【正文】 要以 page31 紡織、建筑 、化工 等行業(yè)為主。另外家庭休閑方式以散步、在家休息和旅游等健康的生活方式為主，占所有受訪(fǎng)人群的一半。城東 會(huì)稽山amp。 （ 8）各物業(yè)類(lèi)型的需求面積 您購(gòu)買(mǎi)別墅物業(yè)面積需求圖表7001000㎡0%350㎡以下50%1000㎡以上1%500700㎡4%350500㎡45%350㎡以下 350500㎡ 500700㎡ 7001000㎡ 1000㎡以上 別墅面積需求偏小 500 方以下的占到 95%，這與調(diào)查群體的選擇有一定關(guān)系。 page38 ◆信息獲知渠道： 口碑傳播：交際面廣是高端人群的特點(diǎn)，所以信息往往會(huì)以口耳相傳的形式在人群內(nèi)迅速傳播，口碑傳播往往具有準(zhǔn)確、到達(dá)率高、可信度高的特點(diǎn)；根據(jù)行業(yè)的不同獲知途徑會(huì)有所區(qū)分，企事業(yè)機(jī)關(guān)單位主要從傳統(tǒng)渠道（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等）獲得信息；一般的私營(yíng)業(yè)主除了從傳統(tǒng)的渠道獲取信息外也從 非主流渠道獲知 。 項(xiàng)目擬采用法式古典主義的宮廷建筑，力求在典雅高貴的古典建筑風(fēng)格的統(tǒng)一基調(diào)下，以古典的構(gòu)圖比例和豐富精致的細(xì)部營(yíng)造出高品質(zhì)的住宅建筑，形成整體協(xié)調(diào)又不失變化豐富的建筑群，營(yíng)造一個(gè)以多層、高 層住宅結(jié)合的高端社區(qū)。 交通組織 小區(qū)內(nèi)部采用適宜的人車(chē)分流模式。 z① 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備（初步及施工圖設(shè)計(jì)、三通一平、報(bào)建、招標(biāo)等）： 6個(gè)月 ② 住宅的主體建筑（基礎(chǔ)、主體、外裝及設(shè)備）： 20個(gè)月 ③ 室外環(huán)境配套（道路、管網(wǎng)、環(huán)藝、驗(yàn)收等）： 10個(gè)月 （四）項(xiàng)目周期設(shè)定 ： ① 項(xiàng)目建設(shè)期 3年 ② 開(kāi)發(fā)正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。 page43 第十 一 部分 項(xiàng)目 銷(xiāo)售 方式 及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算 一、項(xiàng)目 銷(xiāo)售 方式 根據(jù)現(xiàn)行的商品房銷(xiāo)售政策 ,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之 三 十 后 可預(yù)銷(xiāo)售 ， 一般執(zhí)行原則是工程形象 地下室部分完成允許申領(lǐng) 《商品房預(yù)售許可證》。 二、 盈虧平衡分析 盈虧平衡分析是研究如何確定盈虧臨界點(diǎn)及有關(guān)因素變動(dòng)對(duì)盈虧臨界點(diǎn)的影響等問(wèn)題。 稅前利潤(rùn) 100911 稅前利潤(rùn) =銷(xiāo)售收入 開(kāi)發(fā)成本 稅金及附加 稅后利潤(rùn) 75683 稅后利潤(rùn) =稅前利潤(rùn) *（ 1所得稅 25%） 稅前投資回報(bào)率 % 稅前利潤(rùn) /總投資 稅后投資回報(bào)率 % 稅后利潤(rùn) /總投資 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 % 稅前利潤(rùn) /收入合計(jì) 銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率 % 稅后利潤(rùn) /收入合計(jì) page45 四 、項(xiàng)目銷(xiāo)售回款估算 按照本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案和營(yíng)銷(xiāo)計(jì) 劃的策劃，以及根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售進(jìn)度的初步安排，整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售周期 三 年。 四、資金來(lái)源與貸款償還能力分析 資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。 （二）建設(shè)方式 ： 采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇施 工 、 監(jiān)理單位，有效控制項(xiàng)目的工期、成本和質(zhì)量。 東區(qū)設(shè)計(jì)為高層住宅組團(tuán)， 11 幢 19～ 23 層高層住宅分別圍合兩個(gè)大尺度景觀(guān)院落空間。 結(jié)合項(xiàng)目容積率及限高的要求，東側(cè)區(qū)域設(shè)定為高層、西側(cè)區(qū)域設(shè)定為小高層或多層。 ◆生活方式： 目標(biāo)客戶(hù)群體一般為事業(yè)成功人士，這部分人群工作壓 力較大， 事業(yè)心強(qiáng)，工作勤奮努力，富有創(chuàng)造力，平時(shí)與家人團(tuán)聚的時(shí)間相對(duì)較少；文化層次較高，交際面廣泛，注重社會(huì)地位、職業(yè)、家庭背景。