【正文】 資型意愿，2009 年年中，各地房地產(chǎn)市場上演了地王頻出、量價齊升、一房難求的火爆場面。2009 年的中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個急轉(zhuǎn)向上的行情。經(jīng)濟(jì)刺激計劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場回暖的重要宏觀背景。各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。受年底一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策即將到期的影響，2009 年10 月中旬以來國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)成交量逐漸走高，政策可能要改變的心理預(yù)期導(dǎo)致部分購房者集中入市顯著影響了樓市。2009 年，房地產(chǎn)市場最火暴的名詞無可爭議的是地王。北京、上海、重慶、杭州、成都…… 億元、 億元、 億元……地王可謂無處不在。地王的頻頻出現(xiàn)不僅使得房價大幅上漲，更是引起了國土部的關(guān)注。2009 年11 月10 日，國土資源部和國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項目目錄(2006 年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項目目錄(2006 年本增補(bǔ)本)》，規(guī)定商品住宅用地的宗地出讓面積小城市(鎮(zhèn))不超過7 公頃，中等城市不超過14 公頃，大城市不能超過20 公頃。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。2009 年年初還在低迷中徘徊的房地產(chǎn)市場，在政策刺激下逐漸復(fù)蘇，并迎來爆發(fā)式增長。而房價也在市場的火速逆轉(zhuǎn)中升至歷史新高。為遏制部分城市過快上漲的房價，2009 年12 月以來，中央接連釋放房地產(chǎn)市場調(diào)控信號。在2009年12 月9 日的國務(wù)院常務(wù)會議上，中央政府決定不再延長2008 年年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2 年恢復(fù)到5 年，遏制炒房現(xiàn)象。國辦發(fā)〔2008〕131 號文件中的四大稅種的優(yōu)惠措施，只有營業(yè)稅優(yōu)惠取消，契稅、個人買賣印花稅、個人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅還繼續(xù)維持。政府調(diào)控房市采取了平穩(wěn)的步驟。這雖在預(yù)期之中，但也被認(rèn)為是對投機(jī)性購房行為的打壓。 在取消二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策僅僅5 天后，樓市的另一只靴子終于落下。2009 年12 月14 日召開的國務(wù)院常務(wù)會議研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。會議認(rèn)為，為應(yīng)對國際金融危機(jī)，國家采取了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策。這些政策對于提振信心、活躍市場、促進(jìn)住房消費和投資，實現(xiàn)保增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)發(fā)揮了重要作用。但是，隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。會議提出，未來的政策重點是，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。會議提出了增加普通商品住房的有效供給；繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場監(jiān)管；繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)四條具體措施(簡稱國四條)。在房地產(chǎn)信貸政策方面，會議要求繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風(fēng)險。這是中央政府2009 年內(nèi)首度對國內(nèi)房價走勢作正面表態(tài)。 國務(wù)院常務(wù)會議后，住建部給部分地方建設(shè)部門下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)公共租賃房建設(shè)的指導(dǎo)意見。此次將公共租賃房作為穩(wěn)定房價的內(nèi)容首次提出，下一步可能鼓勵房價上漲比較快的一線城市做公共租賃房。2010 年，公共租賃房的具體政策將出臺。 2009年12月17日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計署等五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》》(財綜〔2009〕74 號)，要求不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，保障土地出讓收入及時足額征收和繳入地方國庫?！蛾P(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》對土地出讓的收支管理進(jìn)行了規(guī)范，明確開發(fā)商首付比例不得低于全部土地出讓款的50％，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1 年，特殊項目可約定在2 年內(nèi)全部繳清。另外，土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。這一規(guī)定標(biāo)志著寬松的土地政策已經(jīng)終止。開發(fā)商拿地的資金門檻提高，會對囤地起到一定的遏制作用，進(jìn)而有望幫助土地市場降溫。但同時也將會使土地市場的集中度進(jìn)一步提高。對于大型實力開發(fā)商來說，拿地門檻的提高同樣會降低資金杠桿能力，放慢資金周轉(zhuǎn)速度。從地價和房價的互動關(guān)系上看，土地市場的降溫，將有助于改變房價持續(xù)上漲的預(yù)期。2009 年12 月18 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在近期舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，2010 年要進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，并公布了目標(biāo)任務(wù)。具體是：要通過棚戶區(qū)改造和新建、改擴(kuò)建(購置)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房等方式，進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)，其開工建設(shè)的套(戶)數(shù)比2009 年增加三分之一，以加快解決中低收入住房困難家庭的住房問題。另外，安排建設(shè)的限價房、公共租賃住房和安置住房規(guī)模將比2009 年增加一倍，以逐步解決中等偏下收入家庭住房困難問題。爭取用三年左右的時間，基本解決城鎮(zhèn)1540 萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。