【正文】 ................................ 31 ................................................................................................... 32 ....................................................................................................... 32 .............................................................................. 33 .............................................................................. 33 ........................................................................... 33 .......................................................................................................... 34 ........................................................................... 34 ......................................................................................... 34 第七部分： 綜合評(píng)價(jià) ...................................................................................................... 34 （定性） ............................................................................................ 34 （影響及對(duì)策） .................................................................................. 34 ............................................................................................ 35 第八部分： 研究結(jié)論與建議 ............................................................................................ 35 論 ................................................................................................................. 35 ................................................................................................................. 35 第九部分： 附錄 ............................................................................................................. 35 ： .............................................................................................................. 35 ： .............................................................................................................. 36 ： .............................................................................................................. 38 3 第一部分 ： 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目的發(fā)起過程、提出的理由、前期工作的發(fā)展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎(chǔ)。 ② 宗地現(xiàn)狀 1）四周 范圍； 2） 地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較； 3） 地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4） 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響； 5） 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保 護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 6） 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 7） 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 3)污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 可行性研究 開始前已經(jīng)形成的工作成果及文件。 各行政區(qū)市場比較： （ 1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。 ④ 未來 23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 ⑤ 分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn) ⑥ 結(jié)論： 區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài) 勢 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式 本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力 本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題 區(qū)域市場目標(biāo)客層研究 ① 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢特征上） ② 結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作 性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。 ⑥ 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。 （ 10020%+15030%+22040%+30010% ） =66 戶型配比： 面積（㎡） 比例（按戶數(shù) %） 備注 15 100110 20% 各戶型內(nèi)部按功能分割； 大戶型集中于高層。 ④ 戶型設(shè)計(jì)建議： 動(dòng)靜分區(qū)，主臥朝陽，通透性好，采光好，以 3室 2廳 2衛(wèi)為主立戶型，大戶型可做 4室 2廳 2衛(wèi)，每戶兩衛(wèi)，復(fù)式 23衛(wèi)，復(fù)式考慮露臺(tái)和跳空層，盡量避免 “ 黑屋 ” ，總公攤（不包括地下室）控制在 78%，戶內(nèi)有效使用面積盡量大（ 90%以內(nèi)） 停車場 ⑴ 需求：住宅戶均 個(gè)停車位，需 36 個(gè)（按方案 2）；寫字間戶均 個(gè)停車位，需 99個(gè)；酒店戶均 ， 50%的住房率，需 57 個(gè)；共計(jì)需 192個(gè)停車位。共計(jì) 168個(gè)停車位。 