【正文】 （2）爭取前期招商的政策優(yōu)惠在項目前期招商中如果能爭取到對商家的政策優(yōu)惠，則有利于商家踴躍入駐，對培育市場和提升項目價值有很多益處。工程提前完工開售，可加快資金回籠，盡快償還貸款利息，減小成本。但此時必須保證商業(yè)銷售率達100%。l 從某市目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的情況下，項目未來預(yù)期的銷售價格能實現(xiàn)的可能性較小，因此項目銷售價格產(chǎn)生的風(fēng)險較大。項目銷售價格的保本點分析，即在本次測算基礎(chǔ)（19000元/平方米）上約降低19％左右。（二）財務(wù)評價報表的編制損益表項目金額（億元）總開發(fā)價值項目總投資銷售稅金及附加土地出讓金稅前利潤總額所得稅稅后利潤說明總開發(fā)價值=商業(yè)房銷售均價建筑面積+車庫市場價格建筑面積+土地拍賣收入=（三）動態(tài)投資回收期的測算動態(tài)投資回收期（P），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益折抵全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。（詳細見下表：）八、項目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定本項目中銷售收入的確定：采用市場收益法、成本法、長期趨勢法等評估方法對本項目的價值做了分析測算，同時考慮到本項目未來價值的提升（道路拓寬、環(huán)境改造、交通路線的調(diào)整等政策因素），對本項目的價格測算作出了客觀的結(jié)論，詳見附件一。拍賣費用本項目按拍賣成交價的1%計取。其中地上建筑部分（BB4B4BBC6）土地拆遷成本為：*= 。n 啟下：引導(dǎo)市場，以經(jīng)營手段啟動各種投資、經(jīng)營機構(gòu)，廣泛整合資源，并對新區(qū)開發(fā)中的企業(yè)行為進行有效的控制。（二）小結(jié)某——四川的省會城市，也是四川的政治、經(jīng)濟、文化中心。相傳唐代大師吳道子、前蜀畫家李升、后蜀畫家黃荃父子都曾在此創(chuàng)作大量的壁畫，所有畫像“皆一時絕藝”。目前該片區(qū)內(nèi)古建筑的維護等都還處于自然狀態(tài)，尚未結(jié)合區(qū)域內(nèi)古建筑的保護形成實質(zhì)性的商業(yè)圈。草堂寺周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比1酒樓8 2茶鋪6 3中餐館5 4沖印彩擴店4 5服裝4 6火鍋店4 7旅行社4 8賓館3 9美容美發(fā)3 10小吃店3 11辦公用品(文具)2 12超市2 13副食干雜2 14煙草專賣2 15銀行2 16浴足保健2 17保險公司1 18布藝1 19茶葉店1 20車維修1 21打印1 22典當(dāng)行1 23古玩市場1 24市政配套1 25書店1 26書畫字畫1 27音像用品1 28娛樂場所1 合 計68 完備的旅游硬件配套同樣是杜甫草堂堂贏得旅游者、旅行社認同的最大原因。而武侯祠周邊商業(yè)圈，基本形成了滿足旅游者“吃、住、行、玩、購物”的需求，實現(xiàn)了景區(qū)周邊商圈與景區(qū)旅游資源相互支撐，相互促進的良性循環(huán)。文殊院的開發(fā)不可能回避其宗教特征，而如何借宗教文化之勢，變其弱點為特點，結(jié)合旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)，對片區(qū)內(nèi)宗教文化、民居文化等資源進行整合，進行特色化開發(fā)，將是整體盤活文殊院片區(qū)的最佳途徑。（2）片區(qū)宗教文化特征與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅業(yè)相沖突就文殊院片區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀來看，整體處于形態(tài)落后、經(jīng)營業(yè)種單一的原始狀態(tài)。其中，城南板塊（主要是桐梓林區(qū)域及棕樹區(qū)域）主要以高質(zhì)高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。由于春熙路商圈本身的影響力及擴張性，加之大慈寺本身的歷史文化價值，改造后的大慈寺片區(qū)在自然納入春熙商圈擴張范圍后，會打造為集歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。