2009 年12 月23 日，財政部、國稅總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2009〕157 號）對此進(jìn)行了明確。該通知提出，自2010 年1 月1 日起，個人將購買不足5 年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5 年(含5 年)的非普通住房或者不足5 年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5 年(含5 年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。、2010年房地產(chǎn)政策為避免銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)爭取房貸業(yè)務(wù)資源競相向房貸中介支付高返點費用，引發(fā)銀行間的惡性競爭，中國銀行（601988）業(yè)協(xié)會正式下發(fā)［2009］138號文件《關(guān)于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場秩序的自律共識的通知》，全面叫停房地產(chǎn)交易中介返點；要求各會員銀行在辦理個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)時，應(yīng)加強(qiáng)自律。自2010 年1 月1 日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的返點費用。此外，《通知》還要求，各會員銀行要進(jìn)一步規(guī)范與房貸中介機(jī)構(gòu)的合作行為，對房貸中介機(jī)構(gòu)全面進(jìn)行摸底排查，選擇規(guī)模大、人員資質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)及日常管理規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，對不良中介要杜絕合作。為防范可能發(fā)生的風(fēng)險，《通知》特別強(qiáng)調(diào)，各會員銀行要規(guī)范貸前審查制度。銀行要做好盡職調(diào)查，堅持獨立審貸，重點審核借款人的信譽程度、收入證明、償還能力的真實性。要與借款人面談貸款申請，面簽貸款合同。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向房貸中介高返點會擾亂市場秩序，也將影響銀行信貸安全和房貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，損害銀行和消費者的利益?！渡虾ＷC券報》2010 年1 月5 日報道：從接近國家稅務(wù)總局的權(quán)威渠道處獲悉，2010 年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅空轉(zhuǎn)工作在部分地區(qū)試點了6 年多之后，將推廣至全國。據(jù)了解，國家稅務(wù)總局在一個工作會議上，布置了2010 年財產(chǎn)行為稅征收的相關(guān)工作，并對這一工作的十余項要點進(jìn)行討論。此外，會議還對在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，以及應(yīng)用評稅技術(shù)核定房地產(chǎn)交易計稅價格工作的有關(guān)問題進(jìn)行了說明。這是物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點工作進(jìn)行6 年多之后，稅務(wù)部門在物業(yè)稅開征方面邁出的一大步。從2003年5 月開始，財政部和國家稅務(wù)總局就分3 批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10 個省區(qū)市和計劃單列市的32 個縣、市、區(qū)開展了房地產(chǎn)模擬評稅試點工作。物業(yè)稅一旦開征，哪怕是試點開征，都將釋放一個信號，那就是國家要通過稅收調(diào)節(jié)房價，打擊房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。2010 年1 月10 日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（ 國十一條），要求進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！罚锻ㄖ分忻鞔_了調(diào)控的行動綱要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機(jī)性購房需求，加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，落實地方各級人民政府責(zé)任，并針對性地提出了十一條措施。這十一條措施是：加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)；增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率；加大差別化信貸政策執(zhí)行力度；繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策；加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理；繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序；進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理；加強(qiáng)市場監(jiān)測；力爭到2012 年末，基本解決1540 萬戶低收入住房困難家庭的住房問題；中央將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，適當(dāng)提高對中西部地區(qū)廉租住房建設(shè)的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)；進(jìn)一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實的工作責(zé)任制。國十一條綜合運用了土地、信貸、稅收、行政監(jiān)督等多種手段的調(diào)控藍(lán)圖，正式確定了2010 年中國房地產(chǎn)政策的基調(diào)和架構(gòu)。這次重拳出擊，被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為調(diào)控思路清晰、明確，是更加系統(tǒng)、全面地從調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險、明確責(zé)任四個方面加快遏制房價過快上漲。而調(diào)控的具體實施，涉及金融、稅收、土地、住房建設(shè)、國有資產(chǎn)管理等多個方面，關(guān)系到財政部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機(jī)構(gòu)。國十一條的出臺必將對進(jìn)一步加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。毫無疑問，未來相關(guān)部門將會出臺具體落實的細(xì)則。地方性的房地產(chǎn)調(diào)控政策也會接踵出臺。遏制部分城市房價過快上漲，信貸政策的收緊沒有懸念。