【正文】 突出環(huán)境設計的宗旨，以 “ 綠地中的公建 ” 和 “ 公建中的綠地 ” 兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能， 突出 21 世紀居住社區(qū)的整體特色。 消費群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領導 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 年齡判斷在 30－ 45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 ③ 項目也可以運行類似于 BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。 （ 1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內相關的經(jīng)濟大 “ 勢 ” ?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費類型。 項目所在區(qū)域內有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 佳海華苑銷售情況較差，目前僅售十幾套，銷售率約 10%。 有省級先進物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務．全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負責苑內公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機，火車票，物業(yè)租售代理等多項服務．設備維護，電話通知，１５分鐘內上門服務。 ７ .銷售情況 首期 498套 2021年 5 月剛推出便銷售火爆，其中大戶購買占較大比 重，據(jù)悉空軍雷達學院買了 6棟，后湖鄉(xiāng)政府購 5棟，一期已基本售完． 2021年 5月份完成銷售額 500萬， 6月份完成銷售額 700萬，由于調價原因７月份以后，未超過 500萬。 小區(qū) 2021年 5月 28日開盤，多層銷售狀況較好， 120套住宅已基本售完．小高層中 3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。 三、項目周邊主要物業(yè)分析 晨星苑 晨星苑 由武漢新地置業(yè)公司投資開發(fā)，同濟大學設計院深圳分院設計，武建集團二公司承建．晨星苑占地 41 畝，總建筑面積４萬平方米。同時本區(qū)域樓盤比市內同比樓盤低 1000元 /平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。 左塊地出讓情況 : 左塊地規(guī)劃局拍賣地塊 329畝 ,黃浦科技園 400600畝 ,塔子湖邊城開集團 970畝 ,統(tǒng)建辦 400畝 ,塔子湖西路有澳門花園 (從市見義勇為基金會處購買 )新世界公司開發(fā)的別墅和夢湖花園。 郵電電信 :地區(qū)郵局位于發(fā)展大道 ,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側的唐家墩電信局引來。教育機構不健全 ,僅有華中高級中學 ,塔子湖小學和黃浦園豐村小學 ,田園小區(qū)小學等 ,醫(yī)療設施缺乏 ,主要為小的門診部。漢口殯儀館就在石橋村路旁 ,有兩所學校 ,一所幼兒園 ,兩個集貿市場 ,一個衛(wèi)生所和幾個小診所 ,因后湖大道在建 ,鄉(xiāng)里的水電十分方便。區(qū)域內有祥龍實業(yè) ,華美生活鍋爐制造廠 ,紅巖汽車武漢銷售公司等為民營及私營企業(yè) .沿路可視園丁苑、富康花園等已入住的居民小區(qū)。縱有張公堤，橫有竹葉山 路，內為塔子湖路段，交通便利，有 726， 69路公交車。該村交通不發(fā)達，小學，中學都比較遠。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打 工。附近設有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹林，大車過后，塵土飛揚，該地段綠化較差，但也沒有 什么大型的污染源。 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 后湖、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)之一，這一地帶是相對較偏的地段，根據(jù)“ 城市空心化 ” 的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來最適合居住的地區(qū)之一。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長 都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。 在銷售持續(xù)升溫的推動下，商品房銷售價格穩(wěn)中趨升。各種經(jīng)濟類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟增幅最高。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率 穩(wěn)定提高。 另據(jù)專家預測， 2021年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈 “ 軟升 “ 狀態(tài)。經(jīng)濟適用房的總量在與商品房協(xié)調發(fā)展的基礎上實現(xiàn)三個控制：一是銷售對象的審核控制；二是完善價格審核控制，三是面積標準的控制。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴重，經(jīng)濟效益不 好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。中商廣場、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿廣場，該地段平均售價為 4091元 /平方米，平均月租價為 /平方米，入住率達 70%。寫字樓地段 價格分布圖如下： 1．建設大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。通過上圖進行簡單的回歸分析可知，在2021年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢仍將上升。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。例如常青花園四號小區(qū)，小區(qū)內綠化點、線 、面結合，人均公共綠地 平方米，綠地率 40%，通過實物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風采光好，戶型結 構好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為 2021年銷售的一個新變化。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷， 2021年在徐東路上縱橫不下 10個樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應。 2021 年武漢市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務十分活躍，住房消費的中介服務領域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動作用。公積金方面：公積金貸款購房面積占全年總銷（預）售面積的 1/4 強。 2021 年武漢市房地產(chǎn)市場結構趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。住宅這個人們生活消費中占用資金量最大的商品在 2021年完全納入了市場經(jīng)濟軌道。 2021年第四季度房地產(chǎn)投資總額為 億元，在上季度的基礎上進一步增長， 從左圖看出： 2021年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達 ，較 1999年增長 %；全市總開工面積 1343萬平方米，比1999 年增長 %；總竣工面積為 ，比 1999年增長 2%；其中住宅竣工面積達 ，占全市總竣工面積的 %，比 1999 年增長 %；全市商品房銷售總面積為 ，其中住宅為 244萬平方米，占總面積的 %，銷售額達 億元；空置商品房從 1999 年的 150萬平方米下降為 115 萬平方米。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長 。