【正文】 某某鎮(zhèn)xxxx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告泉州大智慧咨詢顧問有限公司二O一O年三月目 錄第一章 總 論 項(xiàng)目概況 投資單位簡介 報(bào)告編制依據(jù)與范圍 7第二章 政策環(huán)境分析 2009 年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸 2010年房地產(chǎn)政策 1政策分析小結(jié) 19第三章 投資環(huán)境與市場分析 2宏觀投資環(huán)境 22009年泉州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 22009年泉州市房地產(chǎn)市場分析 3未來房地產(chǎn)市場形勢判斷 36第四章 SWOT分析與項(xiàng)目定位 3項(xiàng)目SWOT分析 3項(xiàng)目定位 39第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 4項(xiàng)目選址 4建設(shè)條件 42第六章 項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)方案 4項(xiàng)目基本規(guī)劃指標(biāo) 4項(xiàng)目基本規(guī)劃 4建筑設(shè)計(jì)方案 47第七章 環(huán)境影響分析 5環(huán)境現(xiàn)狀分析 5環(huán)境影響分析 55第八章 勞動安全衛(wèi)生與消防 6勞動安全衛(wèi)生 6消防 66第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與工程招標(biāo) 7建設(shè)工期 7項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 7項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度橫道圖 7工程招標(biāo) 73第十章 投資估算與資金籌措 7編制依據(jù) 7投資估算 7資金籌措 78第十一章 財(cái)務(wù)評價(jià) 80、評價(jià)依據(jù) 80、銷售收入分析 8財(cái)務(wù)評價(jià) 8不確定性分析 83第十二章 研究結(jié)論與建議 8結(jié)論 8建議 86相關(guān)附表與附件90第一章 總 論、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目名稱某鎮(zhèn)“xxxx”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。、投資單位xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。、建設(shè)地點(diǎn)市某鎮(zhèn)永湖村，其中實(shí)際用地面積為50515平方米，分?jǐn)偟缆访娣e為3301平方米，用地性質(zhì)為商住用地。、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模本項(xiàng)目用地性質(zhì)為商住用地，，主要建設(shè)內(nèi)容如下表：項(xiàng)目數(shù)量備注總用地面積㎡道路面積㎡實(shí)際用地面積㎡地上建筑面積㎡其中一期㎡其中住宅㎡商業(yè)㎡二期（商業(yè)）㎡含配套設(shè)施地下建筑面積㎡建筑占地面積㎡其中一期㎡二期㎡建筑密度（%）%容積率綠地面積㎡綠地率（%）%總戶數(shù)617戶其中住宅戶數(shù)515戶單身公寓戶數(shù)102戶停車位860位其中地上停車位334位地下停車位526位社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站㎡為配套設(shè)施，不出售部分居住小區(qū)文化室㎡社區(qū)居委會辦公用房㎡社區(qū)物業(yè)管理用房㎡社區(qū)警務(wù)室㎡、投資估算與資金籌措l 投資估算。，。詳見《項(xiàng)目投資估算表》。l 資金籌措，已辦理并取得《國有土地使用權(quán)證》，證書編號為：晉國用（2004）第01549號。因此，其中計(jì)劃向銀行貸款8000萬元。資金籌措與資金計(jì)劃運(yùn)用表，如下表：序號內(nèi)容合計(jì)第一年第二年第三年第四年1項(xiàng)目總投資土地取得成本（已付清）建設(shè)投資預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息4322162162資金籌措銀行貸款800040004000企業(yè)自籌土地取得成本（已付清）建設(shè)投資等、經(jīng)濟(jì)效益分析通過對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析評價(jià)得出指標(biāo)，詳見《項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表》：l 靜態(tài)指標(biāo)1）；2）；3）%；4）%；l 動態(tài)指標(biāo)1）（i=12%）；2）%；3）；4）（i=12%）；5）%；6）；綜合以上分析，0，%12%，因此，本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)均達(dá)到了同行平均水平，因此，本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。、社會、環(huán)境效益l 社會效益對居民收入的影響：項(xiàng)目建成后屬高尚住宅主要銷售對象為當(dāng)?shù)氐陌最I(lǐng)階層、民營企業(yè)管理層人員、個(gè)體工商業(yè)主等，他們平均收入較高，基本不構(gòu)成較大困難的分期付款；對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響：良好的居住環(huán)境首先為住戶提供了高水準(zhǔn)的質(zhì)量保證，家庭消費(fèi)同時(shí)也增加了物業(yè)管理職能的重要發(fā)揮；對當(dāng)?shù)匚幕?、教育、衛(wèi)生的影響：補(bǔ)充了周邊中、小學(xué)校生源，為住戶提供信息；對當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響：完善當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)周邊地區(qū)發(fā)展，擴(kuò)大城市化進(jìn)程適當(dāng)擴(kuò)大服務(wù)范圍不盲目擴(kuò)建“xxxx”項(xiàng)目建成后，周圍生活設(shè)施齊全，交通方便，環(huán)境配套設(shè)施已逐漸完善，市場頗佳。該項(xiàng)目建成后，可滿足市場需求，提高某鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過項(xiàng)目開發(fā)可以提高當(dāng)?shù)鼐幼∥飿I(yè)檔次，提升地價(jià)，帶動當(dāng)?shù)丶爸苓叿康禺a(chǎn)、餐飲、商品零售、休閑、交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。