【正文】 為 90130平方米，具體指標(biāo)如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 復(fù)式 面積 90 120140 140170 190200 第 25 頁 共 41 頁 25 比例 10% 45% 30% 15% 二期主要戶型為２＊２和３＊２，面積 為９０ １４０平方米，具體指標(biāo)如下： 戶型 2*2 3*2 4*2 6*2 面積 89,98 120,140 154 173 比例 41% 44% 10% 5% 小區(qū)配有局域網(wǎng)，三網(wǎng)合一，大型會(huì)所，網(wǎng)球場，露天音樂泳池，健身房，美容中心，購物中心，幼兒園，大草坪，闊葉林，管道煤氣．二期將停車場全部設(shè)計(jì)在地下。有 10棟集合別墅 130戶， 7棟多層公寓 192戶，容積率為 ．綠化率為 45%。小區(qū)容積率為 ，綠化率 40%．目前一半為現(xiàn)房，一半為準(zhǔn)現(xiàn)房，別墅面積為 240300平方米。物業(yè)形態(tài)有多層，小高層和聯(lián)體別墅。 第 29 頁 共 41 頁 29 來此區(qū)域置業(yè)的客戶主要分布在發(fā)展大道和黃浦路沿線，竹葉山花橋附近等鄰近后湖的范圍。 經(jīng)營機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場競爭中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。 （ 2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ① 后湖花園的自然環(huán)境，在武漢市得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心； ② 后湖花園可作為江岸區(qū)、后湖鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③ 后湖花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。未來幾年里，這些設(shè)施 將逐步完成，那么后湖花園銷售將適逢其時(shí)。 （產(chǎn)品定位的具體建議 見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。 ⑤ 在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立 “ 城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團(tuán) —— 院落 —— 家庭 “( 如上圖所示 )的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美 和諧的居住環(huán)境。 ,各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。 （ 2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，后湖鄉(xiāng)有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)后湖鄉(xiāng)的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的， 第 31 頁 共 41 頁 31 這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ③ 置業(yè)意識(shí) —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式 第 30 頁 共 41 頁 30 經(jīng)營機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。 同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價(jià)格變化影響相對(duì)較小，決定價(jià)位的更多的是物業(yè)的 品牌、品質(zhì)。一期總建筑面積 萬平方米， 容積率為 ，綠化率為 ％，項(xiàng)目總規(guī)劃有 3109戶。 ７ .銷售情況 竹葉苑在武洽會(huì)上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購階段，積累了大量的意向客戶，同時(shí)已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購 銷售 100套。 ８ .客戶分析 一期主要客戶為集團(tuán)購買，雷達(dá)學(xué)院購 6棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5棟，散戶主要為江岸區(qū)行政企事業(yè)單位人員，生意人較少， 98%的散戶購房自用改善居住環(huán)境，其中為子女購房的比例較大， 80%以上的客戶采用銀行按揭貸款的付款方式?？傉嫉孛娣e 420畝，建筑面積 40萬平方米，綠化率 30%，容積率為 2。戶型面積指標(biāo)如下： 戶型 1*1 2*2 3*2 錯(cuò)式 復(fù)式 第 24 頁 共 41 頁 24 面積 5152 7073 119148 188200 245 分布 18層單身公寓 18層單身公寓 多層，小高層 小高層 多層 比例 20% 15% 45% 15% 5% 多層價(jià)格為 17001820元／平方米，小高層價(jià)格為 19352365元／平方米，高層單身公寓價(jià)格為 18002100元／平方米。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 后湖地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要集中在大黃公路以東，現(xiàn)有后湖生態(tài)花園，世紀(jì)家園，東方恒星園，佳海華苑，招銀竹葉苑等五個(gè)項(xiàng)目，另外，靠近塔子湖一帶還有夢(mèng)湖花園，澳門花園兩個(gè)項(xiàng)目．后湖地區(qū)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，高層，單體別墅，聯(lián)體別墅。 及土地出讓情況 后湖地區(qū)是武漢市十大綜合組團(tuán)之一 ,是以水面 ,城市綠地 ,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊 ,是以多層建筑為主 ,小高層 ,高層 ,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。該地塊雨水屬入黃孝河系統(tǒng) ,污水屬入三金潭污水系統(tǒng) 。發(fā)展大道臨街主要是商鋪 ,背街處大多為住宅 ,其中發(fā)展大道 ,二七路附近都有村莊 :黃浦園豐村 ,勝華村 ,人口數(shù)量均在20213000人之間。姑嫂樹路段以民營 ,私營工廠為主 ,大都處于半停產(chǎn)狀態(tài) ,另外該區(qū)域內(nèi)設(shè)有武漢市勞教所 ,戒毒所。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約 400平方米左右，很多房子由外來者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基 礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。居民的房屋大體為23層，比較簡陋。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線（新建小區(qū)除外）。 遠(yuǎn)方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為 1886元 /平方米，低于江岸區(qū)的均價(jià)，本季度銷售了 。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，后湖地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè) 方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。 今年， 第 15 頁 共 41 頁 15 房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。