在國十一條出臺后的第三天，信貸政策從緊的信號已經(jīng)發(fā)出。2010 年1 月13 日，央行發(fā)布消息，決定從1 月18 日起， 個百分點。這是自2008 年6 月以來，央行首次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。中國貨幣政策開始出現(xiàn)實質(zhì)性變化，為應(yīng)對金融危機(jī)而實行的適度寬松貨幣政策開始逐步退出，并向收緊方向靠攏。2010 年1 月13 日，在六部委的聯(lián)合新聞發(fā)布會上，銀監(jiān)會副主席王兆星重申二套房貸要嚴(yán)格堅持首付不低于40％的要求。 在2010 年1 月15 日召開的2010 年工作會議上指出，要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)信貸政策，加強(qiáng)對房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)。顯然，監(jiān)管層有意控制銀行輸血房市，以此來控制房價過快上漲。、政策分析小結(jié)中國的房地產(chǎn)市場與國人的生活關(guān)聯(lián)甚大，于中國金融安全的關(guān)聯(lián)甚大，也就是說中國的房價關(guān)乎社會和諧、關(guān)乎經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，中央政府不可能坐視2009年房價這種非理性上漲，也因此在2010 年開年之際，即通過對大城市高房價及投資需求實施打壓，奠定一個調(diào)控基調(diào)，平衡一下民意，樹立一個價格抑制標(biāo)桿。未來政策的著力點是增加供給，遏制不合理需求。未來的土地、金融、稅收政策調(diào)控，主要會從增加普通商品房供給、加大保障性安居工程建設(shè)、打擊捂盤和囤地行為、抑制投資投機(jī)性購房、繼續(xù)支持居民自住需求和改善型住房消費、規(guī)范土地招拍掛這六方面入手。而可能的政策效果是從快速上漲變?yōu)闇睾团郎?。上述前三項致力于增加房地產(chǎn)供給，第四、五項調(diào)節(jié)需求，第六項則指向土地價格太高推高房價問題。從增加供給著力點看，政府主要是增加保障性住房供應(yīng)，滿足中低收入和弱勢群體基本居住需要，這與當(dāng)前房地產(chǎn)商滿足的對象之間基本不存在重合，因而，對現(xiàn)行房價不會構(gòu)成實質(zhì)壓力。而打擊捂盤和囤地，會加快房地產(chǎn)商的土地開發(fā)速度，增加供給；抑制投資和投機(jī)需求；規(guī)范招拍掛，則降低了土地價格，這些措施將對2010 年房價漲幅起到一定的遏制作用。在房地產(chǎn)基本需求保持穩(wěn)定增長的情況下，對2010 年全國商品房成交影響最大的因素將是投資投機(jī)性的需求，而這一需求的強(qiáng)弱將取決于2010 年的信貸政策。從2009 年年底和2010 年年初政府連續(xù)出臺的這些政策，我們可以勾勒出政府2010 年整個房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路：即增加供給為主要手段，遏制過度投資、遏制過度熱炒土地和增加保障性住房為輔助手段。管理層將會從綜合角度考量整個房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，而不是僅僅一個方面出發(fā)，搞好綜合平衡。因為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的支柱，如果在沒有新的消費和投資需求增長點出現(xiàn)的情況下，打擊房地產(chǎn)投資客勢必會投鼠忌器，為了避免驚群現(xiàn)象發(fā)生，主要采取增加供給的措施；另外，在地方政府財政已經(jīng)得到補(bǔ)充的情況下，遏制地王行為也應(yīng)采取增加土地供給和打擊囤地相結(jié)合?？偠灾?，從最近一系列的調(diào)控政策來看，主要是搞好綜合平衡，既不想過早地扔掉拐杖，也不想讓房地產(chǎn)過熱尾大不掉，挾持整個經(jīng)濟(jì)。第三章 投資環(huán)境與市場分析、宏觀投資環(huán)境、國民經(jīng)濟(jì)總體回升向好2009年是新世紀(jì)以來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為困難的一年，面對百年不遇的國際金融危機(jī)的嚴(yán)重沖擊和極其復(fù)雜的國內(nèi)外形勢，黨中央、國務(wù)院審時度勢，科學(xué)決策，帶領(lǐng)全國人民萬眾一心，共克時艱，堅持實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，全面實施并不斷完善應(yīng)對國際金融危機(jī)的一攬子計劃，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)增速明顯下滑的局面，實現(xiàn)了國民經(jīng)濟(jì)總體回升向好?！　〕醪綔y算，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值335353億元，按可比價格計算，%。分季度看，%，%，%，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值35477億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值156958億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值142918億元，%。1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，糧食實現(xiàn)連續(xù)六年增產(chǎn)全年糧食總產(chǎn)量達(dá)到53082萬噸，%，連續(xù)6年增產(chǎn)。其中，夏糧產(chǎn)量12335萬噸，%；早稻3327萬噸，%；秋糧37420萬噸，%。油料產(chǎn)量預(yù)計增長5%左右，糖料下降9%左右。肉類產(chǎn)量保持穩(wěn)定增長，全年豬牛羊禽肉產(chǎn)量7509萬噸，%。其中，豬肉產(chǎn)量4889萬噸，%。，%；，%。2）工業(yè)生產(chǎn)逐季回升，實現(xiàn)利潤由大幅下降轉(zhuǎn)為增長%。其中，%，%，%，%。分經(jīng)濟(jì)類型看，%；%；%；%。分輕重工業(yè)看，%，%。分行業(yè)看，39個大類行業(yè)全部實現(xiàn)同比增長。分地區(qū)看，東、中、%、%%。工業(yè)產(chǎn)銷銜接狀況良好，%?！　?11月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤25891億元，%。在39個工業(yè)大類中，30個行業(yè)利潤同比增長。3）投資持續(xù)快速增長，涉及民生領(lǐng)域的投資增長明顯加快全年全社會固定資產(chǎn)投資224846億元，%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資194139億元，%，；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資30707億元，%。在城鎮(zhèn)投資中，%，%，%。分地區(qū)看，%，%，%。涉及民生領(lǐng)域的投資大幅增長。全年基礎(chǔ)設(shè)施（扣除電力）投資41913億元，%。其中，%，%，%。%，%，衛(wèi)生、%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，%。4）市場銷售增長平穩(wěn)較快，部分產(chǎn)品銷售快速增長