【正文】 突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以 “ 綠地中的公建 ” 和 “ 公建中的綠地 ” 兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能， 突出 21 世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。 消費(fèi)群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 年齡判斷在 30－ 45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 ③ 項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大 “ 勢 ” ?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個(gè)體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約 10%。 有省級先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實(shí)行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時(shí)巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報(bào)紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項(xiàng)服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。 ７ .銷售情況 首期 498套 2021年 5 月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比 重，據(jù)悉空軍雷達(dá)學(xué)院買了 6棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5棟，一期已基本售完． 2021年 5月份完成銷售額 500萬， 6月份完成銷售額 700萬，由于調(diào)價(jià)原因７月份以后，未超過 500萬。 小區(qū) 2021年 5月 28日開盤，多層銷售狀況較好， 120套住宅已基本售完．小高層中 3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。 三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑 由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟(jì)大學(xué)設(shè)計(jì)院深圳分院設(shè)計(jì)，武建集團(tuán)二公司承建．晨星苑占地 41 畝，總建筑面積４萬平方米。同時(shí)本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低 1000元 /平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。 左塊地出讓情況 : 左塊地規(guī)劃局拍賣地塊 329畝 ,黃浦科技園 400600畝 ,塔子湖邊城開集團(tuán) 970畝 ,統(tǒng)建辦 400畝 ,塔子湖西路有澳門花園 (從市見義勇為基金會(huì)處購買 )新世界公司開發(fā)的別墅和夢湖花園。 郵電電信 :地區(qū)郵局位于發(fā)展大道 ,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。教育機(jī)構(gòu)不健全 ,僅有華中高級中學(xué) ,塔子湖小學(xué)和黃浦園豐村小學(xué) ,田園小區(qū)小學(xué)等 ,醫(yī)療設(shè)施缺乏 ,主要為小的門診部。漢口殯儀館就在石橋村路旁 ,有兩所學(xué)校 ,一所幼兒園 ,兩個(gè)集貿(mào)市場 ,一個(gè)衛(wèi)生所和幾個(gè)小診所 ,因后湖大道在建 ,鄉(xiāng)里的水電十分方便。區(qū)域內(nèi)有祥龍實(shí)業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠 ,紅巖汽車武漢銷售公司等為民營及私營企業(yè) .沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)?？v有張公堤，橫有竹葉山 路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有 726， 69路公交車。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打 工。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒有 什么大型的污染源。 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)“ 城市空心化 ” 的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長 都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率 穩(wěn)定提高。 另據(jù)專家預(yù)測， 2021年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈 “ 軟升 “ 狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不 好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場，該地段平均售價(jià)為 4091元 /平方米，平均月租價(jià)為 /平方米，入住率達(dá) 70%。寫字樓地段 價(jià)格分布圖如下： 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。通過上圖進(jìn)行簡單的回歸分析可知，在2021年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線 、面結(jié)合，人均公共綠地 平方米，綠地率 40%，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié) 構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為 2021年銷售的一個(gè)新變化。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷， 2021年在徐東路上縱橫不下 10個(gè)樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。 2021 年武漢市圍繞加快啟動(dòng)住房二級市場開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的 1/4 強(qiáng)。 2021 年武漢市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在 2021年完全納入了市場經(jīng)濟(jì)軌道。 2021年第四季度房地產(chǎn)投資總額為 億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長， 從左圖看出： 2021年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá) ，較 1999年增長 %；全市總開工面積 1343萬平方米，比1999 年增長 %；總竣工面積為 ，比 1999年增長 2%；其中住宅竣工面積達(dá) ，占全市總竣工面積的 %，比 1999 年增長 %；全市商品房銷售總面積為 ，其中住宅為 244萬平方米，占總面積的 %，銷售額達(dá) 億元；空置商品房從 1999 年的 150萬平方米下降為 115 萬平方米。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長 。隨著國家經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投 資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭，（《中國統(tǒng)計(jì)》 China Statistics 2021’5 ），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： 第 5 頁 共 41 頁 5 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2021年實(shí)際 比上年同期 +% 住宅投資（億元） 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 商品房竣工面積（萬平方米） 商品房銷售建筑面積（萬平方米） 商品房銷售額（億元） 其中：銷售給個(gè)人（億元） 占總銷 售額的比重（ %） 1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在 24米以下，也允許建高層（ 40米以下），但比例不得超過 20%。 對項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項(xiàng)目的規(guī) 劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積 ，項(xiàng)目總投資 。 武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項(xiàng)目概況 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約 ，屬于武漢市 “ 十五 ” 計(jì)劃確定的三大 住宅新區(qū)之一 —— 后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。 2021 年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國國民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。 3． 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（ 90 平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標(biāo)， 2021年第四季度商品房銷售額為 8億元，其中個(gè)人購買為 ，個(gè)人購買率為%。自 1998年 12月 31日延續(xù)了近 50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。 2021 年武漢市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 住房一級市場（增量房） 住房 二級市場（存量房） 住宅總量 起數(shù) 30010起 27130起 57140起 建筑面積 244平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。 6 月和 11 月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入武漢的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。 2021年四個(gè)季度 寫字樓價(jià)格分別為 、 404 、 /平方米，平均售價(jià)為 4032元 /平方米，租價(jià)為 25元 /平方米，較 1999年上漲 6%。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。主要得益于 2021年市政府所進(jìn)行 的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。 2021 年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值 2171億元，比上年同月增長 %，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格分別比上月上漲 %和 %。截止 11月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長 %，產(chǎn)品銷售收入增長 ，實(shí)現(xiàn)利稅增長 %，實(shí)現(xiàn)利潤總額由去年同期的負(fù) 2億元到今年盈利 ，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。下圖表是江岸區(qū) 2021年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)： 為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 我們選擇以本地塊為中 心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。石橋村對面有華中高級中學(xué)，但距 第 18 頁 共 41 頁 18 石橋村較遠(yuǎn)。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成）。 段調(diào)查 沿漢興路至張公堤段 ,交通便利 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路公交線路經(jīng)過 ,物業(yè)基本為三層商住樓 ,底層為商鋪 ,樓上為住房。 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分 ,居民約 800 戶。二七路現(xiàn)今在修 建公路 ,路旁有零散建筑物 ,大部分要拆遷 ,道路通車后 ,經(jīng)濟(jì)環(huán)境會(huì)有大幅度的提高。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側(cè)的新華路變電所的 10kv 架空線路引來。 后湖地區(qū)大約有 ,已征用一萬畝 ,尚未征用的地塊有 萬畝 .有四十余家開發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標(biāo)的約為 30 家 ,但尚無項(xiàng)目 ,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔 ,將后湖地區(qū)分為 :黃浦路下沿線以東以西兩塊 ,黃浦路下沿線以西稱為左塊 ,黃浦路下沿線以東稱為右塊。可以這么說，未來一段時(shí)間內(nèi)后湖地區(qū)住宅供應(yīng)量將會(huì)不斷上升，同時(shí)需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。 物業(yè)管理以人為本 ，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年 銀行按揭，公積金貸款。一期總建筑面積約 6萬平方米， 16 棟多層住宅 498戶為全現(xiàn)房， 一期主要戶型 2*2和 3*2，面積