【正文】 管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經濟及產業(yè)環(huán)境。第一部分：項目總論 這一部分主要應說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。形成意見和結論。一家公司不可能什么樣的項目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項目值不值得去投資時，還必須有針對性地權衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了?？疾炷愕耐顿Y方式由于企業(yè)背景和實力不同，各房地產投資企業(yè)的項目投資方式也不一樣。投資商自身條件考察考察你的經驗隔行如隔山，隔山買牛難。進入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內最貴的地方。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風險。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當?shù)貒窠洕l(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產業(yè)的位置所帶來的后果。－般情況下，可行性分析要研究的不僅僅是一個方案，而是同時研交多個方案，有時幾個方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。可見，關鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經濟效益，并兼顧社會效益和環(huán)境效益。第一篇：杭州某房地產項目可行性研究報告第1操作環(huán)節(jié)：成功近出投資第一步1．透視民地產可行性研究房地產開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。項目投資制勝第一法寶一個房地產項目在實施之前，都必須進行投資可行性分析。要在多個可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員只能在可行性分析的基礎上，綜合考慮市場、資金、風險等各方面的問題，綜合評價合理取舍。分析角度二：當?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊懸恍┑胤秸某鞘幸?guī)劃及規(guī)劃控制水平對當?shù)胤康禺a開發(fā)有著直接的影響。分析角度三：街區(qū)環(huán)境對房地產營銷的影響古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領域進行投資，房地產投資也是如此。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項目因為沒有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。第四操作環(huán)節(jié) 設計成功的可行性研究流程步驟A人員安排組合項目內容 人數(shù) 負責項目 費用 時間注冊房地產估價師造價工程師市場調查和分析人員經濟分析專家制作人員社會學，環(huán)境等專家步驟B：市場分析a、宏觀因素分析房地產開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。撰寫本可行性研究報告。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。②供給預測供給預測就是以房地產市場調查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運用科學的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進行分析，從而預測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預測方法：通常可以分為時間序列分析法和因果關系分析法。,序號 比較因素 典型樓盤分值 權重 擬建項目分值 備注（詳細.）地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；配套設施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎設施：供水、供電、排水； 社會服務設施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內墻；綠化率及養(yǎng)護狀況；物業(yè)管理費；是否人車分流；物業(yè)管理商資質交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠近；站點數(shù)量；大中小巴舒適程度樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；產品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；戶型設計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實用率是否高發(fā)展商信譽 100 2% 90 資產及資質、開發(fā)樓盤多少、樓盤質量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方沒有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重合計 106 各行權重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。 ①市場定位②目標市場定位③項目產品定位,主要功能/建筑規(guī)模/主要技術經濟指標.④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.第三篇：房地產項目可行性研究報告房地產項目可行性研究報告編制單位：海南方能投資顧問有限公司編制日期：二O一二年七月目錄第一章總論1第二章項目投資環(huán)境與市場研究7第三章建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 13第四章節(jié)能減排16 合理用能標準和節(jié)能設計規(guī)范38 項目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況39 項目節(jié)能措施及效果分析40第5章 環(huán)境影響評價52第6章 勞動衛(wèi)生與消防55第7章 項目實施進度57第8章 項目招投標58海南方能投資顧問 網(wǎng)址：://聯(lián)系電話：089866752441更多....