【正文】 50%左右。隨著配套的逐步完善， 產(chǎn)品品質(zhì)的提升，逐漸將成為中檔房消費(fèi)熱點(diǎn) 。鎮(zhèn)上形 成了相對(duì)較完善的商業(yè)配套，但離漢口市區(qū)較遠(yuǎn)，交通不便。 東西湖片區(qū)目前的產(chǎn)品分布格局主要分為以下三個(gè)區(qū)域： 區(qū)域 基本特征 產(chǎn)品特征 產(chǎn)品檔次 A張公堤外，機(jī)場(chǎng)路以東 以占地 4000 畝的常青花園為代表，經(jīng)過(guò) 5年建設(shè)，在常青花園范圍內(nèi)交通、商業(yè)配套已較為完善，成為東西湖區(qū)人口遷入的主要區(qū)域 以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以多層為主。 二、東西湖（含金銀湖區(qū)）區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀 況 0123456公積金歸集 公積金發(fā)放1999年2021年2021 年與 1999 年公積金歸集發(fā)放情況對(duì)比圖 單位：億元 第 13 頁(yè) 共 38 頁(yè) 居住區(qū)與購(gòu)房區(qū)雙因素統(tǒng)計(jì)01020304050607080江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽(yáng)區(qū) 東西湖區(qū)受調(diào)查人員居住區(qū)域人數(shù)漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線漢陽(yáng)區(qū)選擇東西湖區(qū)居住的人數(shù) 東西湖區(qū) 住宅市場(chǎng)形成 東 西湖區(qū) 住宅市場(chǎng)始于 95 年常青花園的開發(fā)， 通過(guò)大規(guī)模的居住小區(qū)形式、以低價(jià)位（ 初期以 經(jīng)濟(jì)適用房為主）在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入；隨著 配套的逐步完善、人氣的聚集，以及優(yōu)美的自然環(huán)境的影響，住宅市場(chǎng)逐漸 形成；武漢市規(guī)劃中已確定東西湖區(qū)是 引導(dǎo)漢口舊城人口外遷的主要區(qū)域。房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的趨勢(shì)表明了價(jià)格上升較大的空間； 導(dǎo)致武漢市商品住宅的價(jià)格處于低位的主要原因是： ? 開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房免收地價(jià)、各種稅費(fèi)減半的政策降低了開發(fā)成本；而經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)量過(guò)大，銷售失控，對(duì)商品房造成較大的沖擊。 第 8 頁(yè) 共 38 頁(yè) iii. 排水設(shè)施：投資區(qū)排水為雨污分流，整個(gè)排水系統(tǒng)屬高灌低排明渠暗管網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。將周邊八大交通要道縱橫貫通： 即 107 國(guó)道（北京至深圳）、 316 國(guó)道（福州至蘭州）、京珠高速公路（ 北京至珠海）、武漢市中環(huán)路、 武漢市外環(huán)路、 天河機(jī)場(chǎng)高速公路、漢渝鐵路（武漢至重慶）、漢江航線（陜西至武漢） 。 按照綱要，十五期間，配合舊城區(qū)成片改造，疏散舊城人口密度，創(chuàng)造城市人居環(huán)境，重點(diǎn)在二環(huán)線以外地區(qū)開發(fā)建設(shè)一批規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進(jìn)的居住新區(qū)。 ? 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 ? 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 ? 合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 第三部分：市場(chǎng)分析 ? 東西湖區(qū)住宅市場(chǎng)分析 ? 東西湖 區(qū) 內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 ? 東西湖區(qū)內(nèi)市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 ? 