【正文】 替代產(chǎn)品調(diào)查 產(chǎn)品價格調(diào)查 國外市場調(diào)查 市場預(yù)測 國內(nèi)市場需求預(yù)測 產(chǎn)品出口或進口替代分析 價格預(yù)測 市場推銷戰(zhàn)略第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計與營銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品銷售收入預(yù)測 市場推銷戰(zhàn)略 推銷方式 推銷措施 促銷價格制度 產(chǎn)品銷售費用預(yù)測第五章 建設(shè)條件與廠址選擇 資源和原材料 資源評述 原材料及主要輔助材料供應(yīng) 需要作生產(chǎn)試驗的原料 建設(shè)地區(qū)的選擇 自然條件 基礎(chǔ)設(shè)施 社會經(jīng)濟條件 其它應(yīng)考慮的因素 廠址選擇 廠址多方案比較 廠址推薦方案第六章 房地產(chǎn)項目技術(shù)、設(shè)備與工程方案 生產(chǎn)技術(shù)方案 技術(shù)來源途徑 生產(chǎn)方法 技術(shù)參數(shù)和工藝流程 主要工藝設(shè)備選擇 主要原材料、燃料、動力消耗指標 主要生產(chǎn)車間布置方案 總平面布置和運輸 總平面布置原則 廠內(nèi)外運輸方案 倉儲方案 占地面積及分析 土建工程 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計 建筑材料 土建工程造價估算 其他工程 給排水工程 動力及公用工程 地震設(shè)防 生活福利設(shè)施第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 房地產(chǎn)項目選址及用地方案 土地利用合理性分析 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案第八章 資源利用與節(jié)能措施第九章 房地產(chǎn)項目原材料供應(yīng)及外部配套條件 主要原材料供應(yīng) 燃料、加熱能源供應(yīng) 給水供電 外部配套條件第十章 房地產(chǎn)項目進度與管理 工程建設(shè)管理 房地產(chǎn)項目進度規(guī)劃 房地產(chǎn)項目招標第十一章 環(huán)境影響評價 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 房地產(chǎn)項目的地理位置 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物 自然保護區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。對今后市場的預(yù)測：—從購房能力看伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。城市人均住房建筑面積已達26平方米。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。水運以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工。(19)拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。劣勢及威脅(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。(3)東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。一、項目背景項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)可行性研究報告的編制依據(jù)：(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2)《a市城市拆遷管理條例》(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》(5)《住宅建筑設(shè)計標準》(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》項目概況)地塊位置：該基地東起，南至路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市 類地段。)建設(shè)規(guī)模與目標：土地面積：畝(平方米)容積率：開發(fā)周期：土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價)建筑面積(預(yù)計)：總建筑面積：㎡)周圍環(huán)境與設(shè)施(1)步行約10 分鐘可至a市中心。(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。地塊內(nèi)大致布置一棟 **15層。 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況。 房地產(chǎn)項目對合理利用自然資源的影響。 可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論。3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。6)資金的籌集方案和籌資成本估算。9)國民經(jīng)濟評價。10)結(jié)論。第七部分 房地產(chǎn)項目組織和勞動定員在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。表3 項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標 建筑方案總體構(gòu)思(1)住宅。______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計。______年______月——______年______月：分項工程驗收。詳見表9表9 臨界點分析表項目的主要經(jīng)濟指標見表10。項目土地面積約135000㎡()。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動計劃，加快建設(shè)“五大XX”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進六大產(chǎn)業(yè)合作。據(jù)國內(nèi)外客戶向我們提供分析情況看愿在XX購買花園式住宅。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務(wù)，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務(wù)也成為一種權(quán)力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。供水、供電均采用市政網(wǎng)絡(luò)，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設(shè)。綠化34668㎡，%。項目建設(shè)計劃我們將根據(jù)州內(nèi)的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內(nèi)全部開發(fā)完成，建設(shè)周期三年,具體計劃是：20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成小區(qū)內(nèi)50000㎡的道路及地下管道的鋪設(shè)，完成總投資的25%。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。依照有限責(zé)任公司的章程組成公司治理結(jié)構(gòu)，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理責(zé)任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進行公司運作。促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展據(jù)投入產(chǎn)出模式測算，每100萬元房地產(chǎn)投資(或銷售)可拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產(chǎn)與40多個產(chǎn)業(yè)部門有密切關(guān)系，其中建筑行業(yè)最直接。截止二00二年三季度，%。我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從XX房地產(chǎn)市場這一客觀實際出發(fā)，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內(nèi)需求。盡管存在一定的風(fēng)險，但在XX市委、市政府及相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)下，在社會各界和有關(guān)專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設(shè)好。同時，邀請省內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設(shè)計和方案選評。