在購(gòu)房目的的選擇上 ，改善性居住占到 55%。城西3%大灘amp。 （ 2）客戶(hù)學(xué)歷及家 庭收入情況 page32 你的學(xué)歷分析圖表本科47%大專(zhuān)16%大專(zhuān)以下34%本科以上3%大專(zhuān)以下 大專(zhuān) 本科 本科以上 您家庭年收入圖表（單位：萬(wàn)元）21%22%19%38%10萬(wàn)以下 1020萬(wàn) 2030萬(wàn) 30萬(wàn)以上 絕大部分人擁有大專(zhuān)以上學(xué)歷、大學(xué)本科、碩士等，家庭年收入為 20 萬(wàn)以上，其中 20— 30 萬(wàn)的家庭占了 19%， 30 萬(wàn)的家庭占了 38%，屬于高學(xué)歷高收入者或高能力高收入者。 第一層面 ：紹興本地 在聚集財(cái)富的同時(shí)也追求一種社會(huì)地位的象征，他們注重產(chǎn)品品質(zhì)、追求生活品位。 page30 第七部分 項(xiàng)目 定位 客觀(guān)的分析地塊條件，項(xiàng)目擁有打造高檔產(chǎn)品的基本條件，首先 XX 區(qū)域定位較高；其次生態(tài)環(huán)境在城區(qū)內(nèi)具備稀缺性；再次海亮、巨星資金實(shí)力雄厚，有打造高端樓盤(pán)的實(shí)力。新區(qū)主干道群賢路與紹三線(xiàn)路口，距杭甬高速紹興接口處 3 公里，距蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng) 25 公里。截止 09 年 12 月，排屋、小高層、高層全部售完。 項(xiàng)目效果圖 page25 實(shí)景圖 排屋：一次性付款 銷(xiāo)售情況 別墅排屋全部售完 ，高層一期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率 90%，目前還剩 170、 230大戶(hù)型。 周邊配套 XX 國(guó)家城市濕地公園，規(guī)劃建立娛樂(lè)會(huì)所，紹興客運(yùn)中心、汽車(chē)西站、火 車(chē)站、紹興市人民醫(yī)院、昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)校。高層 60 套，均價(jià)降低到 萬(wàn)元 /㎡ 。 交通狀況 距離城市廣場(chǎng) ；有 12路、 88路、 312路、 602路經(jīng)過(guò)此地；擁有解放北路、 104國(guó)道北復(fù)線(xiàn)、梅山路及大灘路等干道，交通便捷。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 位置 南至鳳林西路，西至解放大道，北至梅山江綠化大道 開(kāi)發(fā)商 濱江集團(tuán) 景觀(guān)設(shè)計(jì)單位 廣州棕櫚 建筑設(shè)計(jì)單位 中國(guó)美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院 營(yíng)銷(xiāo)策劃單位 動(dòng)力廣告 物業(yè)管理商 暫無(wú) 建筑類(lèi)型 7 棟高層 (33層 )+90套排屋（二聯(lián) — 五聯(lián)，地上面積約 20210 ㎡） —— 最新方案。但隨著區(qū)域的發(fā)展成熟，新建小區(qū)的逐步入住 、 人氣的旺盛，系列交通配套將得到有效解決，未來(lái)交通將越來(lái)越便捷。 昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)校： 紹興市昌安實(shí)驗(yàn)學(xué)校建成于 2021 年 9 月， “ 九年一貫制 ” 市屬學(xué)本本 項(xiàng)項(xiàng) 目目 所所 在在 地地 page11 校 ， 總投資為 3000 萬(wàn)元，校園占地 70畝，建筑面積 萬(wàn)平方米。 紹興住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了幾輪的宏觀(guān)調(diào)控，從供需關(guān)系和市場(chǎng)運(yùn)行特征來(lái)看，目前已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的快速發(fā)展時(shí)期。城南是開(kāi)發(fā)較早的居住區(qū)域，隨著人文公園的開(kāi)發(fā)，城南新住宅區(qū)的外圍環(huán)境得到了明顯的改善；城西經(jīng)過(guò)前幾年的開(kāi)發(fā)，勝利西路的延伸以及紹興縣柯橋新縣城的崛起，吸引了眾多開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的關(guān)注，同時(shí)，隨著新一輪“越州新城”城市發(fā)展規(guī)劃的明確，城西的發(fā)展方向已經(jīng)比較明確，圍繞青甸湖的中高檔住宅用地將會(huì)陸續(xù)推出；而以袍江開(kāi)發(fā)區(qū)為代表的城北板塊，在經(jīng)過(guò)前幾年的冷寂之后，已經(jīng)開(kāi)始明顯升溫；城東則是人們目光的聚焦點(diǎn)，迪蕩新城的開(kāi)發(fā)建設(shè)將使其成為紹興未來(lái)又一個(gè)理想的居住區(qū) ；而城北的 XX 新區(qū)，由于規(guī)劃上將成為今后紹興市級(jí)行政辦公中心和生態(tài)居住區(qū)，通過(guò)市政府對(duì) XX 新區(qū)較大力度的開(kāi)發(fā)和宣傳，目前以大灘區(qū)塊為代表的 XX 新區(qū)已經(jīng)成為紹興高檔住宅開(kāi)發(fā)的代表區(qū)塊。