附表 1開發(fā)進(jìn)度模擬表 時(shí)間項(xiàng)目 2021年 2021年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證 設(shè)計(jì)招標(biāo) 建筑設(shè)計(jì) 園林設(shè)計(jì) 三通一平 工程施工 裝修施工 內(nèi)部認(rèn)購 正式銷售 竣工 營銷方案 ① 方案 A 寫字樓中留出 4000㎡自用辦公，其余寫字間出租；酒店自營；配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租；住宅樓 40戶按成本價(jià)內(nèi)部銷售，其余按市場價(jià)對(duì)外銷售；停車場除酒店留用 57個(gè)，機(jī)動(dòng)車位留出 11個(gè)外，其余 100個(gè)出租。 勞動(dòng)定員。 ③ 付款進(jìn)度及與拿地程序的配合 ④ 其他合作的主要條件 ⑤ 與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定 第 四 部分 ： 投資估算 與 融資方案 投資估算 在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究中，項(xiàng)目的成本測算是重要的一環(huán)，它由估價(jià)師會(huì)同造價(jià)工程師完成。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。 主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。 室外水電氣工程：按 50元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目的室外工程費(fèi)為 萬元。 ② 各項(xiàng)保險(xiǎn)開支 ③ 稅收和行政性收費(fèi) ④ 不可預(yù)見開支 總成本估算 說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。 ② 經(jīng)營期自有資金占用 項(xiàng)目 資金占用量 (萬元 ) 計(jì)算依據(jù) 固定資產(chǎn)投入 790 酒店設(shè)施： 2萬元 /每間客房；配套功能設(shè)備： 1000元 /㎡ 。其中：固定資產(chǎn)投資按不同資金來源分年列出年用數(shù)額；流動(dòng)資金的安排要考慮企業(yè)的實(shí)際需要。利息將隨本金逐年償還而減少。 主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表有：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財(cái)務(wù)平衡表。 第 六 部分 ： 不確定性分析 在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的各種數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。 36264+1300]247。 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)： 敏感系數(shù) =目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比 。可以對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。 ①對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。 成本估算表 成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 單位成本（元 /m2） 參考項(xiàng)目單位成本 說明 一、土地獲得價(jià)款 政府地價(jià)及市政配套 合作款項(xiàng) 紅線外市政配套 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 二、開發(fā)前 期準(zhǔn)備費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 三通一平費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 三、主體建筑工程費(fèi) 基礎(chǔ)工程 結(jié)構(gòu)及粗裝修 門、窗工程 4。 ③對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。 環(huán)境評(píng)價(jià) （影響 及對(duì)策） （ 1） 工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 （ 2） 建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施 35 公司資源匹配分析 第 八 部分 ： 研究結(jié)論與建議 結(jié)論 根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。敏感系數(shù)可正可負(fù)。（其中假設(shè)內(nèi)部購買部分除建安成本和土地成本外，其余費(fèi)用全部攤?cè)肫渌ㄖ? B、酒店經(jīng)營的平衡點(diǎn) 200 50% 50%247。為了避免或盡可能減少這種風(fēng)險(xiǎn)，要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 32 指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng) 目的經(jīng)濟(jì)上的可靠性。 ① 營業(yè)收入 估算 營 業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)收入（萬元） 計(jì)算依據(jù) 住宅樓銷售 1794 內(nèi)部出售 2330元 /㎡，公開銷售 3300元 /㎡ 寫字間出租 486/年 90%出租率； 50元 /㎡ 酒店客房營業(yè)收入 972/年 按 50%的住房率，平均按 2床標(biāo)準(zhǔn)間 200元 /㎡ 天 配套功能營業(yè)收入 335/年 200元 /㎡ 月，不含會(huì)議室 停車場出租 36/年 300元 /㎡ 月 個(gè) 合計(jì) 1829/年 未計(jì)住宅樓銷售收入 1794萬元 ② 成本費(fèi)用估算 例表： ___________項(xiàng)目測算表（萬元） 項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn) 說明 土地費(fèi)用 土地為 ___萬 /畝 前期費(fèi)用 設(shè)計(jì)規(guī)劃監(jiān)理費(fèi) 行政性收費(fèi) 建安工程費(fèi) 景觀及配套費(fèi)用 銷售成本 按銷售收入 3%控制 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款按總投入 50%利率為 8% 管理費(fèi) 按總投入的 3%計(jì) 合計(jì) ③ 營業(yè)利潤（未計(jì)建設(shè)成本） 30 營業(yè)項(xiàng)目 營業(yè)利潤（萬元） 計(jì)算依據(jù)及說明 住宅樓銷售 1794 一次性收入 寫字間出租 486/年 90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營； 酒店客房營業(yè)收入 486/年 按 50%的利潤率計(jì)算 配套功能營業(yè)收入 168/年 按 50%的利潤率計(jì)算，不含會(huì)議室 停 車場出租 36/年 100%出租率 合計(jì) 1129/年 未計(jì)住宅樓銷售利潤 1794萬元 ④ 項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2021年 ﹒﹒﹒ 20 年 合 計(jì) 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 結(jié)算面積（ m2） 單位利潤 (元 /m2) 利潤 (萬元 ) 靜態(tài)獲利分析 ① 投資收益率 (R) 投資回報(bào)率計(jì)算 按 50年經(jīng)營周期（不變價(jià)）計(jì)算， 1192 （ ） +1794247。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。 還款資金來源、計(jì)算依據(jù)； 各種借款的償還順序； 計(jì)劃還款時(shí)間。 可行性研究中，要分別說明各種可能的資金來源、資金使用條件，利用貸款的，要說明貸款條件、貸款利率、償還方式、最