【正文】 期導致部分購房者集中入市顯著影響了樓市。由于2009 年上半年采取的積極寬松的財政、稅收、金融政策，再加上房地產(chǎn)市場潛在的剛性需求和強烈的改善型、投資型意愿，2009 年年中，各地房地產(chǎn)市場上演了地王頻出、量價齊升、一房難求的火爆場面。這是自2004 年以來執(zhí)行35％自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復到1996 年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始松綁。2009 年5 月11 日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》(國土資發(fā)〔2009〕56 號)。政府采取了加大土地供應(yīng)，平衡土地供求的措施。對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。圍繞這兩條政策主線，2009 年初房地產(chǎn)調(diào)控政策主要從金融、市場、稅收和保障住房幾方面進行，其表現(xiàn)出政府希望通過刺激房地產(chǎn)市場，使之盡快回暖的態(tài)度。二是，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在會上作了《落實科學發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作》。 、2009 年房地產(chǎn)調(diào)控政策回眸、報告編制依據(jù)與范圍、編制依據(jù)1）中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第28號）；2）中華人民共和國安全生產(chǎn)法（中華人民共和國主席令第70號）；3）中華人民共和國城市規(guī)劃法（中華人民共和國主席令第23號）；4）中華人民共和國環(huán)境保護法（中華人民共和國主席令第22號）；5）建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第115號）；6）《國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目試行資本金制度的通知》7）《市某鎮(zhèn)總體規(guī)劃》8）市城市規(guī)劃建設(shè)《建設(shè)項目選址意見書》9）投資項目可行性研究報告編制指南10）委托單位提供的本項目相關(guān)的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)等。許金舉黃建新張文如黃上游楊麗英余思彬嚴昌忠吳榮勝何水生張新河（以上經(jīng)營范圍涉及許可經(jīng)營項目的，應(yīng)在取得有關(guān)部門的許可后方可經(jīng)營）成立日期：一九九三年九月二十八日營業(yè)期限：一九九三年九月二十八日至二O一三年十一月十日企業(yè)主要管理人員姓名性別國籍最高學歷陳耀高社區(qū)內(nèi)住宅、公建、綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯落有致，為入住客戶營造出一個良好的居住氛圍。“xxxx”項目建成后，周圍生活設(shè)施齊全，交通方便，環(huán)境配套設(shè)施已逐漸完善，市場頗佳。l 資金籌措，已辦理并取得《國有土地使用權(quán)證》，證書編號為：晉國用（2004）第01549號。、投資單位xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。、建設(shè)地點市某鎮(zhèn)永湖村，其中實際用地面積為50515平方米，分攤道路面積為3301平方米，用地性質(zhì)為商住用地。因此，其中計劃向銀行貸款8000萬元。該項目建成后，可滿足市場需求，提高某鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過項目開發(fā)可以提高當?shù)鼐幼∥飿I(yè)檔次，提升地價，帶動當?shù)丶爸苓叿康禺a(chǎn)、餐飲、商品零售、休閑、交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。項目建成后將在當?shù)匦纬梢粋€環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)。男男男男男男女男男男男本報告編制主要根據(jù)國家相關(guān)部門對項目可行性報告的規(guī)范及深度要求，結(jié)合項目編制小組調(diào)研結(jié)果及項目建設(shè)單位總體思路，經(jīng)綜合考慮，合理分析編制而成。2009 年初，各商業(yè)銀行和各地方政府紛紛制定細則，貫徹國辦發(fā)〔2008〕131 號文件。會議要求，2009年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)要著力做好九方面工作。認真貫徹落實國辦發(fā)〔2008〕131 號文件，在加大保障性住房建設(shè)力度的同時，進一步鼓勵普通商品住房消費，進一步搞活住房二級市場和租賃市場；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，以合理價格促進銷售；繼續(xù)加強對房地產(chǎn)形勢的監(jiān)測分析；強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場職責；繼續(xù)深入整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。2009 年2 月10 日，繼中國農(nóng)業(yè)銀行出臺房貸細則后，中國工商銀行開始執(zhí)行購房者可享受住房貸款七折的優(yōu)惠利率優(yōu)惠細則，隨后不久，其他銀行的優(yōu)惠政策細則相繼出臺，為樓市回暖蓄積了政策基礎(chǔ)。這就意味著，改善性住房需求，不管第一套的情況，只要購買第二套的普通自住房，都可以享受最優(yōu)惠的待遇。2009 年2 月，國土資源部發(fā)布《國務(wù)院第二次全國土地調(diào)查領(lǐng)導小組辦公室關(guān)于建立第二次全國土地調(diào)查工作動態(tài)通報制度的通知》明確：將落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，對違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標準，搭車用地、借機圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進行重點督察，做好重大典型案件查處曝光。針對經(jīng)濟形勢和土地市場運行變化情況，為進一步落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責，充分發(fā)揮地價政策在宏觀調(diào)控中的作用，對《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》實施政策進行適當調(diào)整。