【正文】 味。居民的房屋大體為23層，比較簡(jiǎn)陋。地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)交齊全的主要位于發(fā)展大道和姑嫂樹(shù)路沿線,如世華大酒店，中百倉(cāng)儲(chǔ),農(nóng)行,建行等,但距離本地塊較遠(yuǎn),岱黃公路沿線主要為小的商業(yè)鋪面,專業(yè)性市場(chǎng),無(wú)酒吧,網(wǎng)吧等娛樂(lè)設(shè)施。中聯(lián)三星600畝,20萬(wàn)元/畝,加規(guī)費(fèi)2223萬(wàn)元/畝,世紀(jì)家園康居工程3000畝,后湖生態(tài)花園600畝,18萬(wàn)元/,城開(kāi)集團(tuán)100130畝。今明年隨著區(qū)域的市政配套設(shè)施的完善，樓盤知名度的提高，來(lái)此置業(yè)的市內(nèi)客戶，特別是有房需要換環(huán)境的置業(yè)換房客戶（政府公務(wù)員，企事業(yè)單位人員，生意人）仍將是本區(qū)域重要的目標(biāo)客源。主要采用派發(fā)宣傳單的宣傳手法，同時(shí)參加了兩次房交會(huì)，在竹葉山轉(zhuǎn)盤處有戶外廣告。％，項(xiàng)目總規(guī)劃有3109戶。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。（3）本項(xiàng)目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道將在近年內(nèi)完成通車，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見(jiàn)的，項(xiàng)目在這個(gè)時(shí)候和大道的建設(shè)同時(shí)進(jìn)行，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、別墅）等。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。l 銀行貸款利率按6%計(jì)取。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入僅考慮車庫(kù)的銷售收入目，其他項(xiàng)目在本報(bào)告中均未考慮。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報(bào)告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個(gè)部分：項(xiàng)目主管部門對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)要求所下達(dá)的指令性文件；對(duì)項(xiàng)目承辦單位或可行性研究單位的請(qǐng)示報(bào)告的批復(fù)文。）①區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述,形成時(shí)間,各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況,購(gòu)買人群變化.②區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近35年）,開(kāi)工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價(jià).③區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) ①各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況②各檔次產(chǎn)品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價(jià),開(kāi)發(fā)規(guī)模,產(chǎn)品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征.③區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。地中海建筑風(fēng)格其建筑特點(diǎn)是：長(zhǎng)長(zhǎng)的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉(zhuǎn)彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個(gè)連續(xù)或垂直交接，墻面通過(guò)穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。住宅采取拼接形式，住宅布局結(jié)合地形布置，塑造出富于挺拔、動(dòng)感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時(shí)還注重各住宅單元內(nèi)部的景觀均好性。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。6)燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。在敘述項(xiàng)目發(fā)展概況的同時(shí)，應(yīng)能清楚地提示出本項(xiàng)目可行性研究的重點(diǎn)和問(wèn)題。?項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目總投資上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資。建設(shè)投資建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。其依據(jù)有：①地塊南面靠新建的后湖大道，交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為方便。正如人們所說(shuō)：“以人為本，就是以孩子為本”。③項(xiàng)目也可以運(yùn)行類似于BOT 模式，這也將將得到政府的充分支持。已購(gòu)房客戶區(qū)域分布如下： 區(qū)域 江岸 江漢 其它 比例 80% 15% 5% 已購(gòu)放客戶職業(yè)分布行政事業(yè)單位 科研教育單位 個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 45% 45% 10% 由于后湖屬于新區(qū)開(kāi)發(fā)，目前區(qū)域樓盤客戶主要還是周邊地區(qū)，來(lái)源并不廣泛，客源挖掘潛力較大。竹葉苑在武洽會(huì)上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，積累了大量的意向客戶，同時(shí)已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購(gòu)銷售100套?？傉嫉孛娣e420畝，建筑面積40萬(wàn)平方米，綠化率30%，容積率為2。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。后湖地區(qū)是武漢市十大綜合組團(tuán)之一,是以水面,城市綠地,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊,是以多層建筑為主,小高層,高層,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。發(fā)展大道臨街主要是商鋪,背街處大多為住宅,其中發(fā)展大道,二七路附近都有村莊:黃浦園豐村,勝華村,人口數(shù)量均在20003000人之間。人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來(lái)自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競(jìng)相增長(zhǎng)，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。另?yè)?jù)專家預(yù)測(cè)，2001年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒(méi)有配套支持，沒(méi)有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。寫字樓地段價(jià)格分布圖如下： 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為2000年銷售的一個(gè)新變化。2000年武漢市圍繞加快啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。武漢市新洪泰中介代理公司提供的資料三、項(xiàng)目概況該地塊位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，屬于武漢市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一——后湖鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。3． 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入武漢的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。、404，平均售價(jià)為4032元/平方米，租價(jià)為25元/平方米，較1999年上漲6%。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。