產(chǎn)品定位及建議 第四部 分：規(guī)劃建議 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 ? 規(guī)劃設(shè)想 第五部分： 工程及銷售計(jì)劃 ? 工程計(jì)劃： ? 銷售計(jì)劃： 第六部分：投資收益分析 ? 成本預(yù)測(cè) ? 稅務(wù)分析 ? 投資測(cè)算 ? 項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 ? 售價(jià)、容積率、成本變化對(duì)投資利潤(rùn)的影響 ? 現(xiàn)金流量測(cè)算 第七部分 ： 管理資源配置 ? 機(jī)構(gòu)設(shè)置： ? 人力資源需求及解決： 第八部分：綜合分析與建議 ? 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 結(jié)論及建議 第 3 頁(yè) 共 38 頁(yè) 項(xiàng)目決策背景及摘要 第一部分 :外部因素 作為華中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、文教、信息中心，武漢人口眾多、交通方便、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎(chǔ)；東西湖地區(qū)（含金銀 湖區(qū)）地理位置和交通條件優(yōu)越，區(qū)政府對(duì)萬(wàn)科的進(jìn)入持非常歡迎的態(tài)度，并提供了比較優(yōu)越的條件。 ? 武漢市 — 第四增長(zhǎng)級(jí)；武漢市經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)副省級(jí)以上城市中位列第九，綜合實(shí)力第六， 99年GDP占全國(guó)及湖北省的比重分別為 %和 %。 5米，比銀水湖平時(shí)水位高出約 1米； 西半島地塊原為養(yǎng)殖、種植用地，現(xiàn)有的魚塘和菜地需要回填和平整； 鑫橋地塊西南角有部分民房需拆除（住戶已遷走），政府承諾在交地塊前拆完，西半島地塊內(nèi)有一條 30kv高壓線橫穿，但政府已同意將移位；另有一養(yǎng)雞場(chǎng)須拆建（占地 400畝）；地塊地下并無(wú)任何建筑物或構(gòu)筑物； 地下沒有管線、電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等 ，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 地塊的形狀 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 武漢市西郊公園，依山傍水，可提 供良好的休閑環(huán)境。 九、 立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析； 立即開發(fā)，可以及早抓住武漢市重點(diǎn)發(fā)展東西湖、導(dǎo) 入舊城人口的機(jī)遇，延緩開發(fā)則會(huì)錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)；鑫橋地塊計(jì)劃年內(nèi)開發(fā)、銷售，金銀島西地塊作為短期儲(chǔ)備，緩一、二年開發(fā)； 第 9 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第二部分、法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 待補(bǔ)充 : 第 10 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第三部分、市場(chǎng)分析 一、 武漢商品住宅市場(chǎng)總體特征： 整體市場(chǎng)穩(wěn)步向好； 近年來(lái)武漢住宅施工、竣工、銷售面積及投資額逐年增加，其中 99 年增長(zhǎng)幅度較大主要是因?yàn)楦＠址拷Y(jié)束時(shí)的搶購(gòu)行為。 962021年武漢市商品房銷售情況199216244 96年97年98年99年2021年銷售量(萬(wàn)平米)其中個(gè)人購(gòu)買 銷售量 房地產(chǎn)金融得到較大發(fā)展 武漢市部分銀 行已經(jīng)推出“ 8成 30年”期限的個(gè)人 住房貸款，外藉人 口也 可辦理 ；2021年全市各銀行 發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) ,比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 。 （ 1）、如下表所示， 東西湖區(qū)內(nèi)常青花園這樣成熟小區(qū)的產(chǎn)品均價(jià)與后湖、南湖區(qū)域（同屬 城郊結(jié)合部區(qū)域或新興開發(fā)的居住區(qū)域）內(nèi)的 同類產(chǎn)品持平，但與一些中檔產(chǎn)品仍有 300400元的價(jià)差。 