【正文】 ————公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：本項(xiàng)目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按2000平方米計(jì)，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按700元/平方米計(jì)，即2000700=基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項(xiàng)目考慮，即自來(lái)水、雨水、污水設(shè)施費(fèi)：50*=天然氣、供電、電信設(shè)施費(fèi)：65*=道路、綠化、室外照明費(fèi)用：250*32000（實(shí)際面積估計(jì)）=干線、干道、干管接口費(fèi)用：30*=房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)總計(jì)為：管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目估算按總投資的2%計(jì)取。，擬于一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中向銀行融資7億元人民幣，其余的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資從項(xiàng)目的預(yù)售收入、銷售回款中解決。：（如下）項(xiàng)目一期現(xiàn)金流量表略1）求NPV。（總開(kāi)發(fā)成本投資利息銷售費(fèi)用）項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)247。l 項(xiàng)目要達(dá)到盈虧臨界點(diǎn)情況存在：最低商業(yè)售價(jià)+車庫(kù)銷售凈收入（30%）+土地拍賣凈收入=總開(kāi)發(fā)成本亦即： 最低商業(yè)售價(jià)（）++=可求出： 最低商業(yè)售價(jià)=l 根據(jù)以上分析，若項(xiàng)目需收回全部投資，；在本次測(cè)算基礎(chǔ)上約降低19％左右，此時(shí)的售價(jià)為項(xiàng)目最低銷售價(jià)格。：㎡，銷售均價(jià)為19000元/平方米，%，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧，但此時(shí)必須保證車庫(kù)的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬(wàn)/畝。但由于土地費(fèi)用和貸款利息不能主觀控制，所以只有從建安費(fèi)用中盡量控制成本。②銷售稅金的優(yōu)惠——由于本項(xiàng)目是政府重點(diǎn)工程，但風(fēng)險(xiǎn)較大，如開(kāi)發(fā)商能夠通過(guò)政府部門支持將銷售稅金減免，則可大大減小風(fēng)險(xiǎn)率。但注意在加快工程進(jìn)度的同時(shí)要保證工程的質(zhì)量。在加強(qiáng)管理上建議實(shí)行項(xiàng)目管理責(zé)任制，成立管理辦公室，（如下表），由專人領(lǐng)頭對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控。因?yàn)镮=20%，故NPV==求IRR。且車庫(kù)的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬(wàn)/畝。（四）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算運(yùn)用《損益表》的有關(guān)數(shù)值可計(jì)算計(jì)算期內(nèi)的各項(xiàng)指標(biāo)項(xiàng)目成本利潤(rùn)率＝開(kāi)發(fā)利潤(rùn)247。九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)本章從投資資本金方面對(duì)反映項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值進(jìn)行分析測(cè)算，以研究項(xiàng)目的可行性。其他費(fèi)用為：X%==不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費(fèi)用，如“三材”價(jià)格變動(dòng)，設(shè)計(jì)變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見(jiàn)因素，一般以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的2%—7%估算，我們以3%為計(jì)算基數(shù)。前期的規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用可按建安工程費(fèi)的2%左右計(jì)算，為：2%=；%，為：X%=；%左右，一般取10元/平方米計(jì)算，為10=；按滿足施工要求的場(chǎng)地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米50元計(jì)列，即場(chǎng)地準(zhǔn)備費(fèi)=50=前期工程費(fèi)為：+ ++=房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)包括：建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。加上CC*=，+=。作為中國(guó)西部門戶的某，80年代即被列入中國(guó)歷史文化保護(hù)名城的行列，而多年以來(lái)，某這一城市在旅游經(jīng)濟(jì)的洪流中卻更多只是的作為交通樞紐的存在?，F(xiàn)存建筑有天王殿、觀音殿、大雄殿、說(shuō)法堂、藏經(jīng)樓等，系清代中葉重建，殿宇宏麗。大慈寺位于某市東風(fēng)路一段，古稱“震旦第一叢林”，某著名古詩(shī)。