【正文】 的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。 2021年商品房每平方米平均售價(jià) 2105元，較上年上漲 %，商品住宅平均售價(jià) ，上漲 %，辦公寫字用房平均售價(jià) 4437元，下跌 %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià) ，上漲 %。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字 [2021]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 [關(guān)鍵字 ]后湖花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營(yíng) 武漢市某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析 一、 2021年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 二、武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 第 2 頁(yè) 共 41 頁(yè) 2 四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng) 營(yíng)狀況分析 一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算 四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感性分析 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第 3 頁(yè) 共 41 頁(yè) 3 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語(yǔ) 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn) 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過 ，建筑密度 %，綠化率不低于 40%。（《新華文摘》 2021’5 ） 同時(shí)全國(guó) 房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2021年 “ 國(guó)房景氣指數(shù) ” 值達(dá)到 ，比上年增加 ，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。個(gè)人住房貸款逐年翻番。 二、武 漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1． 2021年房地產(chǎn)市場(chǎng) 2021 年武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。 （ 2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 2021年 6月 30 日以 前，凡購(gòu)買公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠； 2021年歲末，購(gòu)買現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)行 “ 零折扣 ” 。 4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 2021年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) ，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 。 7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。 2． 2微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。 3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。 2021 年 11 月 2— 4 日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使 “ 智能化 ” 概念形成了一種趨勢(shì)。總的來說，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展 ，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。 2021 年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道 “ 金融一條街 ” ，因此 2021年寫字樓最高均價(jià)地區(qū)是 “ 金融一條街 ” 。 4．中 南路至武珞路沿線。 2021 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。 3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在 2021年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。 7．積極推進(jìn)武漢市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像 “ 億房網(wǎng) ” 一樣的 高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。國(guó)有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 10月份，全市國(guó)有工業(yè)及年銷售收入 500 萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng) %。 今年前 11個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為 %，當(dāng)月凈增空置面積 169萬(wàn)平方米。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為 5億元，超過政府 ，公積金使用 ，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為 22 億元。位于高雄路的國(guó)信城園林小區(qū)， 1998 年 5 月開盤，目前已 屬尾房，但第四季度以 2350元 /平方米的現(xiàn)房?jī)r(jià)格出售了 4500平方米，銷售業(yè)績(jī)較好。 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村（由漁家墩，福園村， 蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成），新春村（有 2021 人左右）；還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。后湖鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到 500米。 人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。對(duì)村大隊(duì)而言，收入主要以 “ 賣地 ” 為主（該村的集體地約 400 畝），收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為 40005000 元 /年。 社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于江岸區(qū)邊緣。居民以本村居民為主 ,外地人占小部分 ,村居民收入來源以出租房屋 ,商鋪 ,打工為主。鄉(xiāng)里人們生活來源主要靠外出打工和房屋出租 ,每戶的房屋大部分為 23 層的樓房 .區(qū)內(nèi)企業(yè)和少 ,大部分已關(guān)閉 ,只有少數(shù)幾家如佳樂化學(xué)涂料有限公司 ,田田股份集團(tuán)有限公司在經(jīng)營(yíng)。 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和 金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹路沿線 ,如世華大酒店 ,中百倉(cāng)儲(chǔ) ,農(nóng)行 ,建行等 ,但距離本地塊較遠(yuǎn) ,岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面 ,專業(yè)性市場(chǎng) ,無酒吧 ,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。 