【正文】 計(jì)稅依據(jù)或應(yīng)稅所得預(yù)計(jì)稅額 計(jì)算說明稅 項(xiàng) 稅率 % 第 32 頁 共 38 頁 七、現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率售價(jià)敏感系數(shù)： 100%成本敏感系數(shù)： 100% 金額單位：萬元1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度一、現(xiàn)金流入銷售面積（m2） 19,100 30,560 35,320 31,720 31,000 31,000 31,000 31,000 31,120 31,270 18,780 3,130 325,000 平均售價(jià)(元/m2) 1,900 1,900 1,970 2,076 2,180 2,280 2,340 2,390 2,400 2,400 2,400 2,206 銷售額 3,629 5,806 6,959 6,585 6,758 7,068 7,254 7,409 7,469 7,505 4,507 751 71,700 回款額 2,540 5,153 6,613 6,697 6,706 6,975 7,198 7,363 7,451 7,494 5,406 1,878 225 71,700 小計(jì) 2,540 5,153 6,613 6,697 6,706 6,975 7,198 7,363 7,451 7,494 5,406 1,878 225 71,700 現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV 59, 二、現(xiàn)金流出 55,102 1 、付地價(jià)款 1,000 1,500 2,000 1,000 1,063 6,563 2 、付工程款 2,800 2,800 2,800 3,000 3,000 3,000 3,200 3,200 3,000 3,000 3,000 2,750 2,750 1,996 1,996 42,292 3 、開發(fā)間接費(fèi) 320 300 300 300 350 350 350 350 350 350 350 350 327 4,347 4 、期間費(fèi)用 125 150 170 165 165 165 155 145 145 145 145 145 80 1,900 5 、營業(yè)稅及附加 209 335 402 380 390 408 419 428 431 433 260 43 4,139 6 、所得稅 190 190 小計(jì) 4,120 3,225 4,959 3,805 5,917 3,895 5,105 4,113 4,977 3,923 3,926 3,868 3,292 2,119 1,996 59,240 現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV 50, 三、凈現(xiàn)金流量 4,120 3,225 2,419 1,348 696 2,802 1,601 2,862 2,222 3,440 3,525 3,626 2,114 241 1,771 12,460 四、累計(jì)凈流量 4,120 7,345 9,764 8,416 7,720 4,918 3,317 455 1,767 5,207 8,731 12,357 14,472 14,230 12,460 12,460 五、平均資金占用 **六、資金成本 734 七、內(nèi)部收益率 I RR %八、獲利指數(shù) 九、資金峰值比例 十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 說明： 1 、開發(fā)周期在 3 年以內(nèi)（含 3 年）時(shí)，要求按季度編制該表；開發(fā)周期超過 3 年時(shí)可按年度編制； 2 、現(xiàn)金流量項(xiàng)目中應(yīng)扣除非付現(xiàn)成本，如折舊等； 3 、平均資金占用指現(xiàn)金凈流量為 “ 零 ” 以前各期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的平均數(shù)。 ? “一卡通”系統(tǒng)：所有業(yè)主及家人都將擁有一張“住戶 IC 卡”，組團(tuán)大門、停車場、單元入口都將裝設(shè) IC 卡感應(yīng)門系統(tǒng)。 住宅 環(huán)保節(jié)能及新產(chǎn)品新技術(shù)的運(yùn)用： 采用成熟的節(jié)能手段，綜合應(yīng)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。在建筑物及停車場的出入口及公眾廣場中將配以特色鋪裝材料，這樣既能滿足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀。 