【正文】 穩(wěn)定房地產市場職責；繼續(xù)深入整頓規(guī)范房地產市場秩序。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。針對經濟形勢和土地市場運行變化情況，為進一步落實黨中央、國務院關于擴大內需促進經濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責，充分發(fā)揮地價政策在宏觀調控中的作用，對《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》實施政策進行適當調整。2009 年的中國房地產市場經歷了一個急轉向上的行情。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。但是，隨著房地產市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視。開發(fā)商拿地的資金門檻提高，會對囤地起到一定的遏制作用，進而有望幫助土地市場降溫。2009 年12 月23 日，財政部、國稅總局下發(fā)的《關于調整個人住房轉讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2009〕157 號）對此進行了明確。銀行業(yè)金融機構向房貸中介高返點會擾亂市場秩序，也將影響銀行信貸安全和房貸業(yè)務的健康發(fā)展，損害銀行和消費者的利益。》，《通知》中明確了調控的行動綱要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求，加強風險防范和市場監(jiān)管，加快推進保障性安居工程建設，落實地方各級人民政府責任，并針對性地提出了十一條措施。遏制部分城市房價過快上漲，信貸政策的收緊沒有懸念。、政策分析小結中國的房地產市場與國人的生活關聯(lián)甚大，于中國金融安全的關聯(lián)甚大，也就是說中國的房價關乎社會和諧、關乎經濟穩(wěn)定，中央政府不可能坐視2009年房價這種非理性上漲，也因此在2010 年開年之際，即通過對大城市高房價及投資需求實施打壓，奠定一個調控基調，平衡一下民意，樹立一個價格抑制標桿。從2009 年年底和2010 年年初政府連續(xù)出臺的這些政策，我們可以勾勒出政府2010 年整個房地產市場調控的思路：即增加供給為主要手段，遏制過度投資、遏制過度熱炒土地和增加保障性住房為輔助手段。1）農業(yè)生產繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，糧食實現(xiàn)連續(xù)六年增產全年糧食總產量達到53082萬噸，%，連續(xù)6年增產。分經濟類型看，%；%；%；%。其中，城鎮(zhèn)固定資產投資194139億元，%，；農村固定資產投資30707億元，%。4）市場銷售增長平穩(wěn)較快，部分產品銷售快速增長全年社會消費品零售總額125343億元，%；扣除價格因素，%。居民消費價格11月份同比漲幅由負轉正，%，%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，%，扣除價格因素，%。其中，商品住宅完成投資25619億元，%，%?！　?）房地產開發(fā)企業(yè)資金來源情況　　2009年，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，%?！　》值貐^(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的5個城市是：%、%、%、%、%；價格下降的城市有1個：%。　　四季度，%，%，%；房屋租賃價格與上年同期價格持平；%；%，%。其中，%。 1）農業(yè)生產平穩(wěn)發(fā)展 2009年，全市上下努力克服臺風、干旱等影響，積極轉變農業(yè)發(fā)展方式，認真貫徹落實各項強農惠農政策，農業(yè)生產實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。 