【正文】 開發(fā)方案 第四部分：投資估算與融資方案 第五部分：財務(wù)評價 （方案1） （方案2）第六部分：不確定性分析 第七部分：綜合評價 （定性）（影響及對策）第八部分：研究結(jié)論與建議 第九部分：附錄 ： ： ： 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明：我們在本調(diào)查報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進(jìn)行分析。形成意見和結(jié)論。撰寫本可行性研究報告。我們已（或沒有）對本報告中的擬建項目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說明哪些調(diào)查人員對擬建項目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。（其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領(lǐng)導(dǎo)簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。第一部分：項目總論 這一部分主要應(yīng)說明項目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經(jīng)進(jìn)行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應(yīng)能清楚地提示出本項目可行性研究的重點(diǎn)和問題。城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。①項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；②公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；③從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義； ①地塊位置地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。②宗地現(xiàn)狀 1）四周范圍；2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。③項目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套及交通狀況（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。9)其他 ⑤大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時間，與宗地的關(guān)系（影響）。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時間。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5)永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。 規(guī)劃控制要點(diǎn)①總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積②住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積③綜合容積率、住宅容積率④建筑密度⑤控高⑥綠化率⑦其他①已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果②項目地塊初勘及初測工作情況③項目建議書編制、提出及審批過程④研究工作進(jìn)展情況在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復(fù)文?？尚行匝芯块_始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。根據(jù)項目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計基礎(chǔ)資料。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 第二部分：市場研究 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣等。 一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫龋暧^經(jīng)濟(jì)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。 整體競爭格局，供求現(xiàn)狀近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。各類型產(chǎn)品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。各行政區(qū)市場比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）①需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。②供給預(yù)測供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測未來市場上該類物業(yè)的供給情況（預(yù)測方法：通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。時間序列分析法又可分為：移動平均法，指數(shù)平滑法等；因果關(guān)系分析法可分為：線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。）①區(qū)域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購買人群變化.②區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近35年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢 ①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價,開發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征.③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。④未來23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型⑤分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點(diǎn)⑥結(jié)論：區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢,本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式,本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力, ①各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上）②結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。,序號 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項目分值 備注（詳細(xì).）地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街；配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì)交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)；產(chǎn)品外觀 100 5% 105 是否醒目；是否新穎；是否高檔；感官舒適程度；戶型設(shè)計 100 10% 105 戶型布置是否合理，是否有暗房，實(shí)用率是否高發(fā)展商信譽(yù) 100 2% 90 資產(chǎn)及資質(zhì)、開發(fā)樓盤多少、樓盤質(zhì)量、品牌 10 銷售手法 100 5% 110 11 其它方面 如對方?jīng)]有，百分比值可考慮此項在整個房價中所占有的比重合計 106 各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值 13 擬建樓盤價格=典型樓盤價格*106計算。備注： 1）此表格主要是想通過與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項目的優(yōu)缺點(diǎn)。2）使我們的價格制定更客觀合理。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 ①市場定位②目標(biāo)市場定位③項目產(chǎn)品定位,主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).④價格定位：項目 銷售均價（元/㎡）出租均價（元/㎡月）可租售面積（㎡）備注,寫字間,配套功能,停車場,住宅銷售.第四篇：房地產(chǎn)項目可行性研究報告房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制單位：海南方能投資顧問有限公司編制日期：二O一二年七月目錄第一章總論1第二章項目投資環(huán)境與市場研究7第三章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件 13第四章節(jié)能減排16 合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計規(guī)范38 項目能源消耗種類、數(shù)量及能源使用分布情況39 項目節(jié)能措施及效果分析40第5章 環(huán)境影響評價52第6章 勞動衛(wèi)生與消防55第7章 項目實(shí)施進(jìn)度57第8章 項目招投標(biāo)58海南方能投資顧問 網(wǎng)址：://聯(lián)系電話：089866752441更多....房地產(chǎn)項目可行性研究報告道路系統(tǒng)設(shè)計是為人及貨物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本項目車行系統(tǒng)盡可能簡潔。小區(qū)在西側(cè)道路共設(shè)置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結(jié)合的交通方式。機(jī)動車原則上在進(jìn)入小區(qū)后就近進(jìn)入地下車庫，不進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部減少對小區(qū)組團(tuán)內(nèi)部的干擾。在小區(qū)主干道外側(cè)設(shè)置地面停車解決小區(qū)地面停車的問題。 建筑設(shè)計 住宅設(shè)計本工程采用10層單元式渡假公寓。住宅采取拼接形式，住宅布局結(jié)合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。度假型標(biāo)準(zhǔn)間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。房型滿足多樣化和可變性的要求。建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格。地中海建筑風(fēng)格其建筑特點(diǎn)是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉(zhuǎn)彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。地中海風(fēng)格體現(xiàn)的海洋性，藍(lán)色和和白色的主色調(diào)及其休閑浪漫的高尚生活特質(zhì)與海南特有的陽光，海洋和休閑生活非常吻合。地中海風(fēng)管建筑具有浪漫優(yōu)雅，久而彌新的特點(diǎn)。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。該風(fēng)格建筑也將以其獨(dú)特的形體和風(fēng)格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風(fēng)貌，繼而成為構(gòu)成城市形象的一部分。在建筑群體空間的塑造當(dāng)中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點(diǎn)處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。