消費(fèi)品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。前 11個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長 %，仍保持了快速增長的勢(shì)頭。（《長江日?qǐng)?bào)》 2021’9 ） (三 )有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析（億房網(wǎng) （一） 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 第 14 頁 共 41 頁 14 截止 11月份，我國經(jīng)濟(jì)保持 %的高速增長。 5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡化房地產(chǎn)交 易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過長等問題。因此 2021年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 加入 WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價(jià)格比 1999 年上漲 %；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在 1300元 1400元 /平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較 1999年上漲 %，成為新的市場亮點(diǎn)。 1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以 “ 購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心 ” 的特點(diǎn)，成為市民購房的首選。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。 5．從價(jià)格上看， 2021 元 /平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房 100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在 13001400元 /平方米之間。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房價(jià)還在不斷地攀升。 第 9 頁 共 41 頁 9 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺(tái)。（上圖） 6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。 2021 年武漢市增量房市場交易 30010 起，交易的建筑面積達(dá) 244 萬平方米，而存量房市場交易達(dá)到 27130起，建筑面積為 萬平方米。 1999年武漢市空置商品房為 150萬平方米， 2021 年新增 9萬平方米，到 2021 年底還剩 115萬平方米，因此在 2021 年共消化了 44萬平方米。 2．市場特點(diǎn)分析 ：〈億房網(wǎng) 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動(dòng)力。以上情況表明：武漢市 2021年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。 ② 容積率： ③ 總建筑面積： M2 其中：多層住宅： M2 小高層住宅及別墅： M2 公建面積： M2 ④ 建筑密度： % ⑤ 綠化率： 40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2021年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。 第 1 頁 共 41 頁 1 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究 內(nèi) 容 提 要 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指 標(biāo)如下： 第 4 頁 共 41 頁 4 ① 總用地面積： ，合 。其中：商品住宅開發(fā)完成投資，與上年同比增長 %。 4． 二級(jí)市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647戶，比 1999年增長 %，說明個(gè)人購房貸款正迅速地增長。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表： 各 季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示 : 通過下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。 2021年武漢房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場的操作空間很大。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款 9019戶，共計(jì) 億元，同比增長 %；支持個(gè)人購房建筑面積達(dá) ，房屋總價(jià)值達(dá) 。與此同時(shí) 2021年 8 月底舉辦了 “ 百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng) ” ，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場的服務(wù)行為，而且 帶動(dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級(jí)市場起到了十分重要的作用。同樣光谷也是 2021 年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且 2021年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購買力的強(qiáng)勁推動(dòng) 都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2021年 11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。 8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2021 年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如藍(lán)灣俊 園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。 2021 年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為 元 /平方米、 1963 元 /平方米、 /平方米、 /平方米，呈現(xiàn)出 逐步攀升的態(tài)勢(shì)，（見右圖）全年平均價(jià)格為 /平方米。該地段真正是我市 “ 寸土寸金 ” 的黃金地段，平均售價(jià)在 7580 元 /平方米 ，平均月租價(jià)為 60元 /平方米，平均入住率為 60%左右。平均售價(jià)為 3810 元 /平方米，平均月租價(jià)為 30 元 /平方米，平均入住率為 80%左右。 3． 2021年及未來武漢市房地產(chǎn)市場展望（億房網(wǎng) 2021年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。將提供規(guī)范交易場所，提供大量市場信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場流通將有重要的推動(dòng)作用。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住 宅消費(fèi)的可能性和市場將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如 2021年國家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期