【正文】 歷史文化名城。成都堅(jiān)固“四位一體”科學(xué)發(fā)展總體戰(zhàn)略，現(xiàn)已成為西部中心城市，西部政治、商貿(mào)、科技、通信、文化、教育、交通、經(jīng)濟(jì)、軍事、金融中心，享有“西部之心”美譽(yù)。 地理位置成都位于四川盆地西部的岷江中游地段，介于東經(jīng)102度54分至104度53分，北緯30度05分至31度26分之間。境內(nèi)海拔3875364米，東界龍泉山脈，西靠邛崍山。西部為縱貫?zāi)媳钡凝堥T山脈。成都市區(qū)位于成都平原東部，, 平均海拔約500米。 東北與德陽(yáng)市、東南與資陽(yáng)市毗鄰，西南與雅安市相接，西北與阿壩藏族羌族自治州接壤，南與眉山市相連。東西最大橫距192公里，南北最大縱距166公里，轄區(qū)總面積12390平方公里，市區(qū)面積598平方公里。 成都平原是我國(guó)西南地區(qū)最大的平原。 行政區(qū)域及人口成都市下轄成華區(qū)、武侯區(qū)、高新區(qū)、青羊區(qū)、錦江區(qū)、金牛區(qū)、龍泉驛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)、雙流縣、郫縣、溫江區(qū)、大邑縣、金堂縣、蒲江縣、新津縣等9區(qū)6縣，代管都江堰市、彭州市、崇州市、邛崍市4市。截止到2011年成都常住人口多達(dá)14047625人，相比第五次人口普查結(jié)果，2000年—2010年成都人口大約增加281萬(wàn)人，%。成都市戶籍人口11426985人。，%。成都常住人口當(dāng)中，城鎮(zhèn)人口約為922萬(wàn)人，%。 宏觀經(jīng)濟(jì)情況 國(guó)民生產(chǎn)總值GDP 國(guó)民生產(chǎn)總值（億元）圖21 據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年全市生產(chǎn)總值(GDP)6854億元，％，增幅分別高于全國(guó)5個(gè)百分點(diǎn)。而自2009年以來(lái)，成都經(jīng)濟(jì)以每年超過(guò)15％的速度快速增長(zhǎng)。 三大產(chǎn)業(yè)比重成都市2011年三大產(chǎn)業(yè)比例圖圖22 成都市的第三產(chǎn)業(yè)在其國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值中占據(jù)了主導(dǎo)地位，并且其所占比例仍在逐年遞增。，％；，％；，％。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額圖23 ，％。其中，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額2234億元，％；，增長(zhǎng)15％：其他行業(yè)零售額86億元，％。 另一方面，市場(chǎng)物價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲明顯。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上升3％。其中，％，％，％，％：％，％，％：％。生產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格有升有降。全年原材料、燃料、％，％。 人均GDP人均GDP(元)圖24 成都市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在四川省內(nèi)處于領(lǐng)先地位，然而與長(zhǎng)三角地區(qū)發(fā)達(dá)城市人均GDP相比，差距依然十分明顯。 居民收入及消費(fèi)情況城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(元) 人均消費(fèi)支出（元）圖25 近年來(lái)，成都市居民生活水平穩(wěn)步提高。2011年居民人均收入23045元，％。全年居民人均消費(fèi)性支出17795元，％。 成都市民的消費(fèi)層次和結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生變化。其中，占總支出的13％，％：，占總支出的47％，％；，占總支出的5％，％。 宏觀市場(chǎng)狀況 整體市場(chǎng)表現(xiàn) 2011年111月，㎡，㎡；供應(yīng)量同比2010年111月減少2%，基本持平；同比2009年111月增加10%；%，同比2009年111月減少36%。2011年111月整體成都市場(chǎng)供求及價(jià)格統(tǒng)計(jì)表22：時(shí)間1月2月3月4月5月6月供應(yīng)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）環(huán)比變動(dòng)38%70%297%41%%23%成交認(rèn)購(gòu)面積（萬(wàn)㎡）環(huán)比變動(dòng)12%66%0%28%3%價(jià)格均價(jià)（元/㎡）908088618960876289808932環(huán)比變動(dòng)4%2%1%3%3%0%時(shí)間7月8月9月10月11月合計(jì)供應(yīng)供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）65158環(huán)比變動(dòng)5%28%91%57%38%成交認(rèn)購(gòu)面積（萬(wàn)㎡）環(huán)比變動(dòng)3%12%1%13%3%價(jià)格均價(jià)（元/㎡）86478890878285218948——環(huán)比變動(dòng)3%3%1%3%5%　圖26（一）12月春節(jié)期間，限購(gòu)政策暫未實(shí)施，政策影響尚未深入，延續(xù)2010年底旺銷的局面，供不應(yīng)求；3月份開(kāi)始，供應(yīng)量明顯增加，但成交量出現(xiàn)大幅下滑；（二）3月以后成交量小幅波動(dòng)，持續(xù)維持在較低的水平；（三）3月以來(lái)供應(yīng)量持續(xù)高于成交量，且差距較大，由此推斷到目前已擠壓了較多的庫(kù)存，目前成都市場(chǎng)整體面臨較大的庫(kù)存壓力。圖27（一）整體來(lái)看，月均價(jià)格在85009000之間波動(dòng)，但上半年平均達(dá)到8929元/㎡，下半年為8758元/㎡，出現(xiàn)小幅下滑的趨勢(shì)（11月價(jià)格上漲與譽(yù)峰、中海城南一號(hào)、華潤(rùn)金月灣、藍(lán)光云鼎、保利康橋等高端項(xiàng)目集中備案有較大關(guān)系）；（二）3月份以來(lái)成交量在3355萬(wàn)㎡之間波動(dòng)，相比09年、10年下半年，處于較低的水平，與10年上半年較為接近。