【正文】 售后看市場(chǎng)反映，進(jìn)行調(diào)整。 每個(gè)組團(tuán)形成主題空間， 各主題空間將設(shè)有與主題相關(guān)的花園、噴泉或雕塑，并設(shè)花架和座椅，供戶(hù)外休憩用。 6） 按不同年齡組兒童的要求布置有主題性的游戲場(chǎng)；并提 供不同的戶(hù)外空間，以供各式的動(dòng)態(tài)活動(dòng)， 如集體、運(yùn)動(dòng)及娛樂(lè)活動(dòng)等。初步設(shè)計(jì)有： ? 雨水收集、湖水灌溉系統(tǒng) ? 太陽(yáng)能熱水系統(tǒng) ? 滲透性地磚 ? 無(wú)動(dòng)力煙道排煙 ? 生物分解有機(jī)垃圾處理技術(shù) ? 6升節(jié)水潔具、陶瓷閥心龍頭 ? 寬帶網(wǎng)、智能化技術(shù)?? ? 聲光延控開(kāi)關(guān)和節(jié)能燈具 ? 集中供熱系統(tǒng) ? 變頻加壓水泵技術(shù) ? 車(chē)庫(kù)照明采用低照度分散照明及節(jié)能燈具 ? 先進(jìn)的分布式模塊化小區(qū)燈光照明智能控制系統(tǒng) ? 利用生態(tài)原理，在小區(qū)內(nèi)種植桉樹(shù)、香樟等外香型樹(shù)種，有效地驅(qū)蚊及抑制蚊蟲(chóng)滋生。住戶(hù)還可持 IC 卡在社區(qū)消費(fèi)、購(gòu)物。年平均資金占用 = 第 14 季末累計(jì)凈現(xiàn)金流量之和 /4 ； 4 、現(xiàn)值可使用 NPV 函數(shù)，表達(dá)式 = NPV （貼現(xiàn)率， B2 ： Bn ） + B 1 ， B 指各期現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）； 5 、內(nèi)部收益率可使用 I RR 函數(shù)，表達(dá)式 = I RR （ B1 ： Bn ）， B 指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）；本公式不適用于以物業(yè)抵付地價(jià)款的情況 6 、當(dāng)年銷(xiāo)售現(xiàn)金回款，一般按當(dāng)年銷(xiāo)售額的 70% 計(jì)算，加上年銷(xiāo)售額的 30% 計(jì)算； 7 、當(dāng)年工程支付款，一般按當(dāng)年工程開(kāi)發(fā)成本的 80% ，加上年工程開(kāi)發(fā)成本的 20% 計(jì)算； 8 、資金成本以累計(jì)凈現(xiàn)金流量為零以前的各期資金占用乘以同期銀行利率計(jì)算。敏感因素的影響面積單位：平方米 第 30 頁(yè) 共 38 頁(yè) 五 、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售計(jì)劃售價(jià)敏感系數(shù)： 100% 金額單位：萬(wàn)元100 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度一、開(kāi)發(fā)計(jì)劃（m2）一期/區(qū) 8 月開(kāi)工 6 月入伙二期/區(qū) 3 月開(kāi)工 12 月入伙三期/區(qū) 7 月開(kāi)工 6 月入伙四期/區(qū) 3 月開(kāi)工 12 月入伙五期/區(qū) 7 月開(kāi)工 6 月入伙小計(jì)二、銷(xiāo)售面積（m2）一期/區(qū) 均價(jià)： 1,900 19,100 30,560 22,920 3,820 二期/區(qū) 均價(jià)： 2,100 12,400 27,900 18,600 3,100 三期/區(qū) 均價(jià)： 2,300 12,400 27,900 18,600 3,100 四期/區(qū) 均價(jià)： 2,400 12,400 27,900 18,600 3,100 五期/區(qū) 均價(jià)： 2,400 12,520 28,170 18,780 3,130 小計(jì) 19,100 30,560 35,320 31,720 31,000 31,000 31,000 31,000 31,120 31,270 18,780 3,130 三、銷(xiāo)售額（萬(wàn)）一期/區(qū) 3,629 5,806 4,355 726 二期/區(qū) 2,604 5,859 3,906 651 