【導(dǎo)讀】項目周邊的社區(qū)配套。土地升值潛力初步評估。立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述。合作方式及風(fēng)險評估。東西湖區(qū)住宅市場分析。東西湖區(qū)內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征。東西湖區(qū)內(nèi)市場目標(biāo)客層研究。售價、容積率、成本變化對投資利潤的影響。作為華中地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、文教、信息中心，武漢人口眾多、交通方便、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，武漢市現(xiàn)轄11個城區(qū)，2個郊區(qū)，1個經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)?？?cè)丝跒?40萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口占59%。武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口，漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，市區(qū)及郊縣總面積為。集鐵路、水路、公路、航空、郵政和電信于一體的重要樞紐。武漢市—第四增長級；武漢市經(jīng)濟(jì)總量在全國副省級以上城市中位列第九，綜合實力第六，99年。GDP占全國及湖北省的比重分別為%和%。武漢市整體房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步攀升期?？梢越栌茫錆h市規(guī)劃中的地鐵也將引入常青花園。

　　

【正文】 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度一、開發(fā)計劃（m2）一期/區(qū) 8 月開工 6 月入伙二期/區(qū) 3 月開工 12 月入伙三期/區(qū) 7 月開工 6 月入伙四期/區(qū) 3 月開工 12 月入伙五期/區(qū) 7 月開工 6 月入伙小計二、銷售面積（m2）一期/區(qū) 均價： 1,900 19,100 30,560 22,920 3,820 二期/區(qū) 均價： 2,100 12,400 27,900 18,600 3,100 三期/區(qū) 均價： 2,300 12,400 27,900 18,600 3,100 四期/區(qū) 均價： 2,400 12,400 27,900 18,600 3,100 五期/區(qū) 均價： 2,400 12,520 28,170 18,780 3,130 小計 19,100 30,560 35,320 31,720 31,000 31,000 31,000 31,000 31,120 31,270 18,780 3,130 三、銷售額（萬）一期/區(qū) 3,629 5,806 4,355 726 二期/區(qū) 2,604 5,859 3,906 651 三期/區(qū) 2,852 6,417 4,278 713 四期/區(qū) 2,976 6,696 4,464 744 五期/區(qū) 3,005 6,761 4,507 751 小計 3,629 5,806 6,959 6,585 6,758 7,068 7,254 7,409 7,469 7,505 4,507 751 說明： 1 、 “ 開發(fā)計劃 ” 要求開發(fā)周期在 3 年內(nèi)（含 3 年）時按季度編制； 3 年以上時可按年編制， 并以進(jìn)度圖形表示，列出開、竣工時間和開發(fā)面積； 2 、 “ 銷售計劃 ” 要求開發(fā)周期在 3 年內(nèi)（含 3 年）時按季度編制； 3 年以上時可按年編制；項 目開 發(fā) 及 銷 售 計 劃62,600 2021 年 2021 年80,000 62,000 2021 年 2021 年62,000 62,000 第 31 頁 共 38 頁 六、稅費說明1 、地價票據(jù)合法性情況 合同中關(guān)于票據(jù)之規(guī)定情況： 合同中已明確按付款進(jìn)度提供合法票據(jù)2 、預(yù)計稅額情況 營業(yè)稅 5% 營業(yè)收入 3,585 營 業(yè)收入* 5% 其中：售樓營業(yè)稅 5% 營業(yè)收入 3,585 營 業(yè)收入* 5% 合作建房營業(yè)稅 城建稅 7% 營業(yè)稅額 251 營業(yè)稅額*7% 教育費附加 3% 營業(yè)稅額 108 營業(yè)稅額*3% 地方教育發(fā)展費 1‰ 營業(yè)收入 72 營 業(yè)收入* 1? 副食品價格基金 1 ‰ 營業(yè)收入 72 營 業(yè)收入* 1? 堤防費 1% 營業(yè)稅額 36 營業(yè)稅額*1% 土地增值稅（費） 30 % 60% 土地增值額 暫未收 印花稅 ‰建筑承包合同、購銷合同 9 合同金額 *‰ 契稅 4% 成交價 176 出讓地價 *4% 企業(yè)所得稅 33% 應(yīng)納稅所得額 本項目享受三免兩減優(yōu)惠政策 3 、項目稅收優(yōu)惠政策情況 1 、所得稅 屬臺商投資區(qū) , 政府承諾享受三免兩減的優(yōu)惠政策 2 、營業(yè)稅 說明：各稅費項目的計算，應(yīng)與“利潤表”中損益稅項、“地價”表中之契稅、分房營業(yè)稅項等計算相符。