見(jiàn) 表 表：紹興市區(qū)商品房銷(xiāo)售價(jià)格變化情況 （ 單位：元 /平方米 ） 年份 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 住宅 價(jià)格 1875 1937 1933 2021 2599 3704 5236 5250 5500 6940 7320 7919 價(jià)格漲幅 / % % % % % 0 5% % % % ■ 紹興市區(qū)商品房?jī)r(jià)格在 1998 年 ～ 2021 年間基本維持在相對(duì)穩(wěn)定的水平； ■ 2021 年之后商品房?jī)r(jià)格開(kāi)始突飛猛進(jìn)，連續(xù)三年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。 2021 年開(kāi)始，國(guó)家為了遏止略有抬頭的全國(guó)性的 房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，陸續(xù)推出了以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格為主要目標(biāo)的宏觀(guān)調(diào)控政策，紹興市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控政策的影響下迅速降溫，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力明顯增加，銷(xiāo)售速度明顯減緩，而投資開(kāi)發(fā)速度也明顯趨緩。 調(diào)整階段（ 19941997 年，約 4年）。 市場(chǎng)迫切需要符合現(xiàn)代生活的 高端住宅 ，該項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)必然能產(chǎn)生很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益 。 page3 第二部分 項(xiàng)目背景和發(fā)展 概況 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 2021 年，《紹興大城市發(fā)展戰(zhàn)略綱要》出臺(tái)，確定了越城、柯橋、袍江三大組團(tuán)和XX 城市綠心的大城市格局。 項(xiàng)目的基本概況 ： 項(xiàng)目位于 紹興市 XX 新區(qū) XX 西路 ，經(jīng) 紹興 市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地 性質(zhì)為居住、商業(yè)辦公 。 有關(guān)市場(chǎng)需求調(diào)查、分析和預(yù)測(cè)資料等 （五）可行性研究報(bào)告研究范圍 研究范圍主要包括：住宅 市場(chǎng)分析 及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，銀行貸款評(píng)價(jià)等。 “越州新城”是指在越城、柯橋、袍江三大組團(tuán)和 XX新區(qū)的中間地帶，建設(shè)一個(gè)融合各個(gè)組團(tuán)的緊密型現(xiàn)代化新城區(qū) ， 將紹興分散的幾個(gè)組團(tuán)連在一起。隨后，由于全國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)熱潮的興起，市區(qū)相繼又有建設(shè)房產(chǎn)、信托房產(chǎn)、塔山房產(chǎn)、城區(qū)房產(chǎn)等公司 成立 。 三個(gè)原因促成了市區(qū)房地產(chǎn) 業(yè)的迅速?gòu)?fù)蘇并進(jìn)而轉(zhuǎn)入高速發(fā)展時(shí)期。整個(gè)行業(yè)在經(jīng)歷了 08 年短暫震蕩之后，又重新崛起，將紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)推向又一個(gè)高峰。 ■ 2021 年，受宏觀(guān)調(diào)控影響，銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別下降 %和 57%，大量紹興企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)困境，購(gòu)買(mǎi)力持續(xù)萎縮。 （四）紹興市區(qū)住宅需求市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn) 紹興住宅消費(fèi)市場(chǎng)向來(lái)都是一個(gè)相對(duì)封閉的市場(chǎng)，由于紹興本土文化沉淀十分濃厚、地方主義和觀(guān)念較強(qiáng)，外地人在紹興較難融入當(dāng)?shù)厣?