房地產項目可行性研究報告道路系統(tǒng)設計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。在小區(qū)主干道外側設置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。房型滿足多樣化和可變性的要求。地中海風管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點。建筑風格以典雅、莊重、清新為主基調，以配合高尚住宅小區(qū)的整體定位。地下機動車庫面積合計7878平方米，設有兩個對外出口滿足消防規(guī)范要求，總停車數(shù)量為90輛。（單體結構設計時與按澄邁當?shù)財?shù)據(jù)作調整）樓面(屋面)使用活荷載標準值：臥室、客廳、㎡餐廳、廚房、㎡㎡㎡㎡地下車庫、㎡㎡㎡㎡。地基基礎設計等級為乙級。 基礎方案本工程目前尚未進行工程地質勘察，因此本工程基礎擬采用鋼筋砼樁筏基礎。填充墻體：內外墻均采用加氣混凝土砌塊砌筑。為了控制好開發(fā)成本，進而取得良好的經濟效益和社會效益，優(yōu)化設計將貫穿整個結構設計全階段。 設計依據(jù)《建筑給水排水設計規(guī)范》（2009年版）GB 500152003《高層民用建筑設計防火規(guī)范》（2005版）GB 5004595《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》（2005版）GB 500842001《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》GB 5006797《建筑滅火器配置設計規(guī)范》GB 501402005《室外給水設計規(guī)范》GB500132006《室外排水設計規(guī)范》GB50014－2006《建筑給水鋼塑復合管管道工程技術規(guī)范》CECS125:2001《建筑給水聚丙烯管道工程技術規(guī)范》GB/T50349—2005《民用建筑熱工設計規(guī)范》GB5017693《公共建筑節(jié)能設計標準》GB501892005《全國民用建筑工程設計技術措施節(jié)能專篇》（2007） 設計范圍室內給排水、消防設計室外給排水、消防設計 給水系統(tǒng)水源：地塊由周邊市政道路上給水管網(wǎng)供水。次 一日一次一次2h綠化用水定額：㎡消防水量計算：室外消防用量為30L/S、最大一幛建筑室內消火栓系統(tǒng)用水量為40L/S、噴淋系統(tǒng)用水量為78L/S，消防總水量為148L/S。本工程不設置集中熱水供水系統(tǒng)，其它部分休息室衛(wèi)生間內洗浴熱水和廚房熱水可采用獨立和容積式電熱水器供應。消防給水系統(tǒng)本地塊室外消防管道為市政給水管網(wǎng)一路供水，室外生活、消防給水管網(wǎng)分開設置室外消防管路在基地內成環(huán)布置，住宅、地下車庫、街道綜合服務中心和農貿市場等室外給水官網(wǎng)合用。住宅、地下車庫、公建室內消火栓系統(tǒng)合用，系統(tǒng)為臨時高壓系統(tǒng)，室內消火栓泵從消防水池內抽水（室內消火栓泵設于地下車庫水泵房內），利用設于住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m179。本工程室內消火栓系統(tǒng)用水量為20L/S。地下車庫按中危險Ⅱ級（噴水強度為8L/min地下車庫水泵泵房內消防水池儲存2小時室內消防用水量和1小時的噴淋用水量合計270m179。室內消防管道采用內外壁熱鋅鋼管（管徑大于DN100的采用內外壁熱鍍鋅無縫鋼管）。滅火器配置根據(jù)《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB501402005），在建筑室內需布置手提式滅火器，擬采用磷酸銨鹽手提式干粉滅火器，滅火器設置位置保護半徑和配置基準按建筑物各功能區(qū)域分別考慮。每個地塊雨水通過室外管網(wǎng)收集后分別排至其基地周邊市政道路雨水管網(wǎng)。消防電梯集水坑廢水排至基地室外雨水管網(wǎng)。雨水排水量按當?shù)亟涤陱姸裙接嬎?，設計暴雨強度重現(xiàn)期以2年計。房地產項目可行性研究報告1可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析汁匕較以及預測建成后的社會經濟效益。(3)東側為城市綠化帶，南側為廣場。(2)a近幾年的經濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產具有較大的升值空間。(6)該項目以毛地出讓，起價元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們取得這次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。1999年至今為房地產業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。居民住房質量顯著改善，產業(yè)結構趨向合理，市場體系基本建立。主城區(qū)竣工商品房面積 ，消化空置房2萬平方米。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。房地產業(yè)上繳國家稅收2800萬元。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，a市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住宅：640元/平方米*(+++0)*34329平方米=34329*=經營性用房：640元/平方米*(++++)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物(水、電、電話、空調以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內地坪等：34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費等：1)、搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2)、過渡費：住宅：34329平方米**6個月=514935元經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3)、管理費