2009年，%。2）消費需求保持旺盛 3）出口扭負為正，外經貿形勢有所好轉全年新批外商投資企業(yè)103家，%。 1）財政收入穩(wěn)步增加，惠民政策有效落實從稅收收入情況看，隨著房地產市場的回暖，土地增值稅、房產稅、營業(yè)稅等增長迅速，%、%%；而增值稅和企業(yè)所得稅隨著企業(yè)生產和效益的逐步恢復，%%。 隨著工業(yè)生產的逐步恢復，企業(yè)利潤穩(wěn)步增加，經濟效益持續(xù)好轉。 2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達22913元，%，實現(xiàn)了預期目標。隨著“家電下鄉(xiāng)”和“摩托車汽車下鄉(xiāng)”等擴內需政策的進一步落實，農民家庭設備用品、交通與通訊消費支出增長迅速，%%。其中，存量住房交易7047套，%%.，%,；其中，存量住房交易3705套，%%,。2009年以來，部分大戶型樓盤為了迎合市場需求，紛紛變更為中小戶型重新報規(guī)劃審批調整預售。2009年全年，%，其中存量住房交易10712套，%。 因此，房地產對經濟的巨大帶動作用，其實并不是我們當前要回避的問題。、機會分析（O）◆目前區(qū)域房地產市場還處于一個供不應求的階段，隨著經濟的發(fā)展，外來人口的進入，將會進一步擴大對居住的需求；◆項目定位適合區(qū)域發(fā)展定位，在一定程度上也彌補了作為CBD應該具備的項目空白，使項目消化的機會點進一步增加；◆經過金融危機的洗禮，房地產市場由以前的過火過快增長，現(xiàn)在慢慢地趨向于理性增長，購房者也更理性，地理位置、配套設施等更為人們關注，而本項目正順應了人們的這種理性認識。隨著房地產業(yè)的發(fā)展，人們對居住的需求也在不斷地升華，從簡單地滿足居住條件，到追求舒適，安全，再到追求高檔，追求品味，追求高貴與典雅。、環(huán)境狀況項目用地地勢平緩，場地內現(xiàn)為空地。東北連泉州灣，東與石獅市接壤，東南瀕臨臺灣海峽，南與金門島隔海相望，西與南安市交界，北和鯉城區(qū)相鄰。旅外華僑、華人和港澳臺同胞210多萬人，分布在世界五大洲60多個國家和地區(qū)，以東南亞為最多。轄34個行政村（居），海外‘三胞’20余萬人，是閩南重點僑鄉(xiāng)和歷史古鎮(zhèn)。、用地概括及設計規(guī)模小區(qū)規(guī)劃用地面積約為53816㎡（含道路征用地），實際用地面積50515㎡，㎡，整體地勢平坦。小區(qū)中庭地下室部分為停車場，小區(qū)內部建筑一層為架空活動休閑場地、社區(qū)活動中心、物業(yè)管理等用房，并且根據規(guī)劃要求在總平布置中考慮門衛(wèi)收發(fā)、電信交接、垃圾集散點等配套用房。；退南側及西側道路紅線15m以上；，符合城市規(guī)劃要求。這樣，中庭內部不受機動車干擾，為兒童、老人提供了安全的地面活動場地，有利于集中綠地環(huán)境的營造，大大提升拉居住環(huán)境的質量。7）無障礙設計：小區(qū)考慮無障礙設施，讓殘疾人能從小區(qū)入口開始安全、舒適地到達家中。即由住戶自行袋裝分類，放入每棟樓內指定隱蔽垃圾分類收集點集中。每戶內設置可視對講系統(tǒng)，戶內還設置安防智能報警系統(tǒng)和緊急求助系統(tǒng)。通過建筑群體合理的高低錯落，來形成豐富的天際輪廓線。樓（屋）面采用普通剛勁混凝土梁板式樓蓋。泉州地區(qū)基本風壓：∕m2（100年一遇），地面粗糙度按B類。3） 雨水系統(tǒng) （1）建筑雨水主要匯集于屋面上，設計重現(xiàn)期為1年。 （3）用電量：商業(yè)建筑為4KW∕間，普通住宅為10KW∕戶，車庫15W∕M2,電梯15KW∕部，計本工程總用電量Pe=7170KW，Ke=，Pjs=5019KW。有線電視系統(tǒng)分配采用——分支方式。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。此外，在施工期的打樁階段會產生一定量的泥漿水，根據類比監(jiān)測調查SS為1000～3000mg/L，肆意排放會造成周邊河道的堵塞，必須排入沉淀池進行沉淀澄清處理后回用，不得隨意排放。