【正文】 32（5）宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對規(guī)整，同時在項目周邊有大量的綠地和水面，在項目規(guī)劃中便于利用。2）成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算，操作中尚存在一定減免可能；3）地塊中有 27000 平米配套及商業(yè)用地地價已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮 5000 平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約 15000 平米，按 容積率計算，可增加住宅 萬平米，增加凈利潤2000 萬元。：2002 年銷售 6 萬平米，結(jié)算 6 萬平米；2003 年銷售 8 萬平米，結(jié)算 8 萬平米；2004 年銷售 7 萬平米，結(jié)算 7 萬平米2005 年銷售 4 萬平米，結(jié)算 4 萬平米。，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。左右，屬黃金朝向。由于臨近未來大型 居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué) 校、幼兒園。2. 產(chǎn)品特征 以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。
本案目標(biāo)人群來源于全市各個區(qū)，基本以河西區(qū)、南開區(qū)客戶為主。梅江居住區(qū)作為第一個大型的生態(tài)居住區(qū)， 倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運用，使得購房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實力客群，同時，大戶型產(chǎn)品的集中開發(fā)，又形成了改善型消費較為集中的市場特征。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、 窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安 全報警。整個居住區(qū)共劃分為 15 個居住小區(qū) 和 2 個公建區(qū)。別墅分 為 2280 平方米兩種，均價約在 5300 元/平米左右。該項目一直以高科技的“H 概念社區(qū)”為宣傳 主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。具有代表性的項目有：項目名稱規(guī)模建筑形綠化率均價主力產(chǎn)品（m2）式（元/m2）（m2）瑞江花園（一期）整體 40萬多層35%24007090（兩室）金海灣20 萬多層30%248090100（兩室）榮華園3 萬多層36%23008090（兩室）(2) 2500—3500 元/平米：15該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對主力產(chǎn)品地位。3） 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市 性定位，市場空間較為廣闊。 ，土地出讓金可按土地評估值的 57%收取。 B 公司公司辦理各種有關(guān)稅費的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào) B 公司公司享受企業(yè)外遷的 優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評估值的 7%以下。②付款計劃： 300 畝地按要求拆遷完成交給 B 公司公司使用后一周內(nèi)，B 公司公司支付 300 萬元補償費。 B 公司公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每 6 個月付余款的 50%， 萬元。
（1）合作方式B 公司一次性買斷土地使用權(quán)，單獨開發(fā)。（2）取得土地使用權(quán)需要的工作日一般向市土地局報土地出讓文件后 60 個工作日左右即能與市土地局簽定國有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國有土地使用證。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出 讓金、契稅等費用）為 萬元/畝。:①與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相同。規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50 年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。項目用地主要為 A 市玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。⑤沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。在目 前市場呼喚 B 公司的大好形勢下，A 市 B 公司應(yīng)充分利用 B 公司 A 市地產(chǎn)先鋒的社會地位和 市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓 B 公司品牌深入到每個 A 市人心2中。B 公司自 92 年進(jìn)入 A 市市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上， 均勝人一籌，被公認(rèn)為 A 市的地產(chǎn)先鋒，在 A 市人的心目中已樹立起第一品牌的形象。由此可看出，A 市 B 公司的主要項目集中在 城市的北部。 市 B 公司公司經(jīng)營現(xiàn)狀：目前 A 市公司在手有兩個項目，B 公司花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。 ③經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r來看，該項目所在的河西區(qū)是 A 市市經(jīng)濟最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。該項目宗地為國有土地，毛地面積約 525 畝,目前為 A 市市玻璃廠廠區(qū)用地。（3）項目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。2. 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側(cè)為 A 市津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。（4）目前項目門前有去大港區(qū) 62659 公交線路，距項目 1 公里處有 9954 路終點站， 項目開發(fā)后，該 2 路公交線會很方便延伸到項目門前設(shè)置站點，并可引進(jìn)其他線路，方便項 目業(yè)主出行。通訊：該項目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12 孔電信電纜。兩者相差 10萬 M2。3. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估（1） 取得土地使用權(quán)程序① B 公司與 A 市遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實施，同時在與土地方的合同 中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出 讓金超出 7%的部分費用。然后 B 公司公司去辦理項目立項,如果該項目立項不成,該筆款如數(shù)退回給B 公司公司。 B 公司公司辦理該地塊從項目立項、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項目立項后 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開 發(fā)用地，其余用地在 2003 年 6 月底前提供給 B 公司公司使用。（5） 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款 都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險。2000 年該區(qū)域市場住宅累計供應(yīng)量為 萬平 米，當(dāng)年銷量 萬平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。依據(jù)產(chǎn)品單價可將該市場產(chǎn)品分為以下幾類：(1) 低于 2500 元/平方米：該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開發(fā)形式單一，配套、設(shè)計上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。但該類產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項目。 產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享 受特惠的認(rèn)購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領(lǐng)客戶的消費趨向。（詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品 從同等競爭中脫穎而出。 智能化：1）專用 10 兆寬帶網(wǎng)線入戶。優(yōu)劣勢對比項云水園天玻規(guī)劃用地 萬 m235．02 萬 m2總建筑面積 萬 m225．01 萬 m2樓面地價地點友誼南路與潭江道交口解放南路開發(fā)商津興地產(chǎn)交通距離外環(huán)線不足 1 公里,有上外環(huán)的出入口配套公建國際康體中心小學(xué)（國際老人村）配套設(shè)施地?zé)釡厝?、三水入戶、安防系統(tǒng)容積率1綠化率38%工程進(jìn)度2001 年 12 月底交工可售面積118280 m2主力面積118 m2主力總價41 萬元（公寓）110 萬元（別墅）熱銷面積118 m2產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對云水園天玻比項平均單價2450 元/m2元/m221
2950 元/m2戶型配比多層（4 層半）：70%多層：高層(9 層)：20%小高層：別墅（ 層）：10%聯(lián)排別墅：20%面積配比多層（4 層半）：118 m2多層：高層(912 層)：160 m2小高層：別墅（未開發(fā)）：220 m2聯(lián)排別墅：價格多層：起價 3120多層：3800 起價小高層：起價 3400小高層：3300 起價別墅：起價 5000 元/平方米聯(lián)排別墅：4800 起價主力戶型118 m2梅江、梅江南總體特點分析:（1）上述居住區(qū)位于友誼路延長線上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線路相對天玻項目所在的解 放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。 0 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面 改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時又追求 居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒 體宣傳所左右。第五章 規(guī)劃設(shè)計要點231. 總體規(guī)劃設(shè)計思路 擬借鑒 B 公司新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗在 A 市市南部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。但在現(xiàn)階段也 存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。：①總用地面積: 萬平方米其中:市政待征地: 萬平方米 居住用地: 萬平方米②總建筑面積: 萬平方米 居住用地容積率: 其中:非營業(yè)性公建： 萬平方米營業(yè)性公建： 萬平方米住宅總建筑面積： 萬平方米住宅容積率: ③住宅建設(shè)用地: 萬平方米。，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建， 規(guī)劃配套公建面積約 萬平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源 共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民 使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。2003 年開發(fā) 7 萬平米。計五、園林環(huán)境1,77059依設(shè)計方案的不同而不同環(huán)境設(shè)計1615環(huán)境工程總造價*10%綠化建設(shè)費1,22041區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為 65 元/平方米建筑小品923新城此項造價約為 元/平方米圍墻建造費1154包括永久性圍墻、圍欄及大門,約為 500 元/延米,本項目圍墻約為 2300米室外照明923室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項造價約為 元/平方米室外零星設(shè)923各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等,新城此項造價約為 元/平方米施六、公建配套費1,49550幼兒園2809按 2000 平米考慮，每平米土建 1200 元，配置費 200 元/平米游泳池45015網(wǎng)球場753建造成本及配套物品購置,一個標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場為 40 萬兒童游樂設(shè)2408土建、設(shè)備、各項設(shè)施,施非營業(yè)性公45015會所、居委會等 3000 平米，土建 1200 元/平米，設(shè)備及裝修 300 元/平建米七、直接費合計80,302,676728
八、不可預(yù)見費8082