某，尚無(wú)一張能夠真正將某的歷史文化與地方文化全面代表的名片。杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說(shuō)外，游草堂，更多的是感受園林美，體會(huì)詩(shī)人“位卑未敢忘憂國(guó)”的胸懷。相對(duì)于城區(qū)內(nèi)其他旅游景點(diǎn)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前某市內(nèi)經(jīng)營(yíng)最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū)。同時(shí)，由于文殊院片區(qū)舊城改造成本地價(jià)較高，如果正常拍賣，有流標(biāo)的可能性。而城北板塊，商業(yè)地產(chǎn)仍以城市物流為主體，住宅業(yè)開(kāi)發(fā)量及消費(fèi)量都呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)，住宅的開(kāi)發(fā)以小規(guī)模、低價(jià)為主體。由于改造后的東大街片區(qū)的主題已經(jīng)完全脫離原該片區(qū)的單一性商業(yè)屬性，而同屬城中區(qū)的順城街片區(qū)客觀上又已經(jīng)形成了某的金融中心，因此，東大街的改造目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不僅僅是拆除與重建，更要面對(duì)市場(chǎng)的培育與選擇。相比較而言，青石橋片區(qū)的改造更注重于環(huán)境的改善，新片區(qū)主題是改造前片區(qū)主題的強(qiáng)化與擴(kuò)展。個(gè)性化項(xiàng)目越來(lái)越多，新的房地產(chǎn)營(yíng)銷概念不斷出現(xiàn)。其總體包括一個(gè)副中心、一個(gè)片區(qū)中心、六個(gè)片區(qū)、十五個(gè)居住區(qū)、五縱五橫的干道系統(tǒng)。（二）某市城市總體規(guī)劃某作為四川省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，工業(yè)齊全，是中國(guó)重要的糧油和農(nóng)副產(chǎn)品基地，金融、商業(yè)、交通、通信對(duì)中西部地區(qū)有較強(qiáng)的輻射能力。西部的整體發(fā)展，關(guān)鍵還在城市，特別是大規(guī)模城市經(jīng)濟(jì)圈的拉動(dòng)。由此，我們通過(guò)研究分析認(rèn)為：項(xiàng)目的在達(dá)到法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價(jià)值最大化的前提下的最高最佳用途規(guī)劃。這兩個(gè)片區(qū)的開(kāi)發(fā)充分依靠其核心影響因素：武侯祠和杜甫草堂，從建筑風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)業(yè)種等方面都力求與片區(qū)旅游區(qū)特征的特征相符，營(yíng)造出讓旅游者能夠“留下來(lái)”的氣氛，從而結(jié)合景點(diǎn)形成了整體的旅游片區(qū)，營(yíng)造出旅游商圈，實(shí)現(xiàn)了片區(qū)價(jià)值的提升。文殊院是佛教文物薈萃之地，其中珍藏有唐玄奘的頭蓋骨殘片。傳說(shuō)清朝康熙年間，道行高深、智慧超凡的慈篤海月禪師在此修行時(shí)，有靈光自其頭頂射出，光照城北，僧眾視之為文殊菩薩化身。據(jù)調(diào)查顯示，文殊院周邊商業(yè)業(yè)種共有42種之多，近270家,總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)11000多平方米。擁有獨(dú)具魅力的巴蜀文化，“蜀戲冠天下”，有川劇、揚(yáng)琴、清音、評(píng)書(shū)、金錢板等10余種地方戲；精湛的傳統(tǒng)工藝蜚聲海外，蜀錦、蜀繡風(fēng)靡天下，金銀絲制品、瓷胎竹編名傳遐邇。院內(nèi)所藏唐僧玄奘頂骨尤為珍貴，因某是唐僧的受戒地。某唯禪宗獨(dú)霸,某的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說(shuō)，文殊院通過(guò)“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國(guó)際寺院”。對(duì)于人文的保護(hù)，其主要目的是實(shí)現(xiàn)對(duì)民風(fēng)、民俗的全面挖掘和再現(xiàn)。青羊區(qū)區(qū)東西向的新華大道、羊市街西沿線、蜀都大道、西大街、江漢路和南北向的人民北路、人民中路、順城街、解放路、太升路、同仁路、長(zhǎng)順街、東城根街、青羊大道及一環(huán)路、二環(huán)路、三環(huán)路將區(qū)域內(nèi)連接成方便的城市道路網(wǎng)絡(luò)。區(qū)內(nèi)高等院校、科研院所云集，職業(yè)教育、基礎(chǔ)教育水平較高，會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、人才交流中心等中介機(jī)構(gòu)齊全。成本利潤(rùn)率：%，%，%。（二）投資可行性研究假設(shè)前提和限制條件本項(xiàng)目土地使用權(quán)能合法取得；且以本報(bào)告設(shè)定的價(jià)格取得為本報(bào)告的假設(shè)前提；本報(bào)告設(shè)定的使用用途（商業(yè)）能夠最終通過(guò)規(guī)劃部門的認(rèn)可批準(zhǔn)；政府對(duì)周邊商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)配套設(shè)施有整體規(guī)劃；本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)功能完善、布局合理，配套設(shè)施完善、適度，能引導(dǎo)足夠客流量并能滿足消費(fèi)者需求；本項(xiàng)目地質(zhì)狀況較好，工程建設(shè)能按計(jì)劃順利進(jìn)行；本項(xiàng)目單位工程竣工驗(yàn)收符合國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目綜合驗(yàn)收能順利通過(guò)政府規(guī)劃部門和其他相關(guān)職能部門的驗(yàn)收，項(xiàng)目能及時(shí)交付使用。