政府的三大工程改造及相關(guān)規(guī)劃方案，將進一步促進近期房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費力度；同時，就遠期相關(guān)地產(chǎn)經(jīng)濟預(yù)測及遠期政府規(guī)劃顯示，未來20年內(nèi)郊區(qū)化舒適型住宅將成為主流消費意識，某將形成大某三圈六軸的發(fā)展格局；打造規(guī)?；际械禺a(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資任重道遠。以房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、租賃、房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)、互換，以及房地產(chǎn)交易代理、中介服務(wù)、信息咨詢和物業(yè)管理等為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場體系已形成，各級市場交易日趨活躍，特別是自2002年銀行接受二手房按揭以來，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。規(guī)劃建筑面積達460萬平方米。上述城市規(guī)劃的實施以來，使某的城市面貌煥然一新，極大地改善某市的對外交通，增強了吸引外來投資的競爭能力。這三個城市圈，是中國城市化進程中起步最早、發(fā)展最成熟、最具規(guī)?；牡貐^(qū)，在相當(dāng)長時期內(nèi)，仍將擔(dān)負中國城市化領(lǐng)頭羊的角色。（四）項目最高最佳使用用途定位本項目所屬地塊規(guī)劃用途為文化綜合用地、規(guī)劃容積率見附表、規(guī)劃建筑密度規(guī)劃、規(guī)劃建筑限高，規(guī)劃綠地率等規(guī)劃指標。如果將文殊院片區(qū)的文化特征及地理位置與上海城隍廟及南京夫子廟進 行橫向比較，可以看出，這三者同樣具備濃厚的宗教文化特征及地方民俗文化特征，地理位置都緊臨城市中心區(qū)域，正式啟動前都有相當(dāng)?shù)闹燃肮潭ㄏM群體。東西兩廂是鐘鼓樓相對，齋堂與客堂對稱排列，各殿堂以長廊密柱相連結(jié)。文殊院位于某市城北文殊院街，是現(xiàn)存市區(qū)保存最完整的一座佛教寺院。而文殊院每年接待的全國各地游客突破了300萬人次。另外，文殊片區(qū)內(nèi)還有金沙庵、娘娘廟、欏伽庵、會庵堂、五岳宮等近十個寺院，形成名副其實的宗教文化大觀園，是全國唯一的都市禪林。護法神韋馱像，為清道光九年（1829年）第七代方丈本圓用青銅翻砂而成，工藝精細，童顏神態(tài)，體現(xiàn)了“童子相貌，將軍威儀”的風(fēng)度。（1）、宗教文化佛教傳入中國后，經(jīng)過初傳、開拓、傳播等階段，逐漸與我國的傳統(tǒng)文化相溶合，逐步形成了中國佛教文化。舊城古跡和歷史建筑最能體現(xiàn)出一個城市的地域文化，某市政府以“政府主導(dǎo)，市場化經(jīng)營”方針，擬定相關(guān)政策及系列優(yōu)惠措施，積極鼓勵和支持投資商參與某市舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。全區(qū)2000年社會商品零售總額達到77億元。公共配套設(shè)施建筑面積2000平方米。通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。公共配套設(shè)施建筑面積2000平方米。（三）項目投資可行性研究結(jié)論根據(jù)對“文殊院”建設(shè)項目的綜合分析得知：該項目的開發(fā)建設(shè)具有文化內(nèi)涵、區(qū)位、規(guī)模、品牌等優(yōu)勢。二、項目概況“文殊院”項目位于人民中路旁的某市文殊院歷史保護片區(qū)，作為某現(xiàn)代旅游休閑中心RBD的重要組成部分，與傳統(tǒng)城市商務(wù)中心CBD相融合。2000年。某市舊城改造已經(jīng)進入實施階段。目前，該項目所處區(qū)域無論從現(xiàn)實的宏觀政策、發(fā)展狀況、經(jīng)濟特征、發(fā)展趨勢、交通狀況還是從城市規(guī)劃、城市建設(shè)、人文環(huán)境等方面都處于一個生活、消費和服務(wù)活動將日益成熟的時期。天王殿、三大士殿、大雄殿、說法堂、藏經(jīng)樓莊嚴肅穆，古樸宏敞，為典型的清代建筑。文殊院的佛教文化在全國乃至國際上都有重要的影響。休閑之都在某座茶館、品美食，體味農(nóng)家小院的恬淡閑適，穿梭于川西民俗文化之中，游覽山水風(fēng)光、進行高山滑雪、激流沖浪、享受森林氧吧、溫泉療養(yǎng)，感受現(xiàn)代都市的潮流和時尚。