計稅依據(jù)或應(yīng)稅所得預(yù)計稅額 計算說明稅 項 稅率 % 第 32 頁 共 38 頁 七、現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率售價敏感系數(shù)： 100%成本敏感系數(shù)： 100% 金額單位：萬元1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度一、現(xiàn)金流入銷售面積（m2） 19,100 30,560 35,320 31,720 31,000 31,000 31,000 31,000 31,120 31,270 18,780 3,130 325,000 平均售價(元/m2) 1,900 1,900 1,970 2,076 2,180 2,280 2,340 2,390 2,400 2,400 2,400 2,206 銷售額 3,629 5,806 6,959 6,585 6,758 7,068 7,254 7,409 7,469 7,505 4,507 751 71,700 回款額 2,540 5,153 6,613 6,697 6,706 6,975 7,198 7,363 7,451 7,494 5,406 1,878 225 71,700 小計 2,540 5,153 6,613 6,697 6,706 6,975 7,198 7,363 7,451 7,494 5,406 1,878 225 71,700 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 59, 二、現(xiàn)金流出 55,102 1 、付地價款 1,000 1,500 2,000 1,000 1,063 6,563 2 、付工程款 2,800 2,800 2,800 3,000 3,000 3,000 3,200 3,200 3,000 3,000 3,000 2,750 2,750 1,996 1,996 42,292 3 、開發(fā)間接費 320 300 300 300 350 350 350 350 350 350 350 350 327 4,347 4 、期間費用 125 150 170 165 165 165 155 145 145 145 145 145 80 1,900 5 、營業(yè)稅及附加 209 335 402 380 390 408 419 428 431 433 260 43 4,139 6 、所得稅 190 190 小計 4,120 3,225 4,959 3,805 5,917 3,895 5,105 4,113 4,977 3,923 3,926 3,868 3,292 2,119 1,996 59,240 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV 50, 三、凈現(xiàn)金流量 4,120 3,225 2,419 1,348 696 2,802 1,601 2,862 2,222 3,440 3,525 3,626 2,114 241 1,771 12,460 四、累計凈流量 4,120 7,345 9,764 8,416 7,720 4,918 3,317 455 1,767 5,207 8,731 12,357 14,472 14,230 12,460 12,460 五、平均資金占用 **六、資金成本 734 七、內(nèi)部收益率 I RR %八、獲利指數(shù) 九、資金峰值比例 十、地價支付貼現(xiàn)比 十一、啟動資金獲利倍數(shù) 說明： 1 、開發(fā)周期在 3 年以內(nèi)（含 3 年）時，要求按季度編制該表；開發(fā)周期超過 3 年時可按年度編制； 2 、現(xiàn)金流量項目中應(yīng)扣除非付現(xiàn)成本，如折舊等； 3 、平均資金占用指現(xiàn)金凈流量為 “ 零 ” 以前各期累計凈現(xiàn)金流量的平均數(shù)。年平均資金占用 = 第 14 季末累計凈現(xiàn)金流量之和 /4 ； 4 、現(xiàn)值可使用 NPV 函數(shù)，表達(dá)式 = NPV （貼現(xiàn)率， B2 ： Bn ） + B 1 ， B 指各期現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）； 5 、內(nèi)部收益率可使用 I RR 函數(shù)，表達(dá)式 = I RR （ B1 ： Bn ）， B 指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）；本公式不適用于以物業(yè)抵付地價款的情況 6 、當(dāng)年銷售現(xiàn)金回款，一般按當(dāng)年銷售額的 70% 計算，加上年銷售額的 30% 計算； 7 、當(dāng)年工程支付款，一般按當(dāng)年工程開發(fā)成本的 80% ，加上年工程開發(fā)成本的 20% 計算； 8 、資金成本以累計凈現(xiàn)金流量為零以前的各期資金占用乘以同期銀行利率計算。 9 、年度期望貼現(xiàn)率定為 10% 年利率、則季度貼現(xiàn)率為 % ；現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值資金峰值/（總開發(fā)成本+期間費用）各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額項目凈利潤 / 啟動資金5,307 6,093 342 392 現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率項 目 合計2021 年2021 年 2021 年 2021 年 第 33 頁 共 38 頁 第七部分：管理資源配置 一、 慮到本項目的特殊性，即各種手續(xù)包括規(guī)劃、工程、銷售等均在東西湖區(qū)辦理，本項目擬按照 “大項目、小部門” （注：引自《設(shè)計工程部合金行動執(zhí)行計劃報告》）的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置； 二、 置項目經(jīng)理 1 名、項目經(jīng)理助理 1 名、設(shè)計組（ 2 人）、工程組（ 7 人）、成本組（ 2 人）、公共事務(wù)組（ 2 人）；以上人員除項目經(jīng)理外，其他需從社會上招聘。 一、 項目經(jīng)理 設(shè)計組（ 2 人） 工程組（ 7 人） 成本組（ 2 人） 公共事務(wù)組（ 2 人） 經(jīng)理助理（ 1 人） 第 34 頁 共 38 頁 第八部分：綜合分析與建議 一、項目優(yōu)勢 武漢整體住宅開發(fā)水平相對落后，缺 乏競爭力，而我們可以融入萬科 12 年的專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗和資源及品牌，塑造優(yōu)質(zhì)住宅； 產(chǎn)品定位為大規(guī)模、高品質(zhì)、的中檔住宅；準(zhǔn)確地彌補(bǔ)東西湖區(qū)域的市場空檔； 景觀優(yōu)勢：項目處于武漢金銀湖度假生態(tài)區(qū)內(nèi)，濱湖、風(fēng)景優(yōu)美；