三期/區(qū) 2,852 6,417 4,278 713 四期/區(qū) 2,976 6,696 4,464 744 五期/區(qū) 3,005 6,761 4,507 751 小計(jì) 3,629 5,806 6,959 6,585 6,758 7,068 7,254 7,409 7,469 7,505 4,507 751 說(shuō)明： 1 、 “ 開(kāi)發(fā)計(jì)劃 ” 要求開(kāi)發(fā)周期在 3 年內(nèi)（含 3 年）時(shí)按季度編制； 3 年以上時(shí)可按年編制， 并以進(jìn)度圖形表示，列出開(kāi)、竣工時(shí)間和開(kāi)發(fā)面積； 2 、 “ 銷(xiāo)售計(jì)劃 ” 要求開(kāi)發(fā)周期在 3 年內(nèi)（含 3 年）時(shí)按季度編制； 3 年以上時(shí)可按年編制；項(xiàng) 目開(kāi) 發(fā) 及 銷(xiāo) 售 計(jì) 劃62,600 2021 年 2021 年80,000 62,000 2021 年 2021 年62,000 62,000 第 31 頁(yè) 共 38 頁(yè) 六、稅費(fèi)說(shuō)明1 、地價(jià)票據(jù)合法性情況 合同中關(guān)于票據(jù)之規(guī)定情況： 合同中已明確按付款進(jìn)度提供合法票據(jù)2 、預(yù)計(jì)稅額情況 營(yíng)業(yè)稅 5% 營(yíng)業(yè)收入 3,585 營(yíng) 業(yè)收入* 5% 其中：售樓營(yíng)業(yè)稅 5% 營(yíng)業(yè)收入 3,585 營(yíng) 業(yè)收入* 5% 合作建房營(yíng)業(yè)稅 城建稅 7% 營(yíng)業(yè)稅額 251 營(yíng)業(yè)稅額*7% 教育費(fèi)附加 3% 營(yíng)業(yè)稅額 108 營(yíng)業(yè)稅額*3% 地方教育發(fā)展費(fèi) 1‰ 營(yíng)業(yè)收入 72 營(yíng) 業(yè)收入* 1? 副食品價(jià)格基金 1 ‰ 營(yíng)業(yè)收入 72 營(yíng) 業(yè)收入* 1? 堤防費(fèi) 1% 營(yíng)業(yè)稅額 36 營(yíng)業(yè)稅額*1% 土地增值稅（費(fèi)） 30 % 60% 土地增值額 暫未收 印花稅 ‰建筑承包合同、購(gòu)銷(xiāo)合同 9 合同金額 *‰ 契稅 4% 成交價(jià) 176 出讓地價(jià) *4% 企業(yè)所得稅 33% 應(yīng)納稅所得額 本項(xiàng)目享受三免兩減優(yōu)惠政策 3 、項(xiàng)目稅收優(yōu)惠政策情況 1 、所得稅 屬臺(tái)商投資區(qū) , 政府承諾享受三免兩減的優(yōu)惠政策 2 、營(yíng)業(yè)稅 說(shuō)明：各稅費(fèi)項(xiàng)目的計(jì)算，應(yīng)與“利潤(rùn)表”中損益稅項(xiàng)、“地價(jià)”表中之契稅、分房營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)等計(jì)算相符。 ? 智能型中央監(jiān)控系統(tǒng)：將社區(qū)電力、照明、給 排水、音樂(lè)噴泉及公共監(jiān)視和住戶(hù)安全系統(tǒng)，于管理室統(tǒng)一動(dòng)態(tài)圖形顯示，分散監(jiān)視，集中控制，降低管理成本，提升效能?；緦?shí)現(xiàn)人車(chē)分流。 5） 鋪地材料的質(zhì)地和顏色與建筑材料協(xié)調(diào)， 并配合其它景觀材料，合理地安排深淺色彩的搭配。 景觀設(shè) 計(jì)： 1） 園林設(shè)計(jì)將配合建筑設(shè)計(jì)的平面布局和地形特征， 使戶(hù)外景觀與建筑空間有機(jī)地融為一體， 使住戶(hù)不管在地面還是在樓上，均可欣賞到優(yōu)美的景觀。 第 22 頁(yè) 共 38 頁(yè) 4） 臨街?jǐn)M規(guī)劃配套公建及會(huì)所， 使其不僅滿(mǎn)足小區(qū)內(nèi)居民的需要，而且服務(wù)于社會(huì)，以提高配套公建的使用效率，并于開(kāi)發(fā)前期聚集人氣。 