項(xiàng)目的建設(shè)還有利于改善某鎮(zhèn)城鎮(zhèn)形象和投資環(huán)境，促進(jìn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃早日實(shí)現(xiàn)，社會效益巨大。l 環(huán)境效益本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑形態(tài)時(shí)尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。社區(qū)內(nèi)住宅、公建、綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯(cuò)落有致，為入住客戶營造出一個(gè)良好的居住氛圍。項(xiàng)目建成后將在當(dāng)?shù)匦纬梢粋€(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)。所以，項(xiàng)目建成后將改善周邊居住與商業(yè)環(huán)境，提升城市品位，具有顯著的環(huán)境效益。、投資單位簡介企業(yè)名稱：xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企業(yè)住所：市某工業(yè)園區(qū)企業(yè)注冊號：350582100064409法定代表人：許金舉注冊資本：壹仟萬圓整實(shí)收資本：壹仟萬圓整公司類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股）經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)。（以上經(jīng)營范圍涉及許可經(jīng)營項(xiàng)目的，應(yīng)在取得有關(guān)部門的許可后方可經(jīng)營）成立日期：一九九三年九月二十八日營業(yè)期限：一九九三年九月二十八日至二O一三年十一月十日企業(yè)主要管理人員姓名性別國籍最高學(xué)歷陳耀高男中國大專 張新河男中國大專 何水生男中國其他 吳榮勝男中國大專 嚴(yán)昌忠男中國大專 余思彬男中國大專 楊麗英女中國大專 黃上游男中國本科 張文如男中國大專 黃建新男中國大專 許金舉男中國大專 、報(bào)告編制依據(jù)與范圍、編制依據(jù)1）中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第28號）；2）中華人民共和國安全生產(chǎn)法（中華人民共和國主席令第70號）；3）中華人民共和國城市規(guī)劃法（中華人民共和國主席令第23號）；4）中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法（中華人民共和國主席令第22號）；5）建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第115號）；6）《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》7）《市某鎮(zhèn)總體規(guī)劃》8）市城市規(guī)劃建設(shè)《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》9）投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南10）委托單位提供的本項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)等。本報(bào)告編制主要根據(jù)國家相關(guān)部門對項(xiàng)目可行性報(bào)告的規(guī)范及深度要求，結(jié)合項(xiàng)目編制小組調(diào)研結(jié)果及項(xiàng)目建設(shè)單位總體思路，經(jīng)綜合考慮，合理分析編制而成。、編制范圍本可行性研究報(bào)告主要對xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的xxxx房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性問題進(jìn)行分析評價(jià)，主要包括政策環(huán)境分析、房地產(chǎn)市場分析、建設(shè)規(guī)模、選址、節(jié)能環(huán)保、投資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等內(nèi)容，以供決策者參考。第二章 政策環(huán)境分析2008年，在世界金融危機(jī)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行的雙重外部壓力下，在行業(yè)自身調(diào)整的內(nèi)部推動下，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了周期性變化，由增長期轉(zhuǎn)變?yōu)樗ネ似?，與之相適應(yīng)，房地產(chǎn)調(diào)控政策亦發(fā)生了明顯的方向性變化，持續(xù)五年的緊縮型調(diào)控慢慢放松，過渡到2009年的擴(kuò)張型調(diào)控軌道上去。、2009 年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸2009 年初，各商業(yè)銀行和各地方政府紛紛制定細(xì)則，貫徹國辦發(fā)〔2008〕131 號文件。2009 年1 月3 日，四大國有銀行宣布，只要2008 年10 月27 倍優(yōu)惠、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。 2009 年1 月9 日，全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議暨住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)黨風(fēng)廉政、精神文明建設(shè)工作會議在北京召開。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在會上作了《落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作》。會議要求，2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)要著力做好九方面工作。其中相對比較重要的是前面兩條：一是，全面推進(jìn)保障性住房建設(shè)。以實(shí)物方式為主，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼，解決260 萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80 萬戶住在煤礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)的住房困難家庭的住房問題；新增經(jīng)濟(jì)適用住房130 萬套。