2009 年5 月21 日，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》》(國稅發(fā)[2009]91 號)，對土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。2009 年的中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個急轉(zhuǎn)向上的行情。2009 年，房地產(chǎn)市場最火暴的名詞無可爭議的是地王。此舉可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期。在2009年12 月9 日的國務(wù)院常務(wù)會議上，中央政府決定不再延長2008 年年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，將個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2 年恢復到5 年，遏制炒房現(xiàn)象。在取消二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策僅僅5 天后，樓市的另一只靴子終于落下。但是，隨著房地產(chǎn)市場的回升，一些城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，應(yīng)當引起高度重視。這是中央政府2009 年內(nèi)首度對國內(nèi)房價走勢作正面表態(tài)。2009年12月17日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監(jiān)察部、審計署等五部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》》(財綜〔2009〕74 號)，要求不折不扣地將土地出讓收支全額納入地方基金預算管理，保障土地出讓收入及時足額征收和繳入地方國庫。開發(fā)商拿地的資金門檻提高，會對囤地起到一定的遏制作用，進而有望幫助土地市場降溫。2009 年12 月18 日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在近期舉行的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，2010 年要進一步加大保障性住房建設(shè)，并公布了目標任務(wù)。2009 年12 月23 日，財政部、國稅總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅〔2009〕157 號）對此進行了明確。此外，《通知》還要求，各會員銀行要進一步規(guī)范與房貸中介機構(gòu)的合作行為，對房貸中介機構(gòu)全面進行摸底排查，選擇規(guī)模大、人員資質(zhì)符合標準及日常管理規(guī)范的中介機構(gòu)進行合作，對不良中介要杜絕合作。銀行業(yè)金融機構(gòu)向房貸中介高返點會擾亂市場秩序，也將影響銀行信貸安全和房貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，損害銀行和消費者的利益。這是物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點工作進行6 年多之后，稅務(wù)部門在物業(yè)稅開征方面邁出的一大步。》，《通知》中明確了調(diào)控的行動綱要，即增加保障性住房和普通商品住房有效供給，合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求，加強風險防范和市場監(jiān)管，加快推進保障性安居工程建設(shè)，落實地方各級人民政府責任，并針對性地提出了十一條措施。而調(diào)控的具體實施，涉及金融、稅收、土地、住房建設(shè)、國有資產(chǎn)管理等多個方面，關(guān)系到財政部、國家發(fā)改委、央行、銀監(jiān)會、住建部、國土資源部、國資委等多部委和眾多金融機構(gòu)。遏制部分城市房價過快上漲，信貸政策的收緊沒有懸念。中國貨幣政策開始出現(xiàn)實質(zhì)性變化，為應(yīng)對金融危機而實行的適度寬松貨幣政策開始逐步退出，并向收緊方向靠攏。、政策分析小結(jié)中國的房地產(chǎn)市場與國人的生活關(guān)聯(lián)甚大，于中國金融安全的關(guān)聯(lián)甚大，也就是說中國的房價關(guān)乎社會和諧、關(guān)乎經(jīng)濟穩(wěn)定，中央政府不可能坐視2009年房價這種非理性上漲，也因此在2010 年開年之際，即通過對大城市高房價及投資需求實施打壓，奠定一個調(diào)控基調(diào)，平衡一下民意，樹立一個價格抑制標桿。上述前三項致力于增加房地產(chǎn)供給，第四、五項調(diào)節(jié)需求，第六項則指向土地價格太高推高房價問題。從2009 年年底和2010 年年初政府連續(xù)出臺的這些政策，我們可以勾勒出政府2010 年整個房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路：即增加供給為主要手段，遏制過度投資、遏制過度熱炒土地和增加保障性住房為輔助手段。第三章 投資環(huán)境與市場分析、宏觀投資環(huán)境、國民經(jīng)濟總體回升向好2009年是新世紀以來中國經(jīng)濟發(fā)展最為困難的一年，面對百年不遇的國際金融危機的嚴重沖擊和極其復雜的國內(nèi)外形勢，黨中央、國務(wù)院審時度勢，科學決策，帶領(lǐng)全國人民萬眾一心，共克時艱，堅持實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，全面實施并不斷完善應(yīng)對國際金融危機的一攬子計劃，較快扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟增速明顯下滑的局面，實現(xiàn)了國民經(jīng)濟總體回升向好。1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，糧食實現(xiàn)連續(xù)六年增產(chǎn)全年糧食總產(chǎn)量達到53082萬噸，%，連續(xù)6年增產(chǎn)。其中，豬肉產(chǎn)量4889萬噸，%。分經(jīng)濟類型看，%；%；%；%。工業(yè)產(chǎn)銷銜接狀況良好，%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資194139億元，%，；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資30707億元，%。全年基礎(chǔ)設(shè)施（扣除電力）投資41913億元，%。4）市場銷售增長平穩(wěn)較快，部分產(chǎn)品銷售快速增長全年社會消費品零售總額125343億元，%；扣除價格因素，%。其中，服裝、鞋帽、%，%，%。