2） 環(huán)境的設(shè)計(jì)對(duì)私人空間、半私人空間和公共空間將進(jìn)行不同的處理。 5） 在一期開發(fā)部份擬以 4~6 層的多層為主，輔以少量 TOWNHOUSE。 項(xiàng)目開發(fā) 從目前情況看，南地塊（約 420 畝）開發(fā)條件較為成熟，七通一平已完成，地塊北接金山大道，對(duì)岸為武漢市人大，西面為待開發(fā)地，南面延伸至市中心，與市區(qū)的交通十分便捷。 建筑類型 建議以普通多層和帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。這個(gè)區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項(xiàng)目潛在的購買者。 建筑類型應(yīng)依建設(shè)規(guī)模而定， 建議以普通多層和帶電梯的多層為主，輔以少量小高層。121~150M178。 以上補(bǔ)充：上兩表還需要統(tǒng)一色塊； 從分析表中可以看出： ① 購房者對(duì)跨江購房依然存在較大的心理障礙 ，漢口、武昌、漢陽的潛在購房者絕大多數(shù)均會(huì)在目前居住或工作區(qū)域選擇房源； ② 漢口區(qū)客戶 選擇 東西湖區(qū)域僅次于漢口中心區(qū)，比例達(dá)到 23%，遠(yuǎn)高于同為郊區(qū)化住宅區(qū)的后湖區(qū)域，（ 從江岸、江漢、橋口、東西湖 4個(gè)漢口地區(qū)來看），這主要得益于常青花園 5年開發(fā)帶動(dòng)區(qū)域人氣，以及金銀湖區(qū)域宜人的自然環(huán)境； ③ 在購房區(qū)域的選擇上，居住 區(qū)域影響要大于工作區(qū)域?qū)彿繀^(qū)域的影響 。 競爭分析 ：由于該項(xiàng)目的品質(zhì)較低，項(xiàng)目市場定位、客戶層面與本項(xiàng)目有較大差異性，我們判斷，對(duì)本項(xiàng)目競爭性較常青花園低。我們將從萬科品牌知名度、規(guī)劃設(shè)計(jì)、 住宅性能、 營銷策劃、物業(yè)管理等方面加強(qiáng)本項(xiàng)目優(yōu)勢。 不難看出，在該區(qū)域高品質(zhì)、大規(guī)模開發(fā)的中檔產(chǎn)品是市場空檔。 第 16 頁 共 38 頁 常青花園 B 金銀湖周邊 規(guī)劃為生態(tài)保護(hù)區(qū)，華中地區(qū)最大的高爾夫球場亦坐落于此，擁有絕佳的生態(tài)居住環(huán)境。上述數(shù)據(jù)顯示武漢市老城區(qū)改造及城市住宅郊區(qū)化發(fā)展是一項(xiàng)緊迫工作。 市場有效供應(yīng)不足，大規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房質(zhì)量參差不齊，造成供需結(jié)構(gòu)失衡； 99 年住宅開發(fā)明顯回升，施工面積比 98 年遞增 14%，竣工面積遞增 5%，銷售量遞增 8%，但空194519632021202219001920194019601980202120202040第一季度 第二季度 第三季度 第四季度武漢市2 0 0 0 年各季度住宅價(jià)格（單位：元/ 平方米）武漢市近三年住宅開發(fā)數(shù)據(jù)（單位：萬平方米） 824330199132941347216 230111437724413302004006008001000120098年 99年 2021年施工量竣工量銷售量空置量 第 12 頁 共 38 頁 置量明顯上升， 99 年比 98 年遞增 25%（圖 22），顯示了市場供需結(jié)構(gòu)失衡，這種失衡的主要原因還是經(jīng)濟(jì)實(shí)用房大規(guī)模開發(fā)造成的，多數(shù)的經(jīng)濟(jì)適用房不講究規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境營造，戶型平面極不合理，主要是靠低廉的價(jià)格吸 引購房者。 iv. 供氣： 可自古田燃?xì)庹疽耄?日供氣能力為 40000立方米，已有 20210戶居民用氣， 目前仍未敷設(shè)管道。 配：交通圖 第 7 頁 共 38 頁 教育： 投資區(qū)內(nèi)有十二所中、小學(xué)和大、中專學(xué)校 ； 其中，吳家山中學(xué)為市重點(diǎn)中學(xué)，東西湖職業(yè)學(xué)校是國家重點(diǎn)職業(yè)高級(jí)中學(xué)。要形成適應(yīng) 不同層次居民的有效需求 ，具有 成片開發(fā)和多層次住房供應(yīng)特色的大型示范性居住新區(qū)?？?cè)丝跒?740萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口占 59%。人口密度為 874人 /平方公里，是 華中地區(qū)最大城市；（地理、人口） 配武漢市區(qū)圖 武漢市位于江漢平原東部，處于中國經(jīng)濟(jì)地理的核心位置，長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口，漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，市區(qū)及郊縣總面積為 。 