揚塵影響的范圍只相對集中于一個特定的區(qū)域。使用涂料的品種不同，對環(huán)境空氣的影響也不同，應當予以重視。在地形復雜、建筑物密集區(qū)，迎聲源面的第一、二排建筑物會受到噪聲干擾，因此對區(qū)塊內和區(qū)塊周圍的居民會造成一定的影響，干擾居民的休息。．電氣安全◆火災自動報警系統(tǒng)a．本工程按一級保護對象設計，在消防控制室設置有火災報警控制器，消防聯(lián)動控制設備，火災應急廣播，消防專用電話，彩色CRT，打印機等設備及″119″專線電話，火災自動報警系統(tǒng)除由消防電源作主電源外，另設直流備用電源。g．在消控室設置消防專用電話總機，在消防水泵房、地下停車庫、變配電所、柴油發(fā)電機房、消防電梯機房社消防專用電話分機，手動火災報警按鈕處設電話塞孔。平時作自行車庫，戰(zhàn)時作為人員掩體。其余未盡事宜按國家頒發(fā)的《人民防空地下室設計規(guī)范》（GB5003894）執(zhí)行。滿足消防要求，小區(qū)分別在西側、北側城市干道設1個消防通道出口并且在城市支路和東側小區(qū)路上設置一緊急消防車道。室內通風進風口應遠離污染源。人防工程送、排風系統(tǒng)設在出入口處，人員出入口由防毒通道（兼洗消間）、擴散室及排風系統(tǒng)組成，防毒通道及擴散室均設有防爆地漏，防爆地漏通向防毒通道外的積水井。．人防防護1）建設規(guī)模本人防工程為全埋式平戰(zhàn)結合工程，設在高層地下一層，,。b．底層商業(yè)店面，商場，地下室，配電室，柴油機發(fā)電室，泵房，消防電梯的前室及合用前室，公共內走道及門廳，其他設備室等場所設置火災探測器，每個防火分區(qū)均設置手動火災報警按鈕，所有報警信號均通過總線進入火災報警控制器。采取以上措施后，可最大幅度的降低噪聲污染，考慮施工的較短時性，對環(huán)境影響較小。3）、施工期噪聲污染源強分析建設期噪聲主要來自施工機械噪聲、施工作業(yè)噪聲和運輸車輛噪聲。隨著建設期不同施工地點的不斷變更，揚塵對環(huán)境空氣的影響范圍亦不斷移動。具體生活污水及其中污染物的產生量（詳見施工期生活污水及污染物產生情況表）。(3)施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。住宅按每戶2個有線電視出線座預留。 （5） 保按接地采用TN―C―S系統(tǒng)，所有進戶金屬管道，PEN干線等解帶金屬均作總等電位聯(lián)結、衛(wèi)生間作局部等電位聯(lián)結，接地電阻R≤1Ω2）弱電部分（1）、電信寬帶網系統(tǒng)本工程設置專用通信用房，位于底層，內設寬帶網絡交換機一套。4） 消聲和減震措施 （1）所有水泵及電機的底座均墊以橡膠隔震墊。采用建設部推廣應用的HRB400新Ⅲ級鋼筋代替Ⅱ級鋼筋，既可減少梁配筋率，又可節(jié)約大量鋼材，提高經濟效益。2）基礎選型本工程尚未有正式的勘測報告，但根據業(yè)主提供的與本工程場地相關的地質材料，該工程的基礎暫定為樁基。建筑立面不做繁瑣的架構和大面積的玻璃幕墻，既簡潔又大方又節(jié)約造價。、 單體設計 沿主路一層均為店面其中城市廣場轉角處為三層的集中式商業(yè)，小區(qū)中心綠化地周邊底層均為架空綠化，其余分別為住宅入口門廳，15樓三層為活動中心、物業(yè)管理、消控中心等配套用房。9）安防：小區(qū)安防以隱蔽、嚴密為原則，無死角無漏洞，保安人員反應快速。主要景觀設施有臺階部分均考慮殘疾人坡道。住宅戶戶室外的綠色陽臺到住宅公共的中庭花園。廣場中布置音樂噴泉及小品雕塑組群，并留有綠地與休閑空間，具有可參與性，給小區(qū)居民提供了一個多元的交往空間。2）用地藍線圖及規(guī)劃設計條件。3棟5層住宅（3樓）。教育、醫(yī)療、金融服務網點配套齊全。先后榮獲“中國民間藝術之鄉(xiāng)”、“全國文化先進市”、“全國體育先進市”等榮譽稱號。集閩南金三角經濟開放區(qū)、全國著名僑鄉(xiāng)、臺灣同胞主要祖籍地于一體。、建設條件、市概況市位于福建東南沿海，泉州市東南部，下游南岸。