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計(jì)拍賣土地面積合計(jì)地上建筑部分面積合計(jì)一期平均容積率（一）投資可行性研究依據(jù)某集團(tuán)（某）尺度地產(chǎn)營(yíng)銷有限公司對(duì)“文殊院”項(xiàng)目一期進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究評(píng)估工作，并提交投資可行性研究報(bào)告用于項(xiàng)目銀行貸款，其主要研究依據(jù)如下：《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》；《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》；《某市城市總體規(guī)劃》；《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；某市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售的法規(guī)政策；二○○○年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》、《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算額四川省估價(jià)表》及相應(yīng)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；國(guó)家及地方關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅和稅收管理?xiàng)l例；委托方提供的相關(guān)資料：某市2001年至2004年《統(tǒng)計(jì)年鑒》；1其他相關(guān)資料。商業(yè)用房：19000元/㎡（平均價(jià)格）汽車停車位：2800元/㎡（按市場(chǎng)價(jià)格出售或經(jīng)營(yíng)）通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)的分析預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目在整個(gè)運(yùn)作期內(nèi)，（包括商業(yè)用房均價(jià)銷售100%，車庫(kù)市場(chǎng)價(jià)格銷售30%，土地拍賣）；產(chǎn)生凈利潤(rùn)(稅后利潤(rùn))；、。一期詳細(xì)規(guī)劃用地指標(biāo)如下表：項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計(jì)拍賣土地面積合計(jì)地上建筑部分面積合計(jì)一期平均容積率（一）項(xiàng)目所處區(qū)域因素分析、經(jīng)濟(jì)特征、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析青羊區(qū)為某市中心區(qū)，全區(qū)面積67平方公里，轄14個(gè)街道辦事處、鄉(xiāng)人民政府，常住人口約46萬(wàn)人。青羊區(qū)地處某中心城區(qū)，是規(guī)劃中的某中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，人流、物流量大、交通發(fā)達(dá)、信息通暢。重視文化保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展，“保護(hù)”有雙重意義，對(duì)于建筑的保護(hù)，并不簡(jiǎn)單是對(duì)建筑的保護(hù)，而應(yīng)該是對(duì)保護(hù)片區(qū)內(nèi)建筑文化和精神的濃縮和保護(hù)，只有這樣才有可能實(shí)現(xiàn)政府打造都市名片的戰(zhàn)略目標(biāo)。禪宗是中國(guó)佛教史上的大宗派，也是中國(guó)佛教獨(dú)有的宗派。珍貴文物、佛經(jīng)、文獻(xiàn)上萬(wàn)冊(cè)，如：院僧先宗等3人于每日清晨刺舌取血書(shū)寫的“舌血經(jīng)書(shū)”；明神宗的田妃繡的千佛袈裟；清楊遇春長(zhǎng)女以自己頭發(fā)繡制的水月觀音。 多彩之都濃縮了花會(huì)、燈會(huì)、燒頭香、賞花燈等川西民風(fēng)民俗的某是一座“多彩之都”。屬于某市2002年8月7日公布的某市基準(zhǔn)地價(jià)住宅三級(jí)、商業(yè)二級(jí)地段。文殊院始建于唐代，宋代改名為信相寺，為川西“四大叢林”之一。房舍為木石結(jié)構(gòu)，雕飾精美。同時(shí)，值得一提的是，目前某已經(jīng)開(kāi)發(fā)有成規(guī)模的、類似的歷史文化及川西風(fēng)情的旅游片區(qū)還有武侯祠和杜甫草堂。項(xiàng)目所處歷史文化地位、內(nèi)涵，景觀較好；道路通達(dá)度較好，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便捷；生活配套設(shè)施較為齊全。大北京城市圈大上海城市圈大廣州城市圈長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)帶西部的致動(dòng)點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)“1”在哪里？？（3）要實(shí)現(xiàn)中國(guó)整體均衡增長(zhǎng)與可持續(xù)發(fā)展，關(guān)鍵在中西部的崛起。2003年市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)200億元