買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：：主要包括以下幾個(gè)方面a．由于資金的時(shí)間價(jià)值形成的利息。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會(huì)。政府的政策對(duì)房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。這樣極可能避免不必要因素的影響。房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)就該商品住宅項(xiàng)目的開發(fā)提出了兩個(gè)方案。 （3）要做精品?？v觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 1）項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。該項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的方式包括三項(xiàng)措施：開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難預(yù)測(cè)。定價(jià)要兼顧各方，按政策承建項(xiàng)目對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境持續(xù)發(fā)展對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程持續(xù)發(fā)展對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響無無無十四、風(fēng)險(xiǎn)分析為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)XX花園投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險(xiǎn)損失。十三、社會(huì)評(píng)價(jià)一．項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險(xiǎn)3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時(shí)候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于XX花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計(jì)將會(huì)有許多大學(xué)教師來購(gòu)房，由于大學(xué)教師條件相對(duì)較好，預(yù)計(jì)銷售情況會(huì)較好。由此可得項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價(jià)根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的工程量可得：總投資估算匯總表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱金額（萬元）1土地開發(fā)費(fèi)2建筑工程費(fèi)3安裝工程費(fèi)4其他投資費(fèi)5項(xiàng)目管理費(fèi)6不可遇見費(fèi)7建設(shè)期利息8總投資開發(fā)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算表序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用名稱 金額（萬元）1土地開發(fā)費(fèi)2建設(shè)工程費(fèi)建筑工程費(fèi)安裝工程費(fèi)3其他投資費(fèi)4項(xiàng)目管理費(fèi)5不可預(yù)見費(fèi)6建設(shè)期利息7項(xiàng)目投資總額十一、融資方案XX花園的建設(shè)項(xiàng)目中資金問題是該項(xiàng)目能否運(yùn)行成功的重要問題。b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米200元計(jì)算，共拆除房屋面積2800平方米共計(jì)56萬人民幣。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績(jī)單須報(bào)總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。二．勞動(dòng)定員部 門管理人員營(yíng)業(yè)人員工程技術(shù)人員業(yè)務(wù)人員合 計(jì)總經(jīng)理辦公室其中：總經(jīng)理副總經(jīng)理1313行政管理其中：辦公室 人事部 財(cái)務(wù)部376376運(yùn)營(yíng)管理其中：保安部 采購(gòu)部 工程部51020210271032銷售管理其中：營(yíng)銷部 售后服務(wù)部 物業(yè)管理部21711361047 合計(jì)327213090三．員工培訓(xùn)1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)和空間為己任。4. 其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊(duì)伍。3．消防措施和設(shè)施根據(jù)項(xiàng)目在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險(xiǎn)類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級(jí)，并結(jié)合項(xiàng)目場(chǎng)址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。四．公眾參與XX花園環(huán)境影響評(píng)價(jià)“公眾參與”的木的在于使公眾對(duì)擬建項(xiàng)目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)中，溝通公眾與項(xiàng)目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評(píng)價(jià)過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計(jì)劃，使該項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)更加完善和合理，從而有利于項(xiàng)目的綜合效益。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級(jí)見表。提倡營(yíng)造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計(jì)通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。(5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價(jià)有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。獨(dú)特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。三個(gè)方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。居住區(qū)地形又高低變化時(shí)，可設(shè)臺(tái)階和擋土墻，方便排水。、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報(bào)裝后可立即使用。根據(jù)以上多種消費(fèi)對(duì)象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格 式面積（㎡）數(shù)量（套）①A3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺(tái)64B3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺(tái)64②C2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)80D3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺(tái)80③E4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺(tái)1書房90F3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺(tái)1書房90④G3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)264H2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺(tái)2642. 技術(shù)設(shè)備條件1) 室外：采用高級(jí)進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對(duì)來說比較穩(wěn)定，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對(duì)文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對(duì)住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評(píng)判選擇住宅，對(duì)住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為1700元/平方米，；均價(jià)在2300元/平