氣 :整個(gè)后湖地區(qū)目前有三種供氣方式 ,瓶裝液化石油氣 ,小區(qū)氣化和管道煤氣 ,其中管道煤氣有管道煤氣公司供氣 ,有趙家條儲(chǔ)備站沿黃浦路延長(zhǎng)線埋設(shè) DN500管道至后湖生態(tài)花園一帶 ,后湖路在黃浦路延長(zhǎng)線西側(cè)已埋設(shè) DN300 現(xiàn)狀管道 ,東段管道氣 有管道煤氣公司也正在籌劃埋設(shè) DN300管道。中聯(lián)三星 600畝 ,20萬(wàn)元 /畝 ,加規(guī)費(fèi) 2223萬(wàn)元 /畝 ,世紀(jì)家園康居工程 3000 畝 ,后湖生態(tài)花園 600 畝 ,18 萬(wàn)元 /畝 .后湖鄉(xiāng)政府已征用地22002300畝 ,城開集團(tuán) 100130畝。后湖大道建成通車，各樓盤的配套設(shè)施到位后，品位的培育成熟后，多層的均價(jià)會(huì)漲到 1900元 /平方米以上，這個(gè)漲幅是漸進(jìn)式的。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。在竹葉山處有大型戶外廣告牌和路牌廣告，其售樓部為武漢市少有的高標(biāo)準(zhǔn)售樓部之一，開盤是參加過 2021年上半年房交會(huì)。 ６ .宣傳推廣 主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時(shí)參加了兩次房交會(huì)，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。 竹葉苑在戶型設(shè)計(jì)上以大面積為主，具體戶型指標(biāo)如下： 戶型 3*2*2 4*2*2 4*3*3 6*3*3 面積 123130 137 180 222 分布 D區(qū) C區(qū) C區(qū) A區(qū) B區(qū) A區(qū) B區(qū) 比例 46% 9% 30% 15% 套設(shè)施 竹葉苑小區(qū)周邊部分景觀住宅底層架空，作為休閑綠化用地，融洽小區(qū)內(nèi)住戶，社交氛圍；小區(qū)內(nèi)道路兩側(cè)鋪設(shè)植被花草并預(yù)留停車位，泊車位可達(dá) 55%，廚房設(shè)置集中排煙管道，管道煤氣，每戶配置ＩＣ卡煤氣表．預(yù)留上下水接口，方便住戶裝修，衛(wèi)生間預(yù)留上下水接口，采用自然采光；可提供有線電視，電話，數(shù)據(jù)通訊線路，每戶預(yù)留電話及有線電視接口；水表，電表出戶，可提供ＤＮ 15水表，配置供電容量 8ＫＷ， 40Ａ電表，一戶一表，供電線路引至室內(nèi)控制開關(guān)．小區(qū)內(nèi)還設(shè)有醫(yī)療中心，文化中心，老年樂園，少兒樂園，門球場(chǎng)，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有會(huì)所， 幼兒園，金融，郵政服務(wù)等。 前期推廣較為失敗，主要以報(bào)紙廣告和路版廣告為主， 2021年 10月請(qǐng)香港恒大行做企劃，在長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)上做過幾期 1/2版的廣告，效果不是很理想。 項(xiàng)目所在區(qū)域雖然居住小區(qū)較多，但主要是以中低檔次為主，真正稱得上高品質(zhì)的小區(qū)較少，因此，該區(qū)域內(nèi)以中低檔次的物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈。已購(gòu)房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 江岸 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已購(gòu)放客戶職業(yè)分布 行政事業(yè)單位 科研教育單位 個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 45% 45% 10% 由于后湖屬于新區(qū)開發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。現(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于后湖鄉(xiāng)住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。 ① 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制， ② 項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營(yíng)思想應(yīng)以營(yíng)造精品品牌，為武漢市人民，后湖鄉(xiāng)政府作出貢獻(xiàn)。 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 后湖花園位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)地區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。 ② 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 ③ 總體上來說，后湖花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。 ① 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。 免費(fèi)的商務(wù)管理資料平臺(tái) 來此區(qū)域置業(yè)的客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，已購(gòu)放客戶的家庭月收入均在 4000 元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 15萬(wàn)元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在1300元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消 費(fèi)主流。 中、低檔次樓盤之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價(jià)格差距則較為懸殊。 客戶主要為開發(fā)商的關(guān)系戶，直接實(shí)現(xiàn)銷售僅兩三套。 ５ .價(jià)格策略 多層公寓起價(jià) 1625元 /平方米，最高價(jià) 2021元 /平方米，均價(jià)在 17001800元 /平方米之間，集合別墅起價(jià) 2280元 /平方米 ，最高價(jià) 2530元 /平方米，均價(jià)在 23002400元 /平方米之間．付 第 27 頁(yè) 共 41 頁(yè) 27 款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成 20年銀行按揭，公積金貸款，同時(shí)推出零首付． ６ .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段， 2021 年武漢金秋貿(mào)易洽談會(huì)上首次亮相取得了相當(dāng)?shù)某晒?，隨后又參加了 2021年 11月的房交會(huì)，同時(shí)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。其中 3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價(jià)格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計(jì)院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 4000 平方米商網(wǎng)配套，綠化率達(dá) 48%，容積率為 ，有３棟６層， 3棟 11層， 1棟 18層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于 2021年 10月交房。 隨著購(gòu)房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購(gòu)房客戶選擇按揭方式購(gòu)房越來越多， 第 23 頁(yè) 共 41 頁(yè) 23 如后湖生態(tài)花園， 80%的客戶選擇 按揭方式購(gòu)房，東方恒星園更是達(dá)到 88%，按揭的成數(shù)高，年限長(zhǎng)，已成為吸引客戶購(gòu)房的一個(gè)重要條件。幸福大道以