圖28（一）2009年至2011年上半年，價(jià)格不斷攀升，累計(jì)增幅達(dá)66%；2011年下半年，隨著一系列調(diào)控政策持續(xù)深入，客戶觀望情緒逐漸濃厚，價(jià)格下?。唬ǘ?009年供銷兩旺，供不應(yīng)求，價(jià)格大幅上漲；（三）2010年價(jià)格持續(xù)上漲，由于09年主要去化08年庫(kù)存，新增供應(yīng)較少，且隨著“”等一系列政策的出臺(tái)，在上半年出現(xiàn)了供應(yīng)量、成交量同時(shí)大幅下滑的局面；下半年隨著供應(yīng)量的增加和政策的松動(dòng)，銷量也隨之上升，出現(xiàn)回暖的趨勢(shì)；（四）2011年伊始，限購(gòu)、限貸政策紛紛出臺(tái)，出現(xiàn)“價(jià)穩(wěn)量跌”的趨勢(shì)；時(shí)至2011年下半年，政策未見(jiàn)松動(dòng)，出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的局面，月均去化量達(dá)到09年以來(lái)的最低值。 1011月各區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)圖29 10月份成都主城區(qū)各區(qū)域供應(yīng)量同比、環(huán)比均有明顯下降圖21010月份成都主城區(qū)各區(qū)域成交量除成華區(qū)、青羊區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)之外，其余區(qū)域均有不同程度下降圖211（1） 環(huán)比2011年10月份，各區(qū)域11月供應(yīng)面積除高新區(qū)、金牛區(qū)外，其余均有所增加；（2） 同比2010年11月，各區(qū)域供應(yīng)面積均有較大幅度的減少。圖212（一）環(huán)比10月，各區(qū)域成交價(jià)格與成交量呈反比，部分價(jià)格有所降低的區(qū)域成交量有所增加，而青羊區(qū)、高新區(qū)，價(jià)格有一定的增長(zhǎng)，成交量降低。（二）11月價(jià)格上漲與譽(yù)峰、中海城南一號(hào)、華潤(rùn)金月灣、藍(lán)光云鼎、保利康橋等高端項(xiàng)目集中備案有較大關(guān)系 2011年項(xiàng)目新推情況簡(jiǎn)析 2011年111月項(xiàng)目新推情況匯總表23：時(shí) 間開(kāi)盤項(xiàng)目數(shù)量推售套數(shù)推售面積（萬(wàn)㎡）開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)套數(shù)開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)率1月245106242948%2月485138745%3月306634331848%4月7516434652440%5月246151300449%6月248081373246%7月3811367447639%8月339563410343%9月5915263158570037%10月368225300837%11月368732214525%圖213上半年成都市場(chǎng)開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)率維持在40%50%之間，相對(duì)較為平穩(wěn)；7月份開(kāi)始跌破40%，第四季度以來(lái)更是呈現(xiàn)出逐漸下滑的趨勢(shì)，11月新推項(xiàng)目開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)率僅為25%，市場(chǎng)逐漸走向低迷。3 項(xiàng)目定位 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）占地面積：（二）容積率：（三）總建筑面積： 地塊SWOT分析S優(yōu)勢(shì)：（一）地理位置優(yōu)越項(xiàng)目位于一環(huán)路高升橋道堰街，這里是成都近幾年重點(diǎn)的住宅地區(qū)，周圍綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，未來(lái)有很大的升值潛力。（二）交通便捷一環(huán)路高升橋道是成都的交通主干道，路幅寬闊，路況良好。這里聚集了眾多公交線路，出行極為方便。（三）小戶型該項(xiàng)目主打“小戶型”，吸引更多的80后，甚至是85后的年輕人購(gòu)房（四）居住氛圍濃厚“幸福之家”住宅小區(qū)，在項(xiàng)目地塊周邊有很多優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，這些小區(qū)聚集在一起形成了濃厚的居住氛圍。（五）能夠得到政府的扶持國(guó)家推出的一系列房地產(chǎn)政策，鼓勵(lì)政府，發(fā)展商建設(shè)小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房，來(lái)滿足市場(chǎng)的需要。W劣勢(shì)：（一）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，使項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)有一定壓力O機(jī)會(huì)（二）“小戶型”的住宅市場(chǎng)的需求在不斷增加隨著成都經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)，外來(lái)人口不斷增加，尤其是80后畢業(yè)的大學(xué)生，到了適婚的年齡，需要一個(gè)屬于自己的小家，“小戶型”的住宅樓成為了他們的最佳選擇。T威脅 由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)被控制，使得未來(lái)的房屋售價(jià)存在著很大的不確定性。 定位表述填補(bǔ)市場(chǎng)空白把握切入時(shí)機(jī)利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)打造地標(biāo)產(chǎn)品利用區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)和已初具規(guī)模的居住氛圍，打造區(qū)域內(nèi)乃至全市范圍最具“幸福感”的小區(qū)市場(chǎng)上可售“小戶型”住宅缺乏，而且“小戶型”價(jià)格較低，可以吸引大部分低收入的年輕人來(lái)購(gòu)買成都市年輕伴侶的“幸福之家”小戶型●綠色化●中檔住宅樓●幸福感以“小戶型”為產(chǎn)品特色