吳家山臺(tái)商投資區(qū)規(guī)劃面積 20 平方公里，在首期開(kāi)發(fā) 8 平方公里內(nèi)，基礎(chǔ)設(shè)施已全部完成，目前開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)除已形成規(guī)模的臺(tái)資區(qū)外，還有武漢國(guó)際高爾夫球場(chǎng)等娛樂(lè)休閑設(shè)施。 （三）產(chǎn)品定位與建議 產(chǎn)品定位： 東西湖區(qū)大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅； 產(chǎn)品建議： 戶(hù)型面積 100~120 平米為主， 80~100 平方米、 120~150 平方米依次為輔 戶(hù)型 以 100— 120 平方米的三室二廳二衛(wèi)錯(cuò)層結(jié)構(gòu)、 80— 100 二室二廳一衛(wèi)錯(cuò)層或平層結(jié)構(gòu)、 120— 150 平方米三室二廳二衛(wèi)的復(fù)式結(jié)構(gòu)為主力戶(hù)型。但樓盤(pán)的價(jià) 第 20 頁(yè) 共 38 頁(yè) 位較高，規(guī)模小，小區(qū)環(huán)境較差，精品樓盤(pán)不多。 建筑類(lèi)型與房型配比 （ 1）建筑類(lèi)型 調(diào)查結(jié)果顯示，帶電梯的多層住宅與小高層住宅最受大眾歡迎，且能承受的購(gòu)房單價(jià)越高，對(duì)帶電梯的多層住宅需求也越強(qiáng)烈。101~120M178。150M178。主要面向漢口二次置業(yè)者、小生意人及吳家山臺(tái)商投資區(qū)內(nèi)企業(yè)的職工。 第 17 頁(yè) 共 38 頁(yè) 碧?；▓@ 居住區(qū)與購(gòu)房區(qū)雙因素統(tǒng)計(jì)01020304050607080江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽(yáng)區(qū) 東西湖區(qū)居住區(qū)人數(shù)漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線(xiàn)漢陽(yáng)區(qū)工作區(qū)域與購(gòu)房首選區(qū)域雙因素調(diào)查表020406080100江岸區(qū) 江漢區(qū) 橋口區(qū) 洪山區(qū) 武昌區(qū) 青山區(qū) 漢陽(yáng)區(qū) 東西湖區(qū)后湖區(qū)域東西湖區(qū)域珞瑜路至南湖區(qū)域徐東路沿線(xiàn)漢口中心城區(qū)武昌中心城區(qū)漢陽(yáng)區(qū)|競(jìng)爭(zhēng)分析 ：經(jīng)過(guò) 5年的開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目已形成規(guī)模 優(yōu)勢(shì)，聚集了人氣，該 項(xiàng)目后期 將構(gòu)成金銀湖項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)。 以中小規(guī)模的小區(qū)形式為主 ,產(chǎn)品以多層為主 ,亦有少量別墅 主要面向吳家山鎮(zhèn)及周邊區(qū)域的居民，以低檔產(chǎn)品為主售價(jià)在9001300元 /㎡之間。在常青花園周邊借助其輻射效應(yīng)，亦分布有中小規(guī)模的小區(qū)（如將軍花園），產(chǎn)品 類(lèi)型與常青花園類(lèi)似，以攫取相同的客戶(hù)群 以面向工薪層的低檔產(chǎn)品為主，產(chǎn)品售價(jià)在 1400~1700 元 /㎡之間。 東西湖區(qū)已成為江岸、江漢、橋口區(qū)等江北區(qū)域客戶(hù)購(gòu)房 時(shí)除漢口中心城區(qū)外的首選購(gòu)房地區(qū)； 公司與武漢億房網(wǎng)聯(lián)合舉行的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果如下： 做成餅圖，表明漢口人多， 對(duì)本案提供機(jī)遇） 武漢市 740萬(wàn) 總?cè)丝谥?，城市常住人口達(dá) 365萬(wàn) ，十五期間，非農(nóng)業(yè)人口比重將 提高到 65%。（ 2021 年武漢經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售面積占住宅總銷(xiāo)售面積的 25%） ? 