【正文】 一、 項(xiàng)目經(jīng)理 設(shè)計(jì)組（ 2 人） 工程組（ 7 人） 成本組（ 2 人） 公共事務(wù)組（ 2 人） 經(jīng)理助理（ 1 人） 第 34 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第八部分：綜合分析與建議 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 武漢整體住宅開發(fā)水平相對(duì)落后，缺 乏競(jìng)爭(zhēng)力，而我們可以融入萬科 12 年的專業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資源及品牌，塑造優(yōu)質(zhì)住宅； 產(chǎn)品定位為大規(guī)模、高品質(zhì)、的中檔住宅；準(zhǔn)確地彌補(bǔ)東西湖區(qū)域的市場(chǎng)空檔； 景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于武漢金銀湖度假生態(tài)區(qū)內(nèi)，濱湖、風(fēng)景優(yōu)美；
。年平均資金占用 = 第 14 季末累計(jì)凈現(xiàn)金流量之和 /4 ； 4 、現(xiàn)值可使用 NPV 函數(shù)，表達(dá)式 = NPV （貼現(xiàn)率， B2 ： Bn ） + B 1 ， B 指各期現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）； 5 、內(nèi)部收益率可使用 I RR 函數(shù)，表達(dá)式 = I RR （ B1 ： Bn ）， B 指各期凈現(xiàn)金流量（期數(shù)次序不得顛倒）；本公式不適用于以物業(yè)抵付地價(jià)款的情況 6 、當(dāng)年銷售現(xiàn)金回款，一般按當(dāng)年銷售額的 70% 計(jì)算，加上年銷售額的 30% 計(jì)算； 7 、當(dāng)年工程支付款，一般按當(dāng)年工程開發(fā)成本的 80% ，加上年工程開發(fā)成本的 20% 計(jì)算； 8 、資金成本以累計(jì)凈現(xiàn)金流量為零以前的各期資金占用乘以同期銀行利率計(jì)算。敏感因素的影響面積單位：平方米 第 30 頁(yè) 共 38 頁(yè) 五 、項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃售價(jià)敏感系數(shù)： 100% 金額單位：萬元100 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度一、開發(fā)計(jì)劃（m2）一期/區(qū) 8 月開工 6 月入伙二期/區(qū) 3 月開工 12 月入伙三期/區(qū) 7 月開工 6 月入伙四期/區(qū) 3 月開工 12 月入伙五期/區(qū) 7 月開工 6 月入伙小計(jì)二、銷售面積（m2）一期/區(qū) 均價(jià)： 1,900 19,100 30,560 22,920 3,820 二期/區(qū) 均價(jià)： 2,100 12,400 27,900 18,600 3,100 三期/區(qū) 均價(jià)： 2,300 12,400 27,900 18,600 3,100 四期/區(qū) 均價(jià)： 2,400 12,400 27,900 18,600 3,100 五期/區(qū) 均價(jià)： 2,400 12,520 28,170 18,780 3,130 小計(jì) 19,100 30,560 35,320 31,720 31,000 31,000 31,000 31,000 31,120 31,270 18,780 3,130 三、銷售額（萬）一期/區(qū) 3,629 5,806 4,355 726 二期/區(qū) 2,604 5,859 3,906 651 三期/區(qū) 2,852 6,417 4,278 713 四期/區(qū) 2,976 6,696 4,464 744 五期/區(qū) 3,005 6,761 4,507 751 小計(jì) 3,629 5,806 6,959 6,585 6,758 7,068 7,254 7,409 7,469 7,505 4,507 751 說明： 1 、 “ 開發(fā)計(jì)劃 ” 要求開發(fā)周期在 3 年內(nèi)（含 3 年）時(shí)按季度編制； 3 年以上時(shí)可按年編制， 并以進(jìn)度圖形表示，列出開、竣工時(shí)間和開發(fā)面積； 2 、 “ 銷售計(jì)劃 ” 要求開發(fā)周期在 3 年內(nèi)（含 3 年）時(shí)按季度編制； 3 年以上時(shí)可按年編制；項(xiàng) 目開 發(fā) 及 銷 售 計(jì) 劃62,600 2021 年 2021 年80,000 