詳見附件： 《武漢市 城市總 體規(guī)劃 》 《武漢市十五規(guī)劃》 《 東西湖區(qū)概況及規(guī)劃 》 第 5 頁 共 38 頁 第二部分 :內(nèi)部因素： 進(jìn)入中心城市，向四周擴(kuò)散，是萬科既定的發(fā)展策略；重點(diǎn)開發(fā)武漢，可以發(fā)揮其華中地區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，逐步延伸至鄭州、長沙、南昌等地； 配全國地圖（表示武漢向其他擴(kuò)散的地理圖） 隨著城市人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的加速，城郊結(jié)合部將更進(jìn)一步成為萬科投資的重點(diǎn)；大規(guī)模、面向普通人的樓盤成為萬科的主力樓盤； 配四季花城鳥瞰圖 第 6 頁 共 38 頁 第一部分、項(xiàng)目概況 一、 宗地位置 配武漢市區(qū)圖、東西湖規(guī)劃圖、金銀湖片區(qū)規(guī)劃詳圖，需標(biāo)明其距各個(gè)市政建筑距離 東西湖項(xiàng)目包括金銀島西地塊和鑫橋地塊共兩個(gè)地塊，前者位于金銀湖生態(tài)保護(hù)區(qū)之西半島，三面環(huán)湖，西側(cè)為環(huán)湖路和東西湖啤酒廠，鑫橋地塊位于鑫橋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園東北角，北側(cè)為金山大道，南側(cè)為工業(yè)園，西側(cè)為臺(tái)商投資區(qū)管委會(huì)辦公大樓，東側(cè)臨金銀湖之銀水湖； 地塊之間相距約 4 公里，鑫橋地塊 距市中心 12公里，距漢口火車站 7公里，距武漢天河國際機(jī)場 18公里 二、 宗地現(xiàn)狀： 配地塊現(xiàn)狀圖 ,標(biāo)記出地塊邊界圖 平面地形圖，地形地貌圖，地下狀況圖， 鑫橋地 塊原為零星魚塘，近年進(jìn)行回填，現(xiàn)地勢平坦，已完成周圍及地塊內(nèi)市政道路的規(guī)劃和施工， 現(xiàn)地面自然標(biāo)高為 +21米左右，比金山大道的規(guī)劃標(biāo)高（177。規(guī)劃中將新建 24 班小學(xué)一所、 9 班幼兒園二所； 醫(yī)療： 擁有二甲區(qū)的人民醫(yī)院和區(qū)衛(wèi)生防疫站。 v. 通信：終期設(shè)計(jì)４萬門程控交換機(jī)電訊大樓向區(qū)內(nèi)用戶提供各類通訊業(yè)務(wù)的系列服務(wù)，現(xiàn)已開通程控電話2021０門。在近兩年武漢市房地產(chǎn)市場化逐步提高的過程中，這些樓盤的低價(jià)優(yōu)勢已經(jīng)削弱。這為本案提供市場發(fā)展機(jī)遇。由于位置偏遠(yuǎn)，目前交通商業(yè)設(shè)施缺乏，人氣較淡。 區(qū)域內(nèi)直接競爭對(duì)手及本項(xiàng)目競爭優(yōu)勢 （ 1）、常青花園 常青花園項(xiàng)目位于金銀湖項(xiàng)目地塊的東北方，直線距離不到 2公里，占地面積 4000畝，規(guī)劃總建筑面積 360 萬平方米，目前竣工 100 萬平方米 ，是華中地區(qū)最大的居民小區(qū)，由香港新世界集團(tuán)投資。此外，從項(xiàng)目本身?xiàng)l件，本項(xiàng)目在環(huán)境上相比常青花園具備臨湖優(yōu)勢。 四、 東西湖市場目標(biāo)客層研究和市場定位 （一）客戶層購房傾向研究： 我們與億房網(wǎng)于 2021 年 2 月 2328 日進(jìn)行了以市場需求為主的市場調(diào)查，有效問卷為 600 份?？傮w來講，首選購房區(qū)域與工作區(qū)域大致在相同區(qū)域，但其分布情況與居住區(qū)域與購房區(qū)域的分布情況相比較為分散，即已居住在漢口的客戶比在漢口工作的客戶更傾向于選擇東西湖作為購房區(qū)域； 購房價(jià)格分析 ① 從總價(jià)情況來看， 15 萬至 25 萬的總價(jià)為普遍能承受的價(jià)格。150M178。兼顧不同消費(fèi)能力客戶的購房需求。 ? 對(duì)后湖鄉(xiāng)和金銀湖兩個(gè)片區(qū)有意向的集團(tuán)購房者是潛在客戶。兼顧不同消費(fèi)能力客戶的購房需求。 具體分析為以下幾點(diǎn)： 1） 金山大道是開發(fā)區(qū)新建的城市綜合性主干道，東接機(jī)場高速，向西直通 107 國道，路面為雙向 4 車道，各種市政管線已一次敷設(shè)到位，具有較好的市政配套設(shè)施。 戶型配置根據(jù)現(xiàn)有市場調(diào)查情況，以較為好賣的三房 110~130 平方米、二房 80~90 平方米為主，盡量多樣化，待銷