居民消費價格11月份同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，%，%。11月份進出口總額同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，%，%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17175元，%，扣除價格因素，%。全年城鎮(zhèn)就業(yè)人員比上年凈增910萬人。其中，商品住宅完成投資25619億元，%，%?！　?）商品房銷售情況　　2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，%?！　?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況　　2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，%?！　?，；%。　　分地區(qū)看，與上年同月相比，新建住宅銷售價格上漲的城市有69個，其中漲幅最大的5個城市是：%、%、%、%、%；價格下降的城市有1個：%?！　∨c上月相比，二手住宅銷售價格上漲的城市有60個，其中漲幅最大的5個城市是：%、%、%、%、%；價格下降的城市有1個：%?！　∷募径?，%，%，%；房屋租賃價格與上年同期價格持平；%；%，%。2009年，全市上下認真學習實踐科學發(fā)展觀，貫徹落實《國務(wù)院關(guān)于支持福建省加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的若干意見》，圍繞建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代化工貿(mào)港口城市的目標，按照市委、市政府“穩(wěn)住大盤、固本培源、項目帶動、奮力發(fā)展”的工作思路，克服國際金融危機的不利影響，積極轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，努力破解發(fā)展難題，經(jīng)濟社會實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。 企業(yè)景氣指數(shù)和企業(yè)家信心指數(shù)自去年下半年跌入不景氣區(qū)間以來，今年二季度首度恢復到景氣區(qū)間，并持續(xù)上升。 2）物價水平不斷回升，市場需求逐步擴大從單月物價水平看，兩大指數(shù)均從6月份起連續(xù)7個月環(huán)比上漲，顯示市場需求正逐步擴大。其中，%。、三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，經(jīng)濟大盤穩(wěn)步回升 1）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展 2009年，全市上下努力克服臺風、干旱等影響，積極轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式，認真貫徹落實各項強農(nóng)惠農(nóng)政策，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。 2009年，%。、三大需求總體回升，經(jīng)濟企穩(wěn)動力增強2）消費需求保持旺盛 3）出口扭負為正，外經(jīng)貿(mào)形勢有所好轉(zhuǎn)全年新批外商投資企業(yè)103家，%。 1）財政收入穩(wěn)步增加，惠民政策有效落實從稅收收入情況看，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅等增長迅速，%、%%；而增值稅和企業(yè)所得稅隨著企業(yè)生產(chǎn)和效益的逐步恢復，%%。 隨著工業(yè)生產(chǎn)的逐步恢復，企業(yè)利潤穩(wěn)步增加，經(jīng)濟效益持續(xù)好轉(zhuǎn)。 2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達22913元，%，實現(xiàn)了預期目標。收入的穩(wěn)步增加，為居民消費的升級換代提供了條件。隨著“家電下鄉(xiāng)”和“摩托車汽車下鄉(xiāng)”等擴內(nèi)需政策的進一步落實，農(nóng)民家庭設(shè)備用品、交通與通訊消費支出增長迅速，%%。從泉州市區(qū)銷售情況看，%。其中，存量住房交易7047套，%%.，%,；其中，存量住房交易3705套，%%,。19月，%,。2009年以來，部分大戶型樓盤為了迎合市場需求，紛紛變更為中小戶型重新報規(guī)劃審批調(diào)整預售。%；其中商品住房銷售15845套，%%。2009年全年，%，其中存量住房交易10712套，%。 、未來房地產(chǎn)市場形勢判斷 我國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加快發(fā)展的時期。因此，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的巨大帶動作用，其實并不是我們當前要回避的問題。第四章 SWOT分析與項目定位、項目SWOT分析、優(yōu)勢分析（S）◆項目位于市某鎮(zhèn)門戶位置，地勢平緩，項目北側(cè)為中國傘都傘具五金專業(yè)市場。、機會分析（O）◆目前區(qū)域房地產(chǎn)市場還處于一個供不應(yīng)求的階段，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，外來人口的進入，將會進一步擴大對居住的需求；◆項目定位適合區(qū)域發(fā)展定位，在一定程度上也彌補了作為CBD應(yīng)該具備的項目空白，使項目消化的機會點進一步增加；◆經(jīng)過金融危機的洗禮，房地產(chǎn)市場由以前的過火過快增長，現(xiàn)在慢慢地趨向于理性增長，購房者也更理性，地理位置、配套設(shè)施等更為人們關(guān)注，而本項目正順應(yīng)了人們的這種理性認識。項目定位為中高檔高層住宅社區(qū)，本項目的開發(fā)將逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)，同時顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場前景。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，人們對居住的需求也在不斷地升華，從簡單地滿足居住條件，到追求舒適，安全，再到追求高檔，追求品味，追求高貴與典雅。使人們真正感受到一種家的溫馨。、環(huán)境狀況項目用地地勢平緩，場地內(nèi)現(xiàn)為空地。30′24176。東北連泉州灣，東與石獅市接壤，東南瀕臨臺灣海峽，南與金門島隔海相望，西與南安市交界，北和鯉城區(qū)相鄰。2008年末，城鎮(zhèn)化率48 %。旅外華僑、華人和港澳臺同胞210多萬人，分布在世界五大洲60多個國家和地區(qū)，以東南亞為最多。從綜合實力看，1991年首次評選“全國百強縣”時， 名列第55位；19