土地出讓市場(chǎng)不規(guī)范，土地價(jià)值明顯被低估。雨水入渠 ，污水經(jīng)處理后經(jīng)暗管排入境外府環(huán)河水系。東西湖區(qū)有武漢市的西大門(mén)之美稱(chēng)。爭(zhēng)取五年 開(kāi)發(fā)建設(shè)量 達(dá)到 2021多萬(wàn)平方米， 居住人口 100萬(wàn)人 左右。 ? 武漢市現(xiàn)轄 11個(gè)城區(qū)， 2個(gè)郊區(qū)， 1個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。 武漢市是中國(guó)歷史文化名城之一；中國(guó)中部地區(qū)的工業(yè)、金融、商 業(yè)、科學(xué)和文化教育中心；中國(guó)集鐵路、水路、公路、航空、郵政和電信于一體的重要樞紐。 ）低 0。 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施 文娛 設(shè)施 ： 有多家合資、獨(dú)資的酒店、賓館，有全省唯一正式開(kāi)業(yè)的高爾夫球場(chǎng)。 六、 規(guī)劃控制要點(diǎn) 鑫橋地塊 (金銀島西地塊還未確定 )： 占地面積： 420 畝 （地塊） 容積率： ~ 規(guī)劃總建筑面積： 35 萬(wàn) M2 左右 其中： 住宅面積： 萬(wàn) M2 文教配套（幼兒園）面積： 萬(wàn) M2 商業(yè)配套面積： 萬(wàn) M2 物業(yè)、會(huì)所： 萬(wàn) M2 七、 土地價(jià)格 待補(bǔ)； 八、 土地升值潛力初步評(píng)估； 綜上所述，宗地具有優(yōu)越的地理位置與自然環(huán)境，周邊配套完善，已有大規(guī)模社區(qū)， 是武漢市建設(shè)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶 、導(dǎo)入舊城區(qū)人口 的重點(diǎn)區(qū)域 ， 進(jìn)行大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)符合武漢市發(fā)展規(guī)劃；具備很大的增值潛力。 個(gè)人購(gòu)房已經(jīng)成為市場(chǎng)主體 98 年由于集團(tuán)購(gòu)房的停止以及貨幣化房改的實(shí)施，將個(gè)人引向了商品市場(chǎng)，根據(jù) 武房指數(shù) 公布 ,2021 年個(gè)人購(gòu)房率為 %。 東西湖區(qū)平均房?jī)r(jià)有較大的上升空間， 2021 年的漲幅已居全市之榜首； 高品質(zhì)的中檔 產(chǎn)品仍是該區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)。該區(qū)域的開(kāi)發(fā)目前處于起步狀態(tài)，以碧?；▓@為代表。已經(jīng)完成開(kāi)發(fā) 的三期規(guī)模分別為 2 1 19 萬(wàn)平米，合計(jì)59 萬(wàn)平米，其中住宅 56 萬(wàn)平米，目前銷(xiāo)售率達(dá) 90%以上。 （ 2）、碧?；▓@ 碧?；▓@項(xiàng)目位于宗地北面，金山大道北側(cè)，是具政府背景的宏宇實(shí)業(yè)公司（三級(jí)企業(yè)）開(kāi)發(fā)的第二個(gè)大規(guī)模樓盤(pán)。調(diào)查有效對(duì)象為：武漢市城區(qū)居民，能承受購(gòu)房單價(jià)在 1600 元至 2500 元者，或能承受購(gòu)房總價(jià)在 15—50 萬(wàn)元者；其中居 住在漢口為 53%；居住在武昌 35%；居住在漢陽(yáng) 12%。不同的職業(yè)從業(yè)者顯現(xiàn)出大致相同的承受趨向，都以 15— 20 萬(wàn)元為主， ② 公務(wù)員、經(jīng)理層、律師、教師、醫(yī)生、高科技行業(yè)從業(yè)人員、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員、公司職員、對(duì) 20— 25 萬(wàn)元的總價(jià)選擇上顯出與 15— 20 萬(wàn)元總價(jià)大致相同的接受程 度。 以上調(diào)查顯示： ① 1600— 1800 元是被