以大規(guī)模的小區(qū)形式為主，產(chǎn)品類型以別墅為主。第四期 29萬(wàn)平米今年推出，從規(guī)劃、環(huán)境、配套等比前三期有較大提升，至今銷售率已達(dá) 70%，并爭(zhēng)取到建設(shè)部智能化試點(diǎn)小區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積 30萬(wàn) M2，以別墅與花園洋房為主。發(fā)現(xiàn)相關(guān)的市場(chǎng)規(guī)律： 對(duì)購(gòu)房區(qū)域的選擇方面： 第 18 頁(yè) 共 38 頁(yè) 職業(yè)與購(gòu)房能承受的最高單價(jià)雙因素統(tǒng)計(jì)010203040506070公務(wù)員經(jīng)商經(jīng)理層律師/教師/醫(yī)生外企職員高科技行業(yè)從業(yè)人員金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員公司職 員自由職業(yè)者工廠職工其他職業(yè)人數(shù)1 4 0 0 元以下1401~1600元1601~1800元1801~2021元2021~2200元2201~2500元2501~3000元3 0 0 0 元以上能承受的最高購(gòu)房總價(jià)與購(gòu)房面積雙因素統(tǒng)計(jì)0204060801001201401 5萬(wàn)以下 1 5 ~2 0萬(wàn)2 1~ 25 萬(wàn)2 6~ 30 萬(wàn)3 1~ 35 萬(wàn)3 6~ 40 萬(wàn)4 1~ 50 萬(wàn)5 0萬(wàn)以上能承受的最高購(gòu)房總價(jià)人數(shù)80M178。 ③ 除一人獨(dú)居者以 80— 100 平方米為最多選擇外， 2 人或 2 人以上的家庭都把最多的目光放在 100— 120平方米的房屋上。想購(gòu)買 80— 120 平方米房屋的人大多以 15—20 萬(wàn)元為購(gòu)房總價(jià)，想 120 平方米以上房屋的人大多以 21— 25 萬(wàn)元能承受的購(gòu)房總價(jià)。 建 議 以100— 120平方米的三室二廳二衛(wèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、 80—100 二室二廳一衛(wèi)錯(cuò)層或平層結(jié)構(gòu)、 120— 150 平方米三室二廳二衛(wèi)的復(fù)式結(jié)構(gòu)為主力戶型。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間開發(fā)后，目前這兩個(gè)片區(qū)的交通已較為便利，但其他的配套設(shè) 施相對(duì)缺乏。 我們將把該項(xiàng)目開發(fā)為融入萬(wàn)科 12 年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、萬(wàn)科先進(jìn)的居住理念、風(fēng)光優(yōu)美的濱湖住宅，成為武漢三鎮(zhèn)最適合人居住的國(guó)家康居示范小區(qū)，引導(dǎo)武漢的居住文化、模式進(jìn)入新的階段。 2） 擬開發(fā)地塊距常 青花園（占地 4000 畝，武漢市已成規(guī)模的小區(qū)）不到 2 公里，根據(jù)已作的市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告及常青花園的入住率看，武漢市民已基本上形成了居住在城郊結(jié)合部的居家觀念。 6） 在景觀設(shè)計(jì)中充分利用現(xiàn)有的金銀湖的水景資源及自然風(fēng)光，豐富人文環(huán)境，做到自然與人文并舉，創(chuàng)造生 態(tài)型的人文環(huán)境。 第 23 頁(yè) 共 38 頁(yè) 3） 強(qiáng)調(diào)細(xì)部設(shè)計(jì) ，如特色涼亭、景柱、欄桿、基座、花壇及景墻等。 戶型配置： ? 平層或錯(cuò)層： 70% ? 2 房 2 廳單衛(wèi) 15% 80~90 M2 ? 3 房 2 廳雙衛(wèi) 45% 110~130M2 ? 4 房 2 廳雙衛(wèi) 10% 130~140M2 ? 復(fù)式或三錯(cuò)層： 10% ? 4 房 2 廳三衛(wèi) 5% 150~160M2 ? 5 房 3 廳三衛(wèi) 5% 160~180M2 ? TOWNHOUSE 15% 200~300 M2 ? 別墅： 5% 250350 M2 車位 ： 小車車位平均二戶一個(gè)，自行車、摩托車車位平均二戶一個(gè)。住戶的生活垃圾通過(guò)物業(yè)公司上門收集，集中運(yùn)往垃圾中轉(zhuǎn)站。 ? 安防系統(tǒng)：住戶將設(shè)置紅外線報(bào)警系統(tǒng)、防盜磁簧及緊急求助按鈕。 