二是，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。認(rèn)真貫徹落實(shí)國辦發(fā)〔2008〕131 號文件，在加大保障性住房建設(shè)力度的同時(shí)，進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)，進(jìn)一步搞活住房二級市場和租賃市場；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，以合理價(jià)格促進(jìn)銷售；繼續(xù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)形勢的監(jiān)測分析；強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場職責(zé)；繼續(xù)深入整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。強(qiáng)化住房保障與穩(wěn)定市場發(fā)展這是2009 年我國房地產(chǎn)政策趨向的兩條主線。同時(shí)，這也是2008 年房地產(chǎn)調(diào)控的沿襲、加強(qiáng)、深化。圍繞這兩條政策主線，2009 年初房地產(chǎn)調(diào)控政策主要從金融、市場、稅收和保障住房幾方面進(jìn)行，其表現(xiàn)出政府希望通過刺激房地產(chǎn)市場，使之盡快回暖的態(tài)度。2009 年2 月10 日，繼中國農(nóng)業(yè)銀行出臺房貸細(xì)則后，中國工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細(xì)則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細(xì)則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。各地方政府根據(jù)中央精神，紛紛出臺細(xì)則促進(jìn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展。尤其在對第一套住房的解釋上，采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn)。對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。進(jìn)入2009 年第二季度以來，北京、上海、廣州、天津等重點(diǎn)城市的樓市迅速回暖，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)表現(xiàn)出強(qiáng)烈的拿地意愿并頻頻出手，開始了繼2007 年之后的新一輪購地高潮。土地價(jià)格也屢屢在各城市創(chuàng)出同類地區(qū)的新高。政府采取了加大土地供應(yīng)，平衡土地供求的措施。2009 年2 月，國土資源部發(fā)布《國務(wù)院第二次全國土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于建立第二次全國土地調(diào)查工作動態(tài)通報(bào)制度的通知》明確：將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，對違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標(biāo)準(zhǔn)，搭車用地、借機(jī)圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)督察，做好重大典型案件查處曝光。2009 年4 月24 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)工作電視電話會議在京召開。會議明確了專項(xiàng)治理的主要內(nèi)容：完善相關(guān)政策、制度；加強(qiáng)對控制性詳細(xì)規(guī)劃修改特別是建設(shè)用地容積率管理情況的監(jiān)督檢查；嚴(yán)肅查處違法違規(guī)違紀(jì)案件。2009 年5 月11 日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》(國土資發(fā)〔2009〕56 號)。針對經(jīng)濟(jì)形勢和土地市場運(yùn)行變化情況，為進(jìn)一步落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責(zé)，充分發(fā)揮地價(jià)政策在宏觀調(diào)控中的作用，對《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2009 年5 月13 日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》（國土資發(fā)[2009]58 號），要求各級國土資源管理部門從保增長、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識保障性安居工程的重要性，重點(diǎn)抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；加快編制和修編20102011 年和今年保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。2009 年5 月27 日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國發(fā)〔2009〕27號)中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30％。這是自2004 年以來執(zhí)行35％自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996 年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始松綁。2009 年5 月21 日，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》》(國稅發(fā)[2009]91 號)，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。2009年6 月10 日，國土資源部強(qiáng)調(diào)，小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的小產(chǎn)權(quán)房等違法用地、違法建筑行為。這一系列措施有力地維護(hù)了房地產(chǎn)市場經(jīng)營秩序，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。由于2009 年上半年采取的積極寬松的財(cái)政、稅收、金融政策，再加上房地產(chǎn)市場潛在的剛性需求和強(qiáng)烈的改善型、投