道路通達度：項目所在區(qū)域內(nèi)有交通型主干道人民路、文武路、草市街、北大街通過，其他道路有大安西路、珠寶街、西珠市街、五岳宮街、通順橋街、灶君廟街等多條路、街、巷分布，道路等級和路網(wǎng)密度較高，道路通達狀況較好。公元1703年，康熙皇帝親筆題寫了“空林”匾額一塊賜給文殊院，因此又名“空林堂”。中國的城市舊城改造中，還有三個經(jīng)典的案例，即南京夫子廟及上海新天地、上海城隍廟。兩者相比較，民居古建筑資源是相似的，寬窄巷子優(yōu)于文殊院。通過對該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況以及房地產(chǎn)市場發(fā)展變化的趨勢，結(jié)合本項目的具體情況（包括實物形態(tài)、檔次等）。（6） 某市新一屆市委市政府的戰(zhàn)略目標也確定為：建設(shè)國家級區(qū)域中心城市,擔(dān)當(dāng)成渝經(jīng)濟圈的領(lǐng)導(dǎo)角色,推進“3+1”格局的真正形成！城市居民購買力總體狀態(tài)：從社會消費品銷售總額角度判斷，某市居民的購買總體實力位居第四位，其相對發(fā)展速度與西安并列排第六位；城市居民潛在購買力狀態(tài)：從居民儲蓄余額角度判斷，某市居民潛在購買力排名第四位，其相對發(fā)展速度排列第六位；城市對外開發(fā)程度狀態(tài)：從實際利用外資角度，某市的對外開放程度還相當(dāng)落后，保持倒數(shù)第三位，但其相對發(fā)展速度位居前列，居第七位；城市居民收入狀況：就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，某市城市居民人均可支配收入水平處于中下游，城市居民的收入狀況還有待于進一步提高；固定資產(chǎn)投資狀況：某市固定資產(chǎn)投資位居第五位，其相對發(fā)展速度排第八位；某市是我國西部地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐，四川省政治、經(jīng)濟、文化中心，國家級重要的旅游中心城市和國家級歷史文化名城，由于某得天獨厚的地理位置與迅猛發(fā)展的經(jīng)濟，某已成為西南五省市的中心，大型外資企業(yè)多把西南區(qū)總部設(shè)在某，借以輻射西南地區(qū)。中心城布局形態(tài)逐步由現(xiàn)在的密集“圈層式”發(fā)展為疏密結(jié)合的“扇葉式”布局。東部新區(qū)憑其獨有的環(huán)境優(yōu)勢，將成為一個綠色的新區(qū)。大規(guī)模舊城改造使小戶型項目持續(xù)走俏，同時促進了二手房市場、租賃市場日益升溫。改造前大慈寺片區(qū)中的“大慈寺”原為中等規(guī)模的某歷史文物博物館，具備一定的歷史文化保護價值。該片區(qū)具備鮮明的歷史文化特征，改造地塊的總量較大，但個體地塊的體量又較小。其后期改造傾向于在保護的同時與市中心商業(yè)圈的對接。而文殊院周邊地塊的開發(fā)限高，更加重了開發(fā)的成本問題。武侯祠周邊打造為三國文化一條街，其業(yè)態(tài)涵蓋了服務(wù)于大型旅游群體的酒樓（%）、特色小吃店（%）、火鍋店（%）、賓館（%）、茶坊（%）、銀行（%）、娛樂場所（%）、古玩市場（1%）、各種生活配套等。經(jīng)過數(shù)年的改造，杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟圈。但對舊存民居的合理保護不夠，形成目前周邊區(qū)域相對復(fù)雜的格局。當(dāng)年玄奘在此講經(jīng)，聽眾數(shù)百人，甚至武昌、漢口、南京等地都有佛教信徒前往。文殊院為作為某的著名文化遺產(chǎn)，其歷史淵緣、地緣文化底蘊深厚；在本地區(qū)內(nèi)享有相當(dāng)?shù)闹取＝枧f城改造的契機，將文殊院片區(qū)打造成突現(xiàn)文殊院特征、川西民俗特征的旅游商圈，從而吸引外地旅游者，分享旅游經(jīng)濟的成果，已不僅是文殊院片區(qū)改造的目標，也是西部旅游市場的迫切需求。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項目一期的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。表1建筑安裝工程費序號項 目投資額規(guī)劃建筑面積單位價格備 注（萬元）（㎡）（元）一地上建筑————1商業(yè)用房59683000全木結(jié)構(gòu)2商業(yè)用房1600框架結(jié)構(gòu)二地下建筑330001500——三合 計