一、 項(xiàng)目經(jīng)理 設(shè)計(jì)組（ 2 人） 工程組（ 7 人） 成本組（ 2 人） 公共事務(wù)組（ 2 人） 經(jīng)理助理（ 1 人） 第 34 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第八部分：綜合分析與建議 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 武漢整體住宅開發(fā)水平相對(duì)落后，缺 乏競(jìng)爭(zhēng)力，而我們可以融入萬(wàn)科 12 年的專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資源及品牌，塑造優(yōu)質(zhì)住宅； 產(chǎn)品定位為大規(guī)模、高品質(zhì)、的中檔住宅；準(zhǔn)確地彌補(bǔ)東西湖區(qū)域的市場(chǎng)空檔； 景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于武漢金銀湖度假生態(tài)區(qū)內(nèi)，濱湖、風(fēng)景優(yōu)美；
。 第 27 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第五部分：工程及銷售計(jì)劃 鑫橋地塊（約 420畝）： 一、 第一期（ 10萬(wàn)平方米） 1. 2021年 3月底簽訂土地出讓合同并開始規(guī)劃 設(shè)計(jì) 2. 2021年 8月開工 3. 2021年 10月底封頂 4. 2021年 10月中開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（均價(jià) 1900元 /平方米） 5. 2021年 11月正式預(yù)售 6. 2021年 6月入伙 二、第二期（ 10萬(wàn)平方米） 1. 2021年 12月完成設(shè)計(jì) 2. 2021年 3月開工 3. 2021年 6月預(yù)售（均價(jià) 2021元 /平方米） 4. 2021年 12月入伙 三、 第三期（ 8萬(wàn)平方米） 1. 2021年 7月開工 2. 2021年 10月預(yù)售（均價(jià) 2200元 /平方米） 3. 2021年 6月入伙 西半島地塊（暫按 1500畝計(jì)算）： 2021年 3月開工，每期開工面積為 20萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)自 2021元 /平方米（ 2021年）、 2100元 /平方米（ 2021年）、 第 28 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第六部分：投資收益分析 由于鑫橋項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)已基本明確，而且最先開發(fā)，只對(duì)鑫橋項(xiàng)目測(cè)算如下： 一、 投資測(cè)算 計(jì)算依據(jù)： 容積率 : , 總建筑面積： 萬(wàn)平方米； 可售面積： 萬(wàn)平方米 。 ? 智能化綜合布線：建立在先進(jìn)的電腦網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，所有的管理、監(jiān)控、服務(wù)等全部納入小區(qū)智能化管理系統(tǒng)，建立完整的小區(qū)局域網(wǎng)，住戶設(shè)有信息高速公路接口，可隨心所欲地在局域網(wǎng)和 INTERNET 網(wǎng)上漫游，搜尋一切所需的服務(wù)及信息。 商業(yè)設(shè)施： 10000~12021 M2 ? 綜合性超市： 1~2 個(gè) 600~1000 M2 第 24 頁(yè) 共 38 頁(yè) ? 銀行： 1~2 個(gè) 150~300 M2 ? 郵電所： 1 個(gè) 100 M2 ? 肉菜市場(chǎng)： 1 個(gè) 2021 M2 ? 證券營(yíng)業(yè)部： 1~2 個(gè) 800~1000 M2 ? 巴士總站： 1 個(gè) 200 M2（占地 3000 M2） ? 酒樓、快餐店： 4~5 家 2500~3000 M2 ? 西餅屋： 1~2 個(gè) 100~200 M2 ? 酒吧、咖啡屋： 3~4 個(gè) 400~500 M2 ? 洗衣 店： 1~2 個(gè) 50~100 M2 ? 便利店： 2~3 個(gè) 150~200 M2 ? 電訊營(yíng)業(yè)所： 1~2 個(gè) 50~100 M2 ? 裝修公司： 3~4 家 150~200 M2 ? 醫(yī)療所： 1 個(gè) 200~300 M2 ? 建材店： 2~3 家 200~300 M2 ? 窗簾店： 2~3 家 100~200 M2 ? 美容、美發(fā)店： 2