【正文】 是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021年全市的房交會(huì)，共銷售商品房 5662套，成交面積 ，成交金額 13億元；二手房成交 1681起，成交面積 15萬平方米，成交金額 ；辦理權(quán)證 1876起；辦理抵押 、按揭 245起。與此同時(shí) 2021年 8 月底舉辦了 “ 百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng) ” ，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場的服務(wù)行為，而且 帶動(dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級(jí)市場起到了十分重要的作用。 1999年底成立了武漢市住房擔(dān)保公司， 2021年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù) 300起，發(fā)放貸 款 4000萬元，其中 50%為購買新建商品房的貸款， 50%為住房抵押融資。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款 9019戶，共計(jì) 億元，同比增長 %；支持個(gè)人購房建筑面積達(dá) ，房屋總價(jià)值達(dá) 。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至 “8 成 30 年 ” 的期限。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場的操作空間很大。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為 195萬平方米，竣工面積為 65 萬平方米，占全市住宅總竣工面積的 %，全年銷（預(yù)）售 ，其中預(yù)售 ，銷售率超過 100%，解決了 1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。 2021年武漢房地產(chǎn)市場的銷售情況趨暖，市場容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。經(jīng)過 1999 年的過度轉(zhuǎn)換，從 2021 年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民 “ 等、靠、要 ” 的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表： 各 季度武漢市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示 : 通過下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價(jià)格保持攀升。從圖中可以看出： 2021 年武漢市商品房個(gè)人購買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到 %的水平，個(gè)人購買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647戶，比 1999年增長 %，說明個(gè)人購房貸款正迅速地增長。（《中國房地產(chǎn)信息》 2021’5 Real Estate Information of China 謝家瑾） 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢是良好的，房地產(chǎn)市場也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī) 第 6 頁 共 41 頁 6 的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國家形勢相一致的。 4． 二級(jí)市場日趨活躍，租賃市場漸成氣候。 2021年商品房每平方米平均售價(jià) 2105元，較上年上漲 %，商品住宅平均售價(jià) ，上漲 %，辦公寫字用房平均售價(jià) 4437元，下跌 %，商業(yè)營業(yè)用房平均售價(jià) ，上漲 %。其中：商品住宅開發(fā)完成投資，與上年同比增長 %。投資，消費(fèi)和出口增長加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指 標(biāo)如下： 第 4 頁 共 41 頁 4 ① 總用地面積： ，合 。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字 [2021]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。經(jīng)測算項(xiàng)目 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。 第 1 頁 共 41 頁 1 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)可行性研究 內(nèi) 容 提 要 江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。 [關(guān)鍵字 ]后湖花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營 武漢市某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 前言 一、報(bào)告編制目的 二、報(bào)告編制依據(jù) 三、項(xiàng)目概況 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2021年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 二、武漢市房地產(chǎn)市場分析 三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、后湖地區(qū)區(qū)域分析 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 第 2 頁 共 41 頁 2 四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、目標(biāo)市場定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 二、項(xiàng)目投資估算 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng) 營狀況分析 一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 二、項(xiàng)目銷售收入估算 三、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算 四、項(xiàng)目利潤估算 五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 二、項(xiàng)目敏感性分析 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 第 3 頁 共 41 頁 3 第十章 結(jié)論與建議 第十一章 結(jié)束語 第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn) 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。 對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過 ，建筑密度 %，綠化率不低于 40%。 ② 容積率： ③ 總建筑面積： M2 其中：多層住宅： M2 小高層住宅及別墅： M2 公建面積： M2 ④ 建筑密度： % ⑤ 綠化率： 40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化） 第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2021年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。（《新華文摘》 2021’5 ） 同時(shí)全國 房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢不減，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2021年 “ 國房景氣指數(shù) ” 值達(dá)到 ，比上年增加 ，保持了快速上升的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。個(gè)人住房貸款逐年翻番。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。 二、武 漢市房地產(chǎn)市場分析 1． 2021年房地產(chǎn)市場 2021 年武漢市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢。以上情況表明：武漢市 2021年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始步入了成長期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。 （ 2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。 2．市場特點(diǎn)分析 ：〈億房網(wǎng) 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動(dòng)力。 2021年 6月 30 日以 前，凡購買公房一次性付款的，可享受 20%的折扣優(yōu)惠； 2021年歲末，購買現(xiàn)住公房一次性付款享受 10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)行 “ 零折扣 ” 。 1999年武漢市空置商品房為 150萬平方米， 2021 年新增 9萬平方米，到 2021 年底還剩 115萬平方米，因此在 2021 年共消化了 44萬平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。 2021 年武漢市增量房市場交易 30010 起，交易的建筑面積達(dá) 244 萬平方米，而存量房市場交易達(dá)到 27130起，建筑面積為 萬平方米。 2021年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì) ，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額 。（上圖） 6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場起到舉足輕重的作用。 7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。 第 9 頁 共 41 頁 9 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺(tái)。 2． 2微觀市場特點(diǎn) 1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房價(jià)還在不斷地攀升。 3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。 5．從價(jià)格上看， 2021 元 /平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房 100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在 13001400元 /平方米之間。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了武漢名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。 2021 年 11 月 2— 4 日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使 “ 智能化 ” 概念形成了一種趨勢。 1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以 “ 購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心 ” 的特點(diǎn)，成為市民購房的首選?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展 ，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長，寫字樓市場也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢喜人。 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)； 2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場的搶手品種，價(jià)格比 1999 年上漲 %；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在 1300元 1400元 /平方米之間； 3．別墅、高檔公寓市場有回暖趨勢，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較 1999年上漲 %，成為新的市場亮點(diǎn)。 2021 年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道 “ 金融一條街 ” ，因此 2021年寫字樓最高均價(jià)地區(qū)是 “ 金融一條街 ” 。 2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。 4．中 南路至武珞路沿線。 加入 WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。 2021 年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城 500 個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。因此 2021年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在 2021年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。 5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡化房地產(chǎn)交 易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過長等問題。 7．積極推進(jìn)武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像 “ 億房網(wǎng) ” 一樣的 高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。（《長江日?qǐng)?bào)》 2021’9 ） (三 )有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析（億房網(wǎng) （一） 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 第 14 頁 共 41 頁 14 截止 11月份，我國經(jīng)濟(jì)保持 %的高速增長。國有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長速度超過集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長，表明我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。前 11個(gè)月累計(jì)出口交貨值比上年同期增長 %，仍保持了快速增長的勢頭。 10月份，全市國有工業(yè)及年銷售收入 500 萬元以上的非國有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長 %。消費(fèi)品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。 今年前 11個(gè)月，商品房空置面積的增長速度為 %，當(dāng)月凈增空置面積 169萬平方米。 今年， 第 15 頁 共 41 頁 15 房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長速度。 （三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持 據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為 5億元，超過政府 ，公積金使用 ，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為 22 億元。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，后湖地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件