二、實施可行性分析具有劃時代深遠意義的黨的十六大精神：“為全面建設(shè)小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面。(二)項目建設(shè)的市場分析云南與東盟自由貿(mào)易區(qū)的形成，必然給**市帶來旺盛的人氣。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，**市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。三、項目內(nèi)容四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設(shè)定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設(shè)與之相配套的公共建筑和會所。**市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當(dāng)布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環(huán)境的內(nèi)涵。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。③。至此全部完成小區(qū)建設(shè)，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)。20xx年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。公司有決心在3年的開發(fā)建設(shè)中，實現(xiàn)碧波揚風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。(二)風(fēng)險分析國內(nèi)市場變化的風(fēng)險房地產(chǎn)作為特殊的商品，在社會主義市場經(jīng)濟中。嚴格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)新開發(fā)項目。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。請市委、市政府、**市邊境經(jīng)濟合作區(qū)給予大力支持。度假型標準間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。在建筑群體空間的塑造當(dāng)中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。：規(guī)范取值，基本風(fēng)壓值WO=㎡（50年一遇）。，因此上部結(jié)構(gòu)在適當(dāng)部位設(shè)置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過55m，則在中間適當(dāng)部位設(shè)置施工后澆帶。本工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用“基礎(chǔ)工程計算機輔助設(shè)計JCCAD”進行計算分析。日 kh==12澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。室外消防水量30L/S。㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25L/S。本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設(shè)置超細干粉滅火系統(tǒng)。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35L/S。）對系統(tǒng)穩(wěn)壓，屋頂消防水箱設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)增壓設(shè)備，保證系統(tǒng)最不利點消火栓的工作壓力要求。室內(nèi)生活給水管道采用塑鋼管，室外給水管管徑小于等于80的采用塑鋼管，大于80的采用球墨給水鑄鐵管。次 一日一次一次2h用水量估算最大日用水量約為650m179。優(yōu)化思路并不是簡單的減少鋼筋用量，而是通過調(diào)整構(gòu)件剛度的比例關(guān)系，充分利用和發(fā)揮構(gòu)件的受力特點和作用，使整體結(jié)構(gòu)達到安全性、合理性、經(jīng)濟性的統(tǒng)一，從而使結(jié)構(gòu)設(shè)計達到優(yōu)化。 結(jié)構(gòu)材料基礎(chǔ)混凝土：C30混凝土，基礎(chǔ)墊層采用100厚C15素混凝土。，設(shè)計地震分組為第一組。無障礙住宅單元布置在小區(qū)內(nèi)交通較方便的位置，住宅出入口設(shè)計殘疾人坡道，一部電梯為無障礙電梯，其他部分如樓梯、出入口、衛(wèi)生間等也滿足相應(yīng)的要求。建筑風(fēng)格：地中海風(fēng)格。本項目車行系統(tǒng)盡可能簡潔。對經(jīng)營決策、經(jīng)營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當(dāng)，組織有序、經(jīng)營有方、管理得力、穩(wěn)步推進、調(diào)整及時、決心下定、矢志不移。尤其像**這樣民族聚集居的邊境城市，這樣的差距還較為突出。嚴格審核房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監(jiān)督，充分發(fā)揮金融對房地主市場的調(diào)控作用。一方面，大量中小工商從業(yè)者想買商鋪又買不起。七、效益與風(fēng)險分析(一)、預(yù)期效益企業(yè)利潤，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和市場景氣指數(shù)及社會平均利潤()計算，9800萬元的投資，可實現(xiàn)利潤。公司對資金的籌集將采用資本的營運方式，保證開發(fā)計劃實施。四川省**市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其余自籌資金于20xx年底全部到位。⑤流動資金投入1600萬元。合計規(guī)劃面積約46103㎡。小區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)環(huán)境與人文自然、民族風(fēng)情有機地結(jié)合，進而實現(xiàn)環(huán)境優(yōu)美，人與自然和諧的花園式小區(qū)。既要體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光的民族風(fēng)情，同時又能展示現(xiàn)代氣息和時代特征的現(xiàn)代住宅區(qū)：它既有別于大中城市的多層和高層住宅，又不同于散亂無章**度的民居住宅。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，生活水平的為斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優(yōu)越、時尚的較高層次追求，計劃經(jīng)濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。國內(nèi)外商家對**市住房的需求的調(diào)查分析。(一)根據(jù)經(jīng)濟全球化的發(fā)展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。是**市這一明珠上一個閃光的亮點，進而為美麗的邊境城市增輝添彩。以便盡快展開實質(zhì)性工作。同時，要做好消費導(dǎo)向宣傳，切實推出貨真價實，質(zhì)量優(yōu)良(包括戶型合理)優(yōu)美，多功能花園住宅小區(qū)，占領(lǐng)和開拓XX的住宅房市場。不確定因素風(fēng)險房地產(chǎn)發(fā)展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均余額不看供求潛力。最近國家的土地建設(shè)、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調(diào)控的政策措施。增加地方財政收入在9800萬元的投資中，土地使用權(quán)出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。公司的組織機構(gòu)是一室、三部(即：總經(jīng)理辦公室、市場經(jīng)營部、工程經(jīng)理部、財務(wù)部)。20xx年工程開工后用在建工程(公司資產(chǎn))作為抵押，使用貸款時3年。20xx年投入2842萬元，㎡的住宅和商貿(mào)用房，可入住95戶，完成總投資的29%。(4)投資分析：①。小區(qū)的建筑規(guī)劃，按81000㎡的用地，可建房屋面積460000㎡。環(huán)境規(guī)劃上注入了“以人為本，構(gòu)建和諧社會”的現(xiàn)代理念。由于XX是的邊境口岸，在我省沿邊的眾多口岸中像XX這樣優(yōu)越的地緣環(huán)境優(yōu)勢的城市，因而在四萬多人的流動人口中，有相當(dāng)?shù)耐鈦砭用袷窃赬X經(jīng)商貿(mào)易的，他們居住大部分