%%。受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售快速增長(zhǎng)的影響，土地開(kāi)發(fā)面積明顯高于去年同期。路邊附近有23個(gè)門診部，有中國(guó)信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。漢口殯儀館就在石橋村路旁,有兩所學(xué)校,一所幼兒園,兩個(gè)集貿(mào)市場(chǎng),一個(gè)衛(wèi)生所和幾個(gè)小診所,因后湖大道在建,鄉(xiāng)里的水電十分方便。郵電電信:地區(qū)郵局位于發(fā)展大道,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來(lái)。同時(shí)本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低1000元/平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。小區(qū)2000年5月28日開(kāi)盤，多層銷售狀況較好，120套住宅已基本售完．小高層中3*2大部分已售完，高層小戶型市場(chǎng)阻力較大。有省級(jí)先進(jìn)物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實(shí)行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時(shí)巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報(bào)紙雜志代定，家電維修；代定飛機(jī)，火車票，物業(yè)租售代理等多項(xiàng)服務(wù)．設(shè)備維護(hù)，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。四、后湖鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析 2000年區(qū)域在售樓盤實(shí)現(xiàn)銷售約10萬(wàn)平方米，客戶主要來(lái)自周邊地區(qū)，現(xiàn)對(duì)已購(gòu)房客戶進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)。（2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①后湖花園的自然環(huán)境，在武漢市得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心；②后湖花園可作為江岸區(qū)、后湖鄉(xiāng)企事業(yè)單位人員，私營(yíng)、民營(yíng)企業(yè)家理想的生活基地； ③后湖花園占地近百多畝，規(guī)模適中，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。如果我們今天設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。建設(shè)期利息。其中：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）= 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=% 由上述計(jì)算可知，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）0，表明項(xiàng)目利潤(rùn)率超過(guò)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，具有財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）=%0，且水平較高，表明項(xiàng)目具有盈利能力。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。第一部分：項(xiàng)目總論 這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目的發(fā)起過(guò)程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過(guò)程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1）量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。機(jī)動(dòng)車原則上在進(jìn)入小區(qū)后就近進(jìn)入地下車庫(kù)，不進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部減少對(duì)小區(qū)組團(tuán)內(nèi)部的干擾。與基地所處的海南海濱旅游休閑的氣氛相一致。備注： 1）此表格主要是想通過(guò)與當(dāng)?shù)氐湫蜆潜P的比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)。根據(jù)項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料。③項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套及交通狀況（a）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；（c）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(模版)目錄第一部分：項(xiàng)目總論 第二部分：市場(chǎng)研究 第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 第四部分：投資估算與融資方案 第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （方案1） （方案2）第六部分：不確定性分析 第七部分：綜合評(píng)價(jià) （定性）（影響及對(duì)策）第八部分：研究結(jié)論與建議 第九部分：附錄 ： ： ： 調(diào)查人員聲明 我們鄭重聲明：我們?cè)诒菊{(diào)查報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。其中：① 建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。小區(qū)配套費(fèi)按80元/ M2，總計(jì)合896萬(wàn)元。③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營(yíng)造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于后湖鄉(xiāng)住宅市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。以中大戶型為主，面積在86320平方米之間，共23種戶型，主力戶型為3*2約占34%，一期戶型指標(biāo)如下：戶型／多層 ２室 ３室 ４室 ５室 面積 86 132 148 176 數(shù)量 73 352 102 4 比例 13% 66% 19% 2% 戶型／小高層 ３室 ４室躍式 ５室躍式 數(shù)量 280 140 56 比例 58% 29% 13% 調(diào)查結(jié)果表明：項(xiàng)目所在區(qū)域已成為一個(gè)大型的居住新區(qū)，各種檔次的居住小區(qū)競(jìng)相爭(zhēng)艷。不足之處是部分衛(wèi)生間為黑房。多層主力戶型為3*2，面積為119平方米；高層主力戶型為3*2，面積為148平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為1*1和2*1,面積為5173平方米。右塊地黃浦路下沿線有佳海華苑和竹葉苑兩個(gè)項(xiàng)目,朝北上方為東方恒星園,再向上為后湖鄉(xiāng)政府和后湖生態(tài)花園及世紀(jì)家園,黃浦路下沿線與竹葉山片東部為萬(wàn)隆科技工業(yè)區(qū)等。水:該地塊用水有宗關(guān)水廠提供,在地塊南側(cè)的后湖路建有管徑為300毫米的給水管,地塊用水可由該管接入。沿線有35路車通行,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施相對(duì)滯后。1． 地形地貌狀況（詳見(jiàn)附圖地形地貌圖）2． 物業(yè)形態(tài)劃分圖（詳見(jiàn)附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖）3． 局部放大圖（詳見(jiàn)附圖局部放大圖）附圖說(shuō)明自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于后湖鄉(xiāng)。今年前11個(gè)月，%，當(dāng)月凈增空置面積169萬(wàn)平方米。國(guó)有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過(guò)集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在2001年武漢市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。4．中南路至武珞路沿線?？偟膩?lái)說(shuō)，我市商品住宅的開(kāi)發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)