因此，物業(yè)的好與不好也將直接影響到項目的經營狀況，物業(yè)定位也具有同等重要的作用。、項目定位、項目形象定位充分利用本項目優(yōu)越的地理位置、得天獨厚的自然環(huán)境、完善的規(guī)劃、設計及發(fā)展商的實力營造一個健康的、有自己獨特品味及社區(qū)文化的高尚生活社區(qū)，充分體現(xiàn)投資商品牌經營理念。這意味著，我國房地產業(yè)還有大約15 年至20 年的黃金發(fā)展期。 2009年下半年以來住房價格呈現(xiàn)較為明顯的上揚趨勢。%；，%，創(chuàng)歷史最高水平；，%。下降原因主要是受到商品住房一手市場的回調輻射的聯(lián)動影響，居民購房意愿有所下降。2009年19月，%。全年農民人均純收入達8563元，%，剔除價格因素，%。 3）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，消費升級換代步伐加快%。 2）企業(yè)利潤逐步回升，經濟效益持續(xù)好轉，經濟企穩(wěn)效果顯現(xiàn)3）服務業(yè)加快發(fā)展，%。三次產業(yè)協(xié)調發(fā)展，工業(yè)化進程加快推進，：：： ：。其中：，；。 3）金融存貸款規(guī)模擴大，經濟運行環(huán)境得到改善從調查商品看，呈現(xiàn)“三升五降”格局，其中，煙酒及用品、家庭設備用品及維修服務、%、%%，食品、衣著、交通和通信、娛樂教育文化用品及服務、%、%、%、%%。從分類指數看：，；，；，；，；，、2009年泉州市經濟運行情況，%?！　?，；%。在其他資金中，定金及預收款15914億元，%；個人按揭貸款8403億元，%。其中，%。農村居民人均純收入5153元，%，扣除價格因素，%。全年原材料、燃料、%；%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)消費品零售額105413億元，%；住宿和餐飲業(yè)消費品零售額17998億元，%。分地區(qū)看，%，%，%。分行業(yè)看，39個大類行業(yè)全部實現(xiàn)同比增長。油料產量預計增長5%左右，糖料下降9%左右。因為房地產產業(yè)是當前經濟的支柱，如果在沒有新的消費和投資需求增長點出現(xiàn)的情況下，打擊房地產投資客勢必會投鼠忌器，為了避免驚群現(xiàn)象發(fā)生，主要采取增加供給的措施；另外，在地方政府財政已經得到補充的情況下，遏制地王行為也應采取增加土地供給和打擊囤地相結合。未來的土地、金融、稅收政策調控，主要會從增加普通商品房供給、加大保障性安居工程建設、打擊捂盤和囤地行為、抑制投資投機性購房、繼續(xù)支持居民自住需求和改善型住房消費、規(guī)范土地招拍掛這六方面入手。2010 年1 月13 日，央行發(fā)布消息，決定從1 月18 日起， 個百分點。國十一條綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調控藍圖，正式確定了2010 年中國房地產政策的基調和架構。據了解，國家稅務總局在一個工作會議上，布置了2010 年財產行為稅征收的相關工作，并對這一工作的十余項要點進行討論。、2010年房地產政策為避免銀行業(yè)金融機構爭取房貸業(yè)務資源競相向房貸中介支付高返點費用，引發(fā)銀行間的惡性競爭，中國銀行（601988）業(yè)協(xié)會正式下發(fā)［2009］138號文件《關于規(guī)范做好個人房地產按揭貸款業(yè)務維護市場秩序的自律共識的通知》，全面叫停房地產交易中介返點；要求各會員銀行在辦理個人住房按揭貸款業(yè)務時，應加強自律。對于大型實力開發(fā)商來說，拿地門檻的提高同樣會降低資金杠桿能力，放慢資金周轉速度。會議提出了增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；加強市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進保障性安居工程建設四條具體措施(簡稱國四條)。而房價也在市場的火速逆轉中升至歷史新高。各級政府出臺的房地產相關政策也起