62,000 2021 年 2021 年62,000 62,000 第 31 頁(yè) 共 38 頁(yè) 六、稅費(fèi)說明1 、地價(jià)票據(jù)合法性情況 合同中關(guān)于票據(jù)之規(guī)定情況： 合同中已明確按付款進(jìn)度提供合法票據(jù)2 、預(yù)計(jì)稅額情況 營(yíng)業(yè)稅 5% 營(yíng)業(yè)收入 3,585 營(yíng) 業(yè)收入* 5% 其中：售樓營(yíng)業(yè)稅 5% 營(yíng)業(yè)收入 3,585 營(yíng) 業(yè)收入* 5% 合作建房營(yíng)業(yè)稅 城建稅 7% 營(yíng)業(yè)稅額 251 營(yíng)業(yè)稅額*7% 教育費(fèi)附加 3% 營(yíng)業(yè)稅額 108 營(yíng)業(yè)稅額*3% 地方教育發(fā)展費(fèi) 1‰ 營(yíng)業(yè)收入 72 營(yíng) 業(yè)收入* 1? 副食品價(jià)格基金 1 ‰ 營(yíng)業(yè)收入 72 營(yíng) 業(yè)收入* 1? 堤防費(fèi) 1% 營(yíng)業(yè)稅額 36 營(yíng)業(yè)稅額*1% 土地增值稅（費(fèi)） 30 % 60% 土地增值額 暫未收 印花稅 ‰建筑承包合同、購(gòu)銷合同 9 合同金額 *‰ 契稅 4% 成交價(jià) 176 出讓地價(jià) *4% 企業(yè)所得稅 33% 應(yīng)納稅所得額 本項(xiàng)目享受三免兩減優(yōu)惠政策 3 、項(xiàng)目稅收優(yōu)惠政策情況 1 、所得稅 屬臺(tái)商投資區(qū) , 政府承諾享受三免兩減的優(yōu)惠政策 2 、營(yíng)業(yè)稅 說明：各稅費(fèi)項(xiàng)目的計(jì)算，應(yīng)與“利潤(rùn)表”中損益稅項(xiàng)、“地價(jià)”表中之契稅、分房營(yíng)業(yè)稅項(xiàng)等計(jì)算相符。 第 27 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第五部分：工程及銷售計(jì)劃 鑫橋地塊（約 420畝）： 一、 第一期（ 10萬平方米） 1. 2021年 3月底簽訂土地出讓合同并開始規(guī)劃 設(shè)計(jì) 2. 2021年 8月開工 3. 2021年 10月底封頂 4. 2021年 10月中開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（均價(jià) 1900元 /平方米） 5. 2021年 11月正式預(yù)售 6. 2021年 6月入伙 二、第二期（ 10萬平方米） 1. 2021年 12月完成設(shè)計(jì) 2. 2021年 3月開工 3. 2021年 6月預(yù)售（均價(jià) 2021元 /平方米） 4. 2021年 12月入伙 三、 第三期（ 8萬平方米） 1. 2021年 7月開工 2. 2021年 10月預(yù)售（均價(jià) 2200元 /平方米） 3. 2021年 6月入伙 西半島地塊（暫按 1500畝計(jì)算）： 2021年 3月開工，每期開工面積為 20萬平方米，銷售均價(jià)自 2021元 /平方米（ 2021年）、 2100元 /平方米（ 2021年）、 第 28 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第六部分：投資收益分析 由于鑫橋項(xiàng)目規(guī)劃要點(diǎn)已基本明確，而且最先開發(fā)，只對(duì)鑫橋項(xiàng)目測(cè)算如下： 一、 投資測(cè)算 計(jì)算依據(jù)： 容積率 : , 總建筑面積： 萬平方米； 可售面積： 萬平方米 。 ? 安防系統(tǒng)：住戶將設(shè)置紅外線報(bào)警系統(tǒng)、防盜磁簧及緊急求助按鈕。住戶還可持 IC 卡在社區(qū)消費(fèi)、購(gòu)物。 ? 智能型中央監(jiān)控系統(tǒng)：將社區(qū)電力、照明、給 排水、音樂噴泉及公共監(jiān)視和住戶安全系統(tǒng)，于管理室統(tǒng)一動(dòng)態(tài)圖形顯示，分散監(jiān)視，集中控制，降低管理成本，提升效能。 ? 智能化綜合布線：建立在先進(jìn)的電腦網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，所有的管理、監(jiān)控、服務(wù)等全部納入小區(qū)智能化管理系統(tǒng)，建立完整的小區(qū)局域網(wǎng)，住戶設(shè)有信息高速公路接口，可隨心所欲地在局域網(wǎng)和 INTERNET 網(wǎng)上漫游，搜尋一切所需的服務(wù)及信息。住戶的生活垃圾通過物業(yè)公司上門收集，集中運(yùn)往垃圾中轉(zhuǎn)站。