隨著國家經(jīng)濟形勢的好轉和相關政策的出臺，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投 資結構進一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強勁的增長勢頭，（《中國統(tǒng)計》 China Statistics 2021’5 ），房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出以下主要特征： 第 5 頁 共 41 頁 5 全國房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表 2021年實際 比上年同期 +% 住宅投資（億元） 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 商品房竣工面積（萬平方米） 商品房銷售建筑面積（萬平方米） 商品房銷售額（億元） 其中：銷售給個人（億元） 占總銷 售額的比重（ %） 1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結構趨于合理。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在 24米以下，也允許建高層（ 40米以下），但比例不得超過 20%。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī) 劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積 ，項目總投資 。 武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料 三、項目概況 該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約 ，屬于武漢市 “ 十五 ” 計劃確定的三大 住宅新區(qū)之一 —— 后湖鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。 2021 年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持擴大內需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結構調整，加強農(nóng)業(yè)基礎，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。 3． 銷售價格穩(wěn)中有升，消費信貸不斷擴大。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設計合理，功能齊全的中套型住房（ 90 平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。商品房個人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場購買力水平的重要指標， 2021年第四季度商品房銷售額為 8億元，其中個人購買為 ，個人購買率為%。自 1998年 12月 31日延續(xù)了近 50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。 2021 年武漢市不斷推進和完善經(jīng)濟適用住房建設。 住房一級市場（增量房） 住房 二級市場（存量房） 住宅總量 起數(shù) 30010起 27130起 57140起 建筑面積 244平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。同時銀行加快了放款速度和放款條件，為市場資金融通起到非常重要的作用。 6 月和 11 月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。戶型設計方面，隨著市民生活質量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場主力地位，受市場的青睞。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設計單位水平的提高。其實這個概念進入武漢的時間不算短，但一直都未廣泛推廣。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質量不合格，亂收物業(yè)管理費等。 2021年四個季度 寫字樓價格分別為 、 404 、 /平方米，平均售價為 4032元 /平方米，租價為 25元 /平方米，較 1999年上漲 6%。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。主要得益于 2021年市政府所進行 的一系列改造建設工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場、魯巷廣場、首義廣場的設立等等，這些都為百貨銷售服務業(yè)帶來了巨大的商機，也為商業(yè)服務用房的發(fā)展提供了機會。 2021 年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。 6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費的定價原則、定價方式和價格構成，規(guī)范物業(yè)管理收費并加強監(jiān)管。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值 2171億元，比上年同月增長 %，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。其中居住商品和服務項目價格分別比上月上漲 %和 %。截止 11月底，全市國有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長 %，產(chǎn)品銷售收入增長 ，實現(xiàn)利稅增長 %，實現(xiàn)利潤總額由去年同期的負 2億元到今年盈利 ，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。下圖表是江岸區(qū) 2021年的房地產(chǎn)價格和指數(shù)： 為地塊兩頭的姑嫂樹路和岱黃公路。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。 我們選擇以本地塊為中 心，南至五干道（發(fā)展大道），北至張公堤附近，東西以姑嫂樹路和岱黃公路兩側為界，集中調查。石橋村對面有華中高級中學，但距 第 18 頁 共 41 頁 18 石橋村較遠。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如武漢新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有 1000 元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來在各處，有的住在二七路。沿張公堤路段以綠地，防護林區(qū)和湖面次第構成，地勢平坦；塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村（由漁家墩，福園村，蘆家墩三個自然村構成）。 段調查 沿漢興路至張公堤段 ,交通便利 ,有 560,711,805,71,527,35,41 路公交線路經(jīng)過 ,物業(yè)基本為三層商住樓 ,底層為商鋪 ,樓上為住房。 屬石橋鄉(xiāng)行政劃分 ,居民約 800 戶。二七路現(xiàn)今在修 建公路 ,路旁有零散建筑物 ,大部分要拆遷 ,道路通車后 ,經(jīng)濟環(huán)境會有大幅度的提高。 電 :該地塊現(xiàn)用電有西北側的新華路變電所的 10kv 架空線路引來。 后湖地區(qū)大約有 ,已征用一萬畝 ,尚未征用的地塊有 萬畝 .有四十余家開發(fā)商已征用土地 ,其中有征地指標的約為 30 家 ,但尚無項目 ,依據(jù)現(xiàn)狀和路網(wǎng)分隔 ,將后湖地區(qū)分為 :黃浦路下沿線以東以西兩塊 ,黃浦路下沿線以西稱為左塊 ,黃浦路下沿線以東稱為右塊?？梢赃@么說，未來一段時間內后湖地區(qū)住宅供應量將會不斷上升，同時需求量也呈上升狀態(tài)，這兩種上升趨勢保持著相對的平衡。 物業(yè)管理以人為本 ，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強化以人為本的理念和加大服務的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。付款方式靈活多樣，一次性付款，分期付款，七成２０年 銀行按揭，公積金貸款。一期總建筑面積約 6萬平方米， 16 棟多層住宅 498戶為全現(xiàn)房， 一期主要戶型 2*2和 3*2，面積