，而紹興大部分的大型企業(yè)主要集中于紹興縣的柯橋，因此，一直以來(lái)，紹興市區(qū)住宅市場(chǎng)的消費(fèi)人群主要以本地人為主，而本地消費(fèi)群體中又以新婚人群和鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群為主的剛性購(gòu)房群體為主，由于居民一直以來(lái)的投資渠道主要為居民儲(chǔ)蓄和穩(wěn)健型的金融產(chǎn)品，因此紹興房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性購(gòu)房比例相對(duì)較低。 page9 第四部分 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 一、地塊詳情 所屬區(qū)塊分析：位于紹興市 XX 新區(qū)，整個(gè)區(qū)域 東至紹三線(xiàn)、南至蕭甬鐵路、北至柯袍線(xiàn)，距杭甬高速接口處 2公里，距蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng) 24公里。 XX 濕地公園總面積約 15公里，位于紹興中心城市三大組團(tuán)越城、柯橋、袍江之間，是典型的淡水河流湖泊型濕 地。 經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展， XX新區(qū)是現(xiàn)在乃至以后紹興的樓市的重點(diǎn)，清晰 地可以看到其中的分界，以 104 國(guó)道北復(fù)線(xiàn)為界，以南是 XX 大灘區(qū)域，以山水人家、白鷺金灘、紹興天下為 代表，這個(gè)目前被定義為紹興的中央居住區(qū)，隨著開(kāi)發(fā)的深入，目前的居住氛圍已經(jīng)形成，如果說(shuō)大灘代表了紹興居住的現(xiàn)在，而北復(fù)線(xiàn)以北的外灘區(qū)域則表示著紹興居住的未來(lái)。美林 2021 年 11月 28 日拍得，樓面地價(jià) 3465 元 /平米，成交金額 41000 萬(wàn)元。住宅部分 /㎡ /月 。 2021 年 4月推出山水名家排屋 52套，均價(jià) 14500 元 /㎡；山水名家高層 250套，均價(jià) 9000 元 /㎡。截止 09 年 12月，紹興天下全年銷(xiāo)售額為 億元 項(xiàng)目效果圖片 實(shí)景圖 區(qū)位圖 page23 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 位置 XX新區(qū)解放北路延伸段大灘四號(hào)地塊， 104國(guó)道北復(fù)線(xiàn)。 周邊配套 市客運(yùn)中心、市第一人民醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校等，距城市廣場(chǎng) 銷(xiāo)售情況 2021 年 6 月推出別墅 6套，約 萬(wàn) /㎡，銷(xiāo)售額為 億元，排屋 179 套，約 萬(wàn) /㎡，銷(xiāo)售額為 。截止 07 年底，銷(xiāo)售空中別墅2套，銷(xiāo)售額約為 ；排屋 26 套，銷(xiāo)售額約為 ；高層 86 套，銷(xiāo)售額約為 億元；小高層 22套，銷(xiāo)售額約為 ；年度總銷(xiāo)售額約 。 現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景 page28 第六部分 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 和地塊評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目地塊規(guī)劃 XX 西路 5號(hào)地塊 項(xiàng)目位于紹興市 XX 新區(qū)核心地塊， XX 濕地公園的東南角，總占地面積為 平方米，土地 成交價(jià) 億 元 ，總投資額預(yù)計(jì) 29 億左右， 是海亮與巨星控股聯(lián)合開(kāi)發(fā)打造的高品質(zhì)樓盤(pán)。 海亮 、 巨星 兩大 品牌企業(yè) 聯(lián)袂巨獻(xiàn) 交通便利、配套完善的宜居之地 大學(xué)城即將落成，帶來(lái)多利優(yōu)勢(shì) 園區(qū)服務(wù)體系，以人為本 各有特色的精裝戶(hù)型 新古典建筑和皇家園林、人文細(xì)節(jié)鑄就品質(zhì) W－項(xiàng)目劣勢(shì)： XX濕地雛形已現(xiàn)，但是仍在完善中； 政務(wù)新區(qū)規(guī)劃已經(jīng)完成，但實(shí)施過(guò)程漫長(zhǎng)，周邊面貌陳舊，對(duì)項(xiàng)目影響較多 項(xiàng)目規(guī)劃為高層、多層，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比建筑的獨(dú)特性不強(qiáng)； page29 西地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件限制較為苛刻，不利于產(chǎn)品規(guī)劃； 項(xiàng)目的價(jià)格定位和戶(hù)型定位之間有偏差； 政治經(jīng)濟(jì)的激烈變化，宏觀(guān)政策的調(diào)整，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng) 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)同行高端樓盤(pán)的推出，加劇 市場(chǎng)的 競(jìng)爭(zhēng) O－市場(chǎng)機(jī)會(huì)： 周邊可出讓的土地，凸顯出土地價(jià)值及項(xiàng)目的唯一性