初步設(shè)計(jì)有： ? 雨水收集、湖水灌溉系統(tǒng) ? 太陽(yáng)能熱水系統(tǒng) ? 滲透性地磚 ? 無動(dòng)力煙道排煙 ? 生物分解有機(jī)垃圾處理技術(shù) ? 6升節(jié)水潔具、陶瓷閥心龍頭 ? 寬帶網(wǎng)、智能化技術(shù)?? ? 聲光延控開關(guān)和節(jié)能燈具 ? 集中供熱系統(tǒng) ? 變頻加壓水泵技術(shù) ? 車庫(kù)照明采用低照度分散照明及節(jié)能燈具 ? 先進(jìn)的分布式模塊化小區(qū)燈光照明智能控制系統(tǒng) ? 利用生態(tài)原理，在小區(qū)內(nèi)種植桉樹、香樟等外香型樹種，有效地驅(qū)蚊及抑制蚊蟲滋生。基本實(shí)現(xiàn)人車分流。 商業(yè)設(shè)施： 10000~12021 M2 ? 綜合性超市： 1~2 個(gè) 600~1000 M2 第 24 頁(yè) 共 38 頁(yè) ? 銀行： 1~2 個(gè) 150~300 M2 ? 郵電所： 1 個(gè) 100 M2 ? 肉菜市場(chǎng)： 1 個(gè) 2021 M2 ? 證券營(yíng)業(yè)部： 1~2 個(gè) 800~1000 M2 ? 巴士總站： 1 個(gè) 200 M2（占地 3000 M2） ? 酒樓、快餐店： 4~5 家 2500~3000 M2 ? 西餅屋： 1~2 個(gè) 100~200 M2 ? 酒吧、咖啡屋： 3~4 個(gè) 400~500 M2 ? 洗衣 店： 1~2 個(gè) 50~100 M2 ? 便利店： 2~3 個(gè) 150~200 M2 ? 電訊營(yíng)業(yè)所： 1~2 個(gè) 50~100 M2 ? 裝修公司： 3~4 家 150~200 M2 ? 醫(yī)療所： 1 個(gè) 200~300 M2 ? 建材店： 2~3 家 200~300 M2 ? 窗簾店： 2~3 家 100~200 M2 ? 美容、美發(fā)店： 2~3 家 100~150 M2 ? 音像店、書店： 1~2 家 50~100 M2 ? 花店： 1~2 家 30~50 M2 ? 文具店： 1 個(gè) 50 M2 ? 藥店： 1 個(gè) 50~100 M2 ? 照相店： 1 個(gè) 50 M2 ? 電器店： 1 個(gè) 200 M2 ? 雜貨店： 3~4 個(gè) 150~200 M2 ? 早餐鋪： 3~4 家 60~100 M2 ? 網(wǎng)吧： 1~2 家 50~100 M2 ? 會(huì)所： 1500~1800 M2 ? 酒吧： 1 個(gè) 100~150 M2 ? 閱覽室： 1 個(gè) 60~80 M2 ? 健身房： 1 個(gè) 100~120 M2 ? 棋牌室： 5 個(gè) 75 M2 第 25 頁(yè) 共 38 頁(yè) ? 乒乓球室： 1 個(gè) 150 M2 ? 影視廳： 1 個(gè) 60 M2 ? 多功能廳： 1 個(gè) 600 M2 ? 羽毛球房： 1 個(gè) 800 M2 (室外 ) ? 籃球場(chǎng) /排球場(chǎng)： 4 片 2021 M2（室外） ? 網(wǎng)球場(chǎng)： 4 片 2600 M2（室外） ? 游泳池： 2 個(gè) 1800 M2（室外） C、文教設(shè)施： 1800 M2 ? 幼兒園： 1 所（ 9 班） 1800 M2 （占地 3000 M2） 交通組織 : 整個(gè)小區(qū)利用外圍環(huán)形車道，結(jié)合半地下車庫(kù)、架空層外側(cè)以及主要道路兩側(cè)通車，將機(jī)動(dòng)車活動(dòng)范圍限制在組團(tuán)庭院外圍。 戶型配置： ? 平層或錯(cuò)層： 70% ? 2 房 2 廳單衛(wèi) 15% 80~90 M2 ? 3 房 2 廳雙衛(wèi) 45% 110~130M2 ? 4 房 2 廳雙衛(wèi) 10% 130~140M2 ? 復(fù)式或三錯(cuò)層： 10% ? 4 房 2 廳三衛(wèi) 5% 150~160M2 ? 5 房 3 廳三衛(wèi) 5% 160~180M2 ? TOWNHOUSE 15% 200~300 M2 ? 別墅： 5% 250350 M2 車位 ： 小車車位平均二戶一個(gè)，自行車、摩托車車位平均二戶一個(gè)。 6） 按不同年齡組兒童的要求布置有主題性的游戲場(chǎng)；并提 供不同的戶外空間，以供各式的動(dòng)態(tài)活動(dòng)， 如集體、運(yùn)動(dòng)及娛樂活動(dòng)等。 5） 鋪地材料的質(zhì)地和顏色與建筑材料協(xié)調(diào)， 并配合其它景觀材料，合理地安排深淺色彩的搭配。 4） 植物設(shè)計(jì)將強(qiáng)調(diào)四季色彩變化， 以植物的形、色、香等特